№2-1585/2019

03RS0044-01-2019-001787-42 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 сентября 2019 года село Иглино

Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ООО Компания «Стройтрейдинг» ФИО3,

при секретаре Мороз Ю.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фишер ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» о внесении изменений в договор долевого участия, о признании прав нарушенными, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» (далее по тексту ООО Компания «Стройтрейдинг») о внесении изменений в условия договоров долевого участия, об обращении взыскания на предмет залога, о признании права собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком, о признании прав нарушенными, указывая в обоснование, что они являются участниками долевого строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома №1 с секциями А,Б,В,Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с.Иглино, на земельном участке площадью 23 081кв.м с кадастровым номером №, принадлежавший застройщику - ответчику на праве аренды, где застройщиком является общество с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» в лице директора ФИО3

В соответствии с п.1.1 договора №ДУ-42/2013 от 16 сентября 2013 года после ввода объекта в эксплуатацию ответчиком должна быть передана ФИО4 трёхкомнатная квартира с условным номером «39» общей проектной площадью 82,99 кв.м, стоимостью на момент заключения договора 2 149 441 рубль.

В соответствии с п.1.1. договора №ДУ-33/2013 от 25 апреля 2013 года и на основании договора уступки прав требования от 19 февраля 2014 года к указанному договору долевого участия после ввода объекта в эксплуатацию ответчиком должна быть передана ФИО2 однокомнатная квартира с условным номером «67» общей проектной площадью 43,84кв.м, стоимостью на момент заключения договора 1 096 000 руб.

Указанные договора долевого участия были заключены истцами для семейных нужд.

После заключения между ответчиком и истцом ФИО4 дополнительных соглашений №1 от 31 октября 2013 года и №2 от 07 августа 2014 года, а также между ответчиком и истцом ФИО2 дополнительных соглашений №1 от 06 мая 2014 года и №2 от 07 августа 2014 года, об изменении срока ввода объекта в эксплуатацию, иных дополнительных соглашений не заключалось. Поскольку иных дополнительных соглашений об изменении срока ввода Объекта в эксплуатацию не было, то окончательным сроком ввода объекта в эксплуатацию по нашим договорам долевого участия является IV квартал 2014 года, а срок передачи квартир – 01 марта 2015 года.

Истцами 19 сентября 2018 года было вручено ответчику лично в руки требование от 19 сентября 2018 года, в котором требовали составить документ между истцами и ответчиком с учётом предполагаемых внесений в проект. Ответчик данное требование проигнорировал. В 2019 году им стало известно из ответа Государственного комитета РБ по жилищному и строительному надзору от 22 января 2019 года, что ответчик внёс изменения в проектную документацию по строительству объекта, указанного в наших договорах долевого участия, однако, ответчик их об этом в известность должным образом не поставил и не предложил им на этом основании заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договора долевого участия, как и по изменению срока ввода объекта в эксплуатацию. Истцами отдельно были составлены заявления от 08 июня 2019 года с предложением о заключении дополнительного соглашения с внесением изменений в договора долевого участия и направлены почтовым отправлением в одном конверте с описью вложения и с уведомлением. 

Истцами было получено 19 июля 2019 года возвращённое почтовое отправление от 08 июня 2019 года с отметкой «истёк срок хранения».

Так как ответчиком длительное время не исполняются условия договоров долевого участия, а именно окончание строительства, введение объекта в эксплуатацию и передача квартир, то истцы, обратились в Государственный комитет РБ по строительству и архитектуре, где решениями от 23 марта 2017 года №15-06/0666 и от 02 мая 2017 года №15-06/0809 их включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Также они обращались в суд, с заявлениями о взыскании неустойки за неисполнение условий договоров долевого участия о передаче квартир в установленные договором сроки. На основании решения Ленинского районного суда г. Уфы от 19 мая 2016 года, вступившего в законную силу вынесенным апелляционным определением Верховного суда РБ от 28 июля 2016 года в пользу истца ФИО4 взыскано 540 173 рубля. На основании решения Ленинского районного суда г.Уфы от 10 мая 2016 года, вступившее в законную силу вынесенным апелляционным определением Верховного Суда РБ от 25 августа 2016 года в пользу истца ФИО2 взыскано 655 200 руб. 

Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан Ленинского района г. Уфы на основании исполнительных листов, выданных Ленинским районным судом г. Уфы РБ, возбудили исполнительные производства № 59787/16/02004-ИП и №59788/16/02004-ИП от 08 ноября 2016 года. Данные исполнительные производства были окончены 20 сентября 2018 года, что подтверждается постановлениями б/н от 20 сентября 2018г. и актами б/н от 20 сентября 2018 года, из которых следует, что невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в кредитных организациях. При повторном обращении с исполнительными листами в УФССП по РБ Ленинского района г. Уфы после возбуждений исполнительных производств, на жалобу ФИО2 был выдан ответ в виде постановления № 50047/19/02004-АЖ от 20 июня 2019 года, что имущество у ответчика должника не выявлено, по юридическому адресу 

<

...> Ответчик-должник не располагается, деятельность не ведёт, согласно информации из МИФНС №40 по РБ последняя отчётность о хозяйственной деятельности представлена за 1 квартал 2016 года. По почтовому адресу, указанному в п.10.1. договоров долевого участия, также не располагается, что подтверждается копией соглашения от 31 мая 2015 года о расторжении договора аренды № 2 Б-Р-163/1 от 01 июля 2014 года. При таких обстоятельствах стало невозможным исполнение решений судов и ставится под сомнение исполнение обязательств по договорам долевого участия, так как ответчик фактически скрывается от участников долевого строительства. 

Также, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 07 июня 2019 года им нам стало известно, что на земельный участок с кадастровым номером 02:26:010901:258, на котором строится объект, указанный в наших договорах долевого участия и являющийся обеспечением по договорам долевого участия, с 22 марта 2018 года прекратилось действие договора аренды, так как он не был продлён ответчиком. В связи с этим исполнение обязательств по договорам долевого участия ответчиком фактически ничем не обеспечено, так как земельный участок являлся залогом на основании договора аренды, а объект, указанный в п.1.1. договоров долевого участия на данный момент ещё не достроен и не зарегистрирован. Незавершённый строительством объект может стать залогом только после его государственной регистрации, что отражено в п.6.1. договоров долевого участия, однако, поскольку ответчик самостоятельно её не производит, такая регистрация возможна только по решению суда.

Ответчиком нарушаются права истцов ФИО4 и ФИО2 на внесение изменений в условия договоров долевого участия во внесудебном порядке; на обеспечение исполнения обязательств ответчика залогом по договорам долевого участия на исполнение обязательств ответчика по возврату иных причитающихся денежных средств участнику долевого строительства, в соответствии с условиями договоров долевого участия, обеспеченные залогом по договорам долевого участия. Без внесения изменений в условия договоров долевого участия, без регистрации права собственности ответчика на объект незавершённый строительством, без обращения взыскания на предмет залога, без установления нарушения прав истцов ответчиком, невозможно восстановление нарушенных прав истцов. 

До настоящего времени объект не введён в эксплуатацию и квартиры не переданы им по передаточному акту в соответствии с пунктом 3.3. договоров долевого участия.

Ответчик систематически заявлял, что срок ввода объекта в эксплуатацию нарушается из-за отсутствия у него денежных средств, поэтому внося изменения в проектную документацию, ответчик должен был понимать, что и для данных внесений изменений в проект потребуется ещё больше денежных средств, а срок ввода объекта будет нарушаться ещё дольше, при этом имеется необходимость внести изменения в условия договоров долевого участия. Так как строительство нашего объекта находится на контроле у Госкомитета РБ по жилстрой надзору, то они обращались к ним за разъяснением по качеству и срокам строительства объекта. Из ответа Госкомитета РБ по жилстрой надзору от 22 января 2019 года им стало известно, что ответчиком получено новое положительное заключение негосударственной экспертизы от 26 ноября 2018 года №77-2-1-2-0236-18 по объекту строительства жилой квартал «Юлдаш» микрорайона «Южный» с.Иглино в связи с корректировкой строительства Объекта. Ранее строительство Объекта велось на основании положительного заключения Государственной экспертизы №02-1-4-0074-09 от 03 марта 2009 года, которое было указано в проектной декларации ответчика, размещённой в сети «Интернет» в 2013 году, и указанной в п.3.6.4. наших договоров долевого участия. Информацию о своей строительной деятельности и о внесении изменений в проектную документацию ответчик в декларацию с 2014 года не вносит, что подтверждается копией проектной декларации ответчика, размещённой на сайте «ufa-str.narod2.ru» и ответом Прокуратуры Иглинского района РБ от 09 июля 2019 года №222ж2016.

Ответчик, после заключения с нами дополнительного соглашения №2 от 07 августа 2014 года не заключал с ними никаких дополнительных соглашений, поэтому, установленный данным соглашением, срок ввода объекта в эксплуатацию является IV квартал 2014 года. Ответчик, изменив проектную документацию, существенно изменил вид строящегося объекта: изменил общедомовое имущество мест общего пользования, изменил систему водоотведения, отменил внутреннее газоснабжение для кухонных плит, а главное, что в п.1.1. наших договоров долевого участия такой объект не указан, а значит не может являться обеспечением (залогом) по договорам долевого участия. В случае расторжения договора долевого участия денежные средства не могут быть возвращены ответчиком, так как имущества, указанного в договорах долевого участия и являющегося обеспечением-залогом, у ответчика не появится в связи с изменением проекта. В пункте 5.1. раздела 5 договоров долевого участия «Права и ответственность сторон» указано, что стороны имеют право расторгнуть настоящий договор или изменить его условия по взаимному соглашению или в судебном порядке.

Поскольку ответчик самостоятельно не предложил нам изменить условия договора долевого участия и не предоставил документов о внесении изменений в проектную документацию, то истцы не могли длительное время обратиться в суд с требованием внесения изменений в условия договоров долевого участия без документов подтверждающих внесение изменений в проектную документацию и до получения ответа (или возврата отправления) от ответчика на наши заявления о внесении изменений в договора долевого участия.

В пункте 9.5 раздела 9 договоров долевого участия «прочие условия» указано: Любые изменения или дополнения к настоящему договору оформляются дополнительным соглашением (протоколом). Все, уведомления и извещения, вытекающие из настоящего договора, отправляются сторонам по реквизитам, указанным в ст. 10 договора.

С момента заключения договоров долевого участия и за период строительства, истцы были вынуждены менять место пребывания, но одновременно с этим уведомляли об этом ответчика. В связи с тем, что ответчик не получает направляемые ими обращения по юридическому адресу, то на одном из собраний участников долевого строительства с ответчиком и представителями администрации МР Иглинский район РБ по вопросу завершения строительства, было вручено ответчику лично в руки заявление от 18 декабря 2017 года с требованием об ознакомлении их с проектной документацией, где был указан адрес их места пребывания. Позже на таком же собрании от 19 сентября 2018 года вручили требование о предоставлении им возможности составления акта о несоответствии объекта долевого строительства, в котором также указывали новый адрес для корреспонденции. До настоящего времени ответчик так и не предоставил им для ознакомления проектную документацию, и не пригласил для составления акта несоответствия объекта долевого строительства, и не предоставил дополнительных соглашений для внесения изменений в условия договоров долевого участия. 

Только с ответом администрации МР Иглинского района РБ от 15 февраля 2019 года №01-25-341/04 ими была предоставлена заверенная копия положительного заключения негосударственной экспертизы №77-2-1-2-0236-18 от 26 ноября 2018 года (корректировка). Из неё истцам стало известно, что земельному участку с кадастровым номером №, указанному в п.1.1. договоров долевого участия, присвоен адрес: РФ, РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, с

<

адрес> и каким образом изменён проект объекта, указанный в п.1.1. договоров долевого участия.

Так, из пункта 3.2.2. «Архитектурные решения» на стр.4 положительного заключения Государственной экспертизы №02-1-4-0074-09 от 03 марта 2009 года, указанной в договорах долевого участия, следует, что объектом является - пятиэтажный жилой дом, литер 1, в квартале «Юлдаш» в микрорайоне «Южный» в посёлке Иглино запроектирован 5-ти этажным 4-х подъездным. В пункте 3.2.3. абз.4 «Конструктивные и объёмно-планировочные решения» указано - жилое пятиэтажное здание запроектировано из четырёх блок-секций (блок-секции «А», «Б», «В», «Г»). Здание запроектировано с подвалом и чердаком.

Теперь из пункта 3.1.3. стр.8 «Раздел “Архитектурные решения”« нового положительного заключения негосударственной экспертизы №77-2-1-2-0236-18, следует, цитирую: «Участок строительства расположен в квартале «Юлдаш» в микрорайоне «Южный» в посёлке Иглино Иглинского района РБ. Участок свободен от застройки. Проектом предусмотрено размещение 5-ти этажного 4-х подъездного жилого дома на 76 квартир. Здание запроектировано из четырёх блок-секций (блок секции «А», «Б», «В», «Г»). Здание запроектировано с офисными помещениями в цоколе и нежилыми помещениями на мансарде.

С целью расширения площадей, запроектирован пристрой в уровне цокольного этажа жилого дома.». 

В связи с внесёнными изменениями, нарушилось наше право на получение квартир по проекту, указанному в наших договорах долевого участия. В пункте 3.1. Раздела 3 «обязанности Застройщика» договоров долевого участия указано: «осуществить за счёт собственных средств, средств участников долевого строительства и других привлечённых средств, строительство объекта в соответствии с настоящим договором, строительными нормами и правилами».

Учитывая, что объект будет теперь вводиться по новому положительному заключению негосударственной экспертизы с внесёнными изменениями в проектную документацию, что установлено нормой ст.55 ГрК РФ, то без внесения изменений в договора долевого участия ответчик может лишить истцов права на получение квартир в объекте с изменённым проектом, что подтверждает нарушение прав истцов. 

При заключении договоров долевого участия каких-либо обстоятельств и условий в договорах, составленных ответчиком и которые могли нарушить наши права, истца не установили, тем более что форма договора долевого участия соответствовала ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, в связи с чем не имелось оснований вносить в договор дополнительные условия. Также в договорах долевого участия отсутствуют условия, которые давали бы право ответчику изменять проектную документацию без согласия участника долевого строительства. Поскольку на сегодняшний день проектная документация изменена ответчиком в одностороннем порядке, но данные обстоятельства не зарегистрированы в официальном порядке в договорах долевого участия, то ответчиком нарушаются права.

Такие нарушения условий договора, как значительное изменение проекта строящегося Объекта и лишение нас обеспечения предметом залога по договору, свидетельствуют о существенном одностороннем нарушении ответчиком условий договоров долевого участия и, поскольку истцы не заинтересованы в расторжении договоров долевого участия, а без изменения их условий истцы могут оказаться лишены строящегося имущества, на которое были заключены договора долевого участия, и внесённых за договор денежных средств в случае расторжения договоров долевого участия, то в договора долевого участия должны быть внесены изменения в соответствии с их требованиями, необходимыми для устранения нарушения прав истцов.

В пункте 8.1. раздела 8 Договоров ДУ «Решение споров» указано, что все споры и разногласия между сторонами настоящего договора разрешаются путём переговоров (с оформлением протокола разногласий и претензий), а при не достижении согласия - в судебном порядке, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Истцами было направлено ответчику письмо с заявлениями от 08 июня 2019 года с уведомлением, о заключении дополнительного соглашения №3 с внесением частичных изменений в договор долевого участия, поскольку с изменением проекта изменяется объект, а значит и обеспечение исполнения обязательств по договорам долевого участия, то есть залог, но ответчик не получил их заявления по адресу: 

<

адрес>, указанному в договорах долевого участия как юридический адрес, то расцениваем данное действие ответчика равносильно отказу от добровольного урегулирования разногласий. Ответчик, не получая их предложение о заключении дополнительного соглашения №3 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, нарушает их право на внесение изменений в условия договоров долевого участия во внесудебном порядке, что также является нарушением прав истцов.

В пункте 6.1 раздела 6 договоров долевого участия «исполнения обязательств по договору» в качестве обеспечения указано, цитируем: «Настоящим договором предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесённых Участником долевого строительства, перед участником долевого строительства, и иных причитающихся ему денежных средств обеспечиваются: залогом земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, и строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора с момента государственной регистрации права собственности застройщика / государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства. Указанный залог возникает в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ.».

Поскольку залогом по исполнению обязательств ответчика является объект, указанный в п.1.1. наших договоров долевого участия, а объект изменён внесением корректировки в проект, то у истцов право на обеспечение залогом прекратилось, так как такой объект в договорах долевого участия не указан. залог, в виде объекта незавершённого строительством для обеспечения обязательств ответчика по договорам долевого участия может стать единственным имуществом, гарантирующим исполнение всех обязательств по договорам долевого участия даже в случае, если ответчик объявит себя банкротом, поэтому при отсутствии залога ответчик не может исполнять обязательств по договорам долевого участия, что является нарушением прав истцов.

Поскольку, имущество ответчика являющееся залогом и указанное в пункте 6.1 договоров долевого участия, органами УФССП по РБ Ленинского района г.Уфы не найдено, то это означает, что объект и земельный участок, указанные в наших договорах долевого участия, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и наше право на получение взысканной неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по договорам долевого участия и право иметь обеспечение в виде залога по договорам долевого участия ответчиком нарушено и неисполнимо без государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершённого строительства.

Срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договорах долевого участия и с учётом дополнительных соглашений ответчиком значительно нарушен, и превышает установленный законом срок шесть месяцев. Поэтому при отсутствии у ответчика какого-либо имущества и денежных средств, как установлено УФССП России по РБ Ленинского района г.Уфы, и поскольку он самостоятельно не выплачивает взысканную неустойку, истцы имеют право требовать у суда обращения взыскания на объект незавершённый строительством, так как невозможно исполнение возникших обязательств у ответчика перед нами иным способом, кроме как путём обращения взыскания на предмет залога.

После ввода объекта в эксплуатацию также будет невозможно истребовать взысканную неустойку с ответчика, так как, при получении ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помещения, не являющиеся объектами долевого строительства и принадлежащие ответчику на праве собственности, прекратят находиться в залоге у участников долевого строительства, что позволит ответчику продать данное имущество без погашения имеющихся долгов и сделает невозможным дальнейшее обращение взыскания на предмет залога и исполнение решений судов о взысканных неустойках.

Поскольку ответчик существенно изменил условия договора для всех участников долевого строительства и одновременно с этим не ведёт строительство, то при таких обстоятельствах ответчик может объявить себя банкротом в любое время и лишить всех участников долевого строительства, в том числе и истцов, права на получение квартир, так как такой объект, какой указан у всех в договорах долевого участия, уже не строится с момента внесения изменений в проектную документацию и получения положительного заключения негосударственной экспертизы № 77-2-1-2-0236-18 от 26 ноября 2018 года, что является нарушением прав истцов.Так как условиями п. 6.1 договоров долевого участия установлено, что залогом также является зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершённого строительства, то регистрация такого объекта в Росреестре закрепит право залога на объект за всеми участниками долевого строительства и не может являться нарушением прав прочих участников долевого строительства. Истцами ещё в 2017 году были запрошены сведения о степени готовности объекта, указанного в договорах долевого участия. Из Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ истцам предоставили ответ от 19 апреля 2017 года №50 с приложением ответа от 27 марта 2017 года №35, выданного по запросу судьи Иглинского района РБ. В ответе указано, что на день проведения работ по обследованию незавершённого строительством многоквартирного жилого дома №1 в жилом комплексе «Юлдаш» с.Иглино расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:26:010901:258 примерная степень готовности составляет 85 процентов. Такая степень готовности объекта свидетельствует о возможности его регистрации как объекта незавершённого строительства.

Отсутствие какого-либо имущества в собственности и денежных средств у ответчика при отсутствии обеспечения привело к тому, что ответчик не исполняет свои обязательства по передаче квартиры неограниченное время и нарушает наши права, установленными условиями договоров долевого участия, не опасаясь обращения взыскания на предмет залога. Истцы не смогут реализовать свои права на приобретение собственного жилья, гарантируемое Конституцией, даже в случае расторжения договоров долевого участия, так как денежные средства истцам не будут возвращены в связи с отсутствием в собственности ответчика имущества, предусмотренного договором в виде залога, в связи с чем считают необходимым обратить взыскание на объект незавершённый строительством с внесёнными изменениями в проектную документацию и утверждённым положительным заключением негосударственной экспертизы от 26 ноября 2018 года № 77-2-1-2-0236-18.

Сумма обязательства ответчика в виде взысканной неустойки перед истцами составляет 540 173 + 655 200 = 1 195 373 руб, период просрочки исполнения обязательства ответчиком по решению Ленинского районного суда в пользу истца ФИО4 с 28 июля 2016 года по 23 июля 2019 года составляет почти три года период просрочки исполнения обязательства ответчиком по решению Ленинского районного суда в пользу истца ФИО2 с 25 августа 2016 года по 23 июля 2019 года составляет почти два года одиннадцать месяцев. Для отказа в обращении взыскания на предмет залога у суда не имеется одновременно двух условий, установленных законом. Одновременно с этим на сегодняшний день невозможно установить стоимость залога незавершённого строительством, в связи с чем и невозможно оценить является ли сумма обязательства ответчика перед истцами меньше 5% стоимости объекта незавершённого строительства.

Требования к ответчику возможно составляют меньше 5% стоимости всего строящегося объекта, но он состоит из отдельных помещений, каждое из которых само по себе тоже является частью предмета залога по обязательствам ответчика, в связи с чем на каждое из них в отдельности также можно обратить взыскание. Так, согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 10 июня 2019 года № 02/264/076/2019-3149, из 76-ти квартир, указанных в п.1.1. договоров долевого участия на 64 квартиры заключены договора долевого участия, в связи с чем 12 квартир перейдут в собственность ответчика после регистрации права собственности ответчика на объект незавершённый строительством. Стоимость отдельных помещений в строящемся объекте позволяет обратить на них взыскание для удовлетворения наших требований к ответчику, однако без регистрации всего объекта в качестве объекта незавершённого строительства невозможно обращение взыскания на отдельные помещения Объекта. Истцы до предъявления настоящего иска предпринимали все меры по взысканию с ответчика задолженности, образовавшейся в связи с неисполнением обязательств по условиям договоров долевого участия в соответствии с нормой закона.

Между истцами и ответчиком не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на залог, указанный в договорах долевого участия, поэтому без решения суда, о государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершённый строительством, невозможно создание имущества, которое будет являться обеспечением (залогом) для истцов по всем обязательствам в договорах долевого участия и невозможно восстановление нарушенных прав. 

Истцы обращались с данным исковым заявлением от 29 июля 2019 года в Ленинский районный суд г.Уфы РБ по месту нахождения ответчика. Определением Ленинского районного суда г.Уфы РБ от 02 августа 2019 года по делу №9-496/2019 установлено, что рассмотрение требований данного искового заявления относится к исключительной подсудности Иглинского межрайонного суда РБ на основании того, что истцы требуют признать право собственности на предмет залога и объект незавершённого строительства. В соответствии с данными обстоятельствами обращаются в Иглинский межрайонный суд РБ по подсудности, согласно ст.30 ГПК РФ.

На основании изложенного истцы ФИО2, ФИО4 просят суд:

1. внести изменения в условия договора №ДУ-42/2013 участия в долевом строительстве от 16 сентября 2013 года ФИО4 в связи с существенным изменением обстоятельств, признать заключенным дополнительное соглашение №3 от 16 июля 2019 года между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО4 с внесением изменений в условия пункта 5.6. и пункта 6.1 договора №ДУ-42/2013 участия в долевом строительстве от 16 сентября 2013 года в соответствии со ст.450 ГК РФ и п. 5.1, 8.1, 9.5 договора № ДУ-42/2013 и изложенные в следующей редакции:

«5.6. За нарушение сроков ввода Объекта в эксплуатацию, указанного в Договоре № ДУ-42/2013 и внесёнными в него изменениями, Застройщик несёт ответственность в соответствии с установленной нормой Закона РФ «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

6.1.Настоящим Договором предусмотрено, что исполнение обязательств Застройщика перед Участником долевого строительства, по возврату денежных средств, внесённых Участником долевого строительства, и иных причитающихся ему денежных средств в соответствии с действующим законодательством РФ обеспечивается:

залогом земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, расположенного по адресу: РФ, РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, 

<

...>, независимо от его регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии РБ и (или) прекращения договора аренды между ООО Компания «Стройтрейдинг» и собственником земельного участка ФИО3 Иршатом Мухарамовичем;

залогом строящегося (создаваемого) Объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1. Договора, с учётом внесённых изменений в проектную документацию по Объекту и получения положительного заключения негосударственной экспертизы № 77-2-1-2-0236-18 от 26.11.2018г., с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершённого строительства / государственной регистрации права собственности Застройщика. Указанный залог возникает в силу статьи 13 Закона;»

В остальной части Договор долевого участия ФИО4 оставить без изменения.

2. Внести изменения в условия договора № ДУ-33/2013 участия в долевом строительстве от 25 апреля 2013 года ФИО2 в связи с существенным изменением обстоятельств, признать заключенным дополнительное соглашение №3 от 16 июля 2019 года между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО2 с внесением изменений в условия пункта 5.6. и пункта 6.1 договора №ДУ-33/2013 участия в долевом строительстве от 25 апреля 2013 года в соответствии со ст.450 ГК РФ и п. 5.1, 8.1, 9.5 договора № ДУ-33/2013 и изложить их в следующей редакции:

«5.6. За нарушение сроков ввода Объекта в эксплуатацию, указанного в Договоре № ДУ-33/2013 и внесёнными в него изменениями, Застройщик несёт ответственность в соответствии с установленной нормой Закона РФ «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

6.1.Настоящим Договором предусмотрено, что исполнение обязательств Застройщика перед Участником долевого строительства, по возврату денежных средств, внесённых Участником долевого строительства, и иных причитающихся ему денежных средств в соответствии с действующим законодательством РФ обеспечивается:

залогом земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, расположенного по адресу: РФ, РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, 

<

адрес> 2, независимо от его регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии РБ и (или) прекращения договора аренды между ООО Компания «Стройтрейдинг» и собственником земельного участка ФИО3 ФИО10

залогом строящегося (создаваемого) Объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1. Договора, с учётом внесённых изменений в проектную документацию по Объекту и получения положительного заключения негосударственной экспертизы № 77-2-1-2-0236-18 от 26.11.2018г., с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на объект незавершённого строительства / государственной регистрации права собственности Застройщика. Указанный залог возникает в силу статьи 13 Закона;»

В остальной части Договор долевого участия ФИО2 оставить без изменения.

3. Обратить взыскание на предмет залога многоквартирный жилой дом №1 с секциями А, Б, В, Г, находящийся в микрорайоне «Южный», жилого комплекса «Юлдаш» незавершённый строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РФ, РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, с.Иглино, ул. 

<

адрес> указанный в пункте 6.1 договора № ДУ-42/2013 от 16 сентября 2013 года, заключенного между ФИО2 и ООО Компания «Стройтрейдинг», для взыскания с ООО Компания «Стройтрейдинг» суммы долга в размере 540 173 рубля в пользу ФИО4 путём продажи с публичных торгов квартир, на которые у ООО Компания «Стройтрейдинг» не заключены договора участия в долевом строительстве.

4. Обратить взыскание на предмет залога многоквартирный жилой дом №1 с секциями А, Б, В, Г, находящийся в микрорайоне «Южный», жилого комплекса «Юлдаш» незавершённый строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РФ, РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, 

<

адрес>, указанный в пункте 6.1 договора № ДУ-33/2013 от 25 апреля 2013 года, заключенного между ФИО2 и ООО Компания «Стройтрейдинг», для взыскания с ООО Компания «Стройтрейдинг» суммы долга в размере 655 200 рублей в пользу ФИО2 путём продажи с публичных торгов квартир, на которые у ООО Компания «Стройтрейдинг» не заключены договора участия в долевом строительстве.

5. В связи с обращением взыскания на предмет залога признать за ООО Компания «Стройтрейдинг» право собственности на объект незавершённого строительства – пятиэтажный многоквартирный жилой дом с офисными помещениями в подвале и нежилыми помещениями на чердаке с секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш» с процентом готовности 85%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, с.

<

адрес>

6. Признать права ФИО4 нарушенными действиями и бездействием ООО Компания «Стройтрейдинг».

7. Признать права ФИО2 нарушенными действиями и бездействием ООО Компания «Стройтрейдинг».

Определением судьи Иглинского межрайонного суда РБ от 04 сентября 2019 года исковые требования ФИО2 и ФИО1 разъединены следующим образом: 

иск ФИО4 к ООО Компания «Стройтрейдинг» о внесении изменений в условия договора №ДУ-42/2013 участия в долевом строительстве от 16 сентября 2013 года в связи с существенным изменением обстоятельств и признания заключенным дополнительного соглашение №3 от 16 июля 2019 года между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО4, с внесением изменений в условия пункта 5.6. и пункта 6.1. договора участия в долевом строительстве; 

иск ФИО2 к ООО Компания «Стройтрейдинг» о внесении изменений в условия договора № ДУ-33/2013 участия в долевом строительстве от 25 апреля 2013 года в связи с существенным изменением обстоятельств и признания заключенным дополнительного соглашение №3 от 16 июля 2019 года между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО2, с внесением изменений в условия пункта 5.6. и пункта 6.1. договора участия в долевом строительстве;

иск ФИО4 к ООО Компания «Стройтрейдинг» об обращении взыскания на предмет залога многоквартирный жилой дом;

иск ФИО2 к ООО Компания «Стройтрейдинг» об обращении взыскания на предмет залога многоквартирный жилой дом, в связи с обращением взыскания на предмет залога, признать за ООО Компания «Стройтрейдинг» право собственности на объект незавершённого строительства – пятиэтажный многоквартирный жилой дом с офисными помещениями в подвале и нежилыми помещениями на чердаке.

В ходе рассмотрения дела в суде истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования об обязании внести изменения в договор долевого участия, о признании прав нарушенными поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав объяснения истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований ФИО1 

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом, 16 сентября 2013 года между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО1 был заключен договор №ДУ-42/2013 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить следующий многоквартирный дом: пяти этажный, 76 квартирный жилой дом № с секциями А, Б, В., Г в микрорайоне «Южный», жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, Иглинский район, с. Иглино, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м., с кадастровым номером 02:26:010901:0258, принадлежащего застройщику на праве аренды, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства соответствующую долю (часть) объекта, указанную в п. 1.2 договора, а участник долевого строительства обязуется принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену за нее, в соответствии с п. 2.1 договора.

Согласно п. 1.2 договора долевого участия передаваемая квартира имеет следующие технические характеристики: условный номер квартиры 39, секция 1 В, этаж 1, количество комнат – 3, общая площадь – 82,99 кв.м., общая стоимость – 2 149 441 руб. 

Ориентировочный срок сдачи – I квартал 2014 года. 

Пунктом 5.6 договора долевого участия предусмотрено, что за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, более чем на 90 дней застройщик несет ответственность в виде неустойки в размере 0,01% за каждый день просрочки, но не более 5% от размера внесенных участником долевого строительства денежных средств. 

Пунктом 6.1 настоящего договора предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства перед участником долевого строительства, и иных причитающихся ему денежных средств обеспечивается залогом земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора, и строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 договора с момента государственной регистрации права собственности застройщика /государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Указанный залог возникает в силу ст. 13 Закона. 

Впоследствии между ООО Компания «Стройтрейдинг» и ФИО1 31 октября 2013 года, 07 августа 2013 года были заключены дополнительные соглашения к договору долевого участия, касающиеся изменения срока объекта в эксплуатацию и передачи квартиры в пользования участника долевого участия. 

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания ООО Компания «Стройтрейдинг» в проектную документацию многоквартирного жилого дома по указанному дому были внесены изменения, касающиеся проектирование офисных помещений в цоколе и нежилыми помещениями на мансарде вместо подвала и чердака, с целью расширения площадей запроектирован пристрой в уровне цокольного этажа жилого дома. Кроме того, в настоящее время изменена система водоотведения, газоснабжение дома изменено на электрическое. 

Истец полагает, что в связи с внесенными изменениями нарушаются ее права на получение квартир по проекту, указанному в договоре долевого участия, поскольку в связи с внесенными изменениями в проектную документацию в эксплуатацию будет введен другой объект, нежели тот, который указан в договоре долевого участия, что может лишить истца на получение приобретенной ею квартиры, а также права на обращение взыскания на заложенное имущество в виде объекта – многоквартирного жилого дома (п. 6.1 договора). 

Вместе с тем, суд не может согласиться с таким утверждением истца в виду отсутствия доказательств нарушениям прав и законных интересов истца действиями ответчика.

Как усматривается, предметом договора долевого участия является квартира № 39, в секции 1 В, на 1 этаже, трехкомнатная, общей площадью- 82,99 кв.м.

В технические характеристики данного объекта какие-либо изменения в проектной документации не вносились, а стало быть отсутствуют основания полагает, что внесенными изменениями в проектную документацию нарушаются права истца как участника долевой собственности. 

Из положений ч.2 ст. 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Принимая во внимание существо заявленных требований, суд исходит из того, что основаниям, по которым истец просит обязать ответчика внести изменения в договор долевого участия, не свидетельствуют о наличии совокупности обстоятельств, с которыми положениям ст.ст. 450, 451 ГК РФ влекут внесение изменений в условиям заключенного договора. 

Внесение изменений в проектную документацию, касающиеся технических характеристик многоквартирного жилого дома, по мнению суда, не могут быть отнесены к существенным обстоятельствам, влекущим изменений условий договора долевого участия. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» о внесении изменений в п.п. 5.6, 6.1 договор долевого участия от 16 сентября 2013 года №ДУ-42/2013, о признании прав нарушенными отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Р.Р.Сафина