Дело № 2- 747/ 2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Юдаковой, с участием истицы ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика администрации г. Хабаровска Заря И.С., при секретаре Жуковой А.А.,, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гук ФИО6 к администрации города Хабаровска о признании отказа в формировании придомовой территории недействительным, обязании устранить нарушения прав собственников,

установил:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд г. Хабаровска с иском к администрации города Хабаровска о признании отказа в формировании придомовой территории недействительным, обязании устранить нарушения прав собственников, в обоснование иска указав, что решением общего собрания владельцев жилья дома № по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признана необходимость направления в администрацию г. Хабаровска заявления о формировании придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома. Этим же решением лицом, ответственным за решение вопроса по формированию придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома, определена ФИО1 Во исполнение указанного решения владельцев жилого дома № по 

<

адрес> в администрацию города Хабаровска ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о формировании земельного участка для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Ответом заместителя мэра г. Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано. С отказом администрации г. Хабаровска в формировании придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома не согласны. 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно нормам Земельного кодекса РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

При этом Земельным кодексом РФ предусмотрено исключительное право граждан- собственников зданий строений, сооружений на приватизацию таких земельных участков и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капительного или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган. 

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В силу ст.61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативный правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Пунктом 66 Постановления разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него произведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов о возникновении права обще долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

П. 67 постановления указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Отказ администрации г. Хабаровска в формировании придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома является незаконным. 

Нахождение земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом № по 

<

адрес>, в собственности городского округа «Город Хабаровск» и его передача в аренду для строительства жилых домов со сносом жилых домов по 

<

адрес> и 

<

адрес> некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства администрации г. Хабаровска» и ООО «Амуринвест» не являются препятствием по передаче придомовой территории в общую долевую собственность владельцев жилья дома № по 

<

адрес>.

Ссылка отказа на передачу земельного участка в аренду для строительства жилых домов со сносом жилых домов по 

<

адрес> и 

<

адрес>, в том числе жилого дома по 

<

адрес>, не соответствует действительности. 

Ни один из договоров аренды земельного участка с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного 

<

адрес>, ни договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ни соглашение об изменении условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит указаний на снос находящегося на нем жилого дома № по 

<

адрес>. Более того, жилой дом № по № не входит в перечень многоквартирных домов, планируемых к сносу и расселению в целях развития застроенных территорий города Хабаровска, утвержденный решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении муниципальной адресной программы по сносу и расселению многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы. Согласно постановления администрации г. Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ, и в соответствии с заключением Городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом № по 

<

адрес> подлежит реконструкции в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть его снос не планируется и не является обязательным. 

На основании ст. 39.1, 39.5, 39.14, 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с нарушением прав, свобод и законных интересов владельцев жилья дома № по 

<

адрес> отказ администрации г. Хабаровска в формировании земельного участка для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, подлежит признанию недействительным. 

С четом представленных уточнений, просят отказ администрации г. Хабаровска в формировании придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома, признать недействительным; обязать администрацию г. Хабаровска в месячный срок сформировать придомовую территорию дома № по 

<

адрес> и передать ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ООО «Амуринвест».

В судебном заседании истица ФИО1 на удовлетворении заявленных требований с учетом дополнений настаивала по основаниям изложенным в иске и в дополнениях. 

В судебном заседании представитель истицы ФИО2 пояснил, что формирование земельного участка на котором расположен многоквартирный дом осуществляется органом государственной власти, либо органом местного самоуправления после поступления заявления. После чего на основании нормативного акта передается бесплатно и без проведения торгов в общедолевую собственность владельцев жилья. Согласно ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду имеют граждане являющиеся собственниками здания, сооружения, расположенного на земельном участке. Было заявление о формировании и о передаче. Земельный участок должен быть сформирован – это обязанность администрации г. Хабаровска, после чего должны быть переданы документы и уже только потом собственники ставят его на кадастровый учет. Представитель ответчика настаивает на том, что земельный участок был в долевой собственности владельцев жилья не может быть предоставлен так как территория на котором расположен МКД входит в состав земельного участка с кадастровым номером №. В связи с чем в случае формирования новой территории дома № будет полностью накладываться на уже существующий земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок единый. В случае его разделения не будет происходить наложения на новый. Никто и никогда не выдвигал требований о создании нового земельного участка, накладывающегося на уже существующий земельный участок. Наличие земельного участка с кадастровым номером № не препятствует формированию придомовой территории, так как в этом случает будет происходит размежевание одного большого земельного участка на несколько более мелких, но в тех же границах. Ссылка на невозможность формирования придомовой территории дома № и передаче его в общедомовую собственность владельцев жилья по причине принадлежности земельного участка на праве собственности городскому округу г. Хабаровска противоречит Постановлению Пленума Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ от 2010 г. №. п. 66 «согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Если земельный участок под МКД был сформирован после введения ЖК РФ право долевой собственности возникает с момента проведения государственного кадастрового учета. Ни до, ни после придомовая территория дома № не была сформирована. В силу чч. 2, 5 ст. 16 земельный участок под МКД переходит в общедолевую собственность в таком доме бесплатно. Каких либо актов от органов власти о возникновении права общедолевой собственности не требуется. Пунктом 67 этого же Постановления указано если земельный участок, придомовая территория не сформировании в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично – правового образования. Вместе с тем по смыслу чч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь собственники помещений МКД вправе владеть, пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо им для эксплуатации МКД, а так же объектов входящих в состав общего имущества дома. Представитель ответчика сделал ссылку на то, что в соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование происходит в связи с проектом межевания территории, который имеется. Так же делают ссылку на п. 2 данной статьи, что образование земельного участка из земель и земельных участков в виде государственной или муниципальной собственности допускается только с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельный участков на кадастровом плане территории, где отсутствуют утвержденный проект межевания. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.). В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка». 

Кроме того, представитель ответчика обосновывает невозможность формирования придомовой территории дома № по 

<

адрес> со ссылкой на нормы частей 1-3 ст. 11.3 ЗК РФ, т.е. в связи с наличием утвержденного проекта межевания территории. 

В данном конкретном случае владельцы жилья дома № по 

<

адрес> к Администрации г. Хабаровска обращались с заявлением о формировании придомовой территории и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность, а не согласовании схемы расположения ЗУ.

В данном случае не могут быть применены нормы ч.5 ст.11.4 ЗК РФ (Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности), а также ч.4 ст.11.2 ЗК РФ (Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков), т.к. ЗУ с кадастровым № для комплексного освоения территории никому не предоставлялся (передан в аренду для строительства жилых домов со встроено-пристроенными помещениями), а также в связи с необходимостью применения в данном случае норм статей 39.1, 39.5, 39.14, 39.20 ЗК РФ и ст. 36 ЖК РФ. 

Основания отказа в формировании придомовой территории и передаче ее в общую долевую собственность владельцев жилья дома № по 

<

адрес> по причине наличия договора аренды на ЗУ с кадастровым № также не основаны на законе по следующим причинам. 

В соответствии с ч.1. ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным Кодексом и другими федеральными законами. 

В данном случае существенным изменением обстоятельств является то, что после заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Хабаровска и ООО «Фонд жилищного строительства» жильцы дома № по 

<

адрес> приобрели право собственности на занимаемые квартиры, что повлекло возникновение у них прав, предусмотренных статьями 39.1, 39.5, 39.14, 39.20 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ. 

В соответствии со ст.613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, а при оформлении переуступки права аренды на земельный участок от ООО «Фонд жилищного строительства» к ООО «Амуринвест» ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обязан был предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), что однако сделано не было. Кроме того, возможность внесения изменений в действующий договор аренды ЗУ с кадастровым №, предусмотрена п.5.1 как договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, так и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Также несостоятельны ссылки представителя ответчика на постановление администрации города Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ (в части сноса дома № по 

<

адрес>) и решение Кировского районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № так как: после вынесения постановления квартиры дома были переданы из муниципальной собственности в личную собственность граждан (т.е. изменились обстоятельства); решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении муниципальной адресной программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы дом № по 

<

адрес>, как и иные расположенные рядом дома, не включен в перечень многоквартирных домов, планируемых к сносу и расселению в целях развития застроенных территорий города Хабаровска; согласно постановления Администрации г. Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ, и в соответствии с заключением Городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный жилой дом № по 

<

адрес> подлежит реконструкции в срок до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. его снос не планируется и не является обязательным. Просил удовлетворить заявленные требования. 

Представитель ответчика администрации г.Хабаровска по доверенности Заря И.С. в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований, в обоснование ссылаясь на письменные возражения на иск, где указала, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Данная позиция отражена в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Таким образом, требование об обязании администрации г. Хабаровска передать земельный участок в общую долевую собственность владельцев жилья дома не основаны на нормах действующего законодательства и не подлежат удовлетворению. Что касается требований об обязании сформировать придомовую территорию дома № по 

<

адрес>, то данные требования также не подлежат удовлетворению в связи со следующим. Образование земельных участков регулируется нормами главы 1.1 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом материалами дела подтверждено, что из земель, в том числе на которых расположен дом по 

<

адрес>, образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым № (дата постановки на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ). Образовать новый земельный участок из уже образованного земельного участка можно только в порядке и при соблюдении условий предусмотренных нормами главы 1.1 Земельного кодекса РФ. Учитывая что земельный участок с кадастровым № является предметом договора аренда, заключенного с ООО «Амуринвест», то любое изменение предмета договора аренды возможны только с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства. Никаких заявлений от арендатора о расторжении договора аренды, о разделе земельного участка и изменении предмета договора аренды в администрацию города не поступало. Кроме того, подпункт 4 пункта 3 ст. 11.3 ЗК РФ устанавливает, что в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Граница земельного участка на которой расположен в том числе дом по 

<

адрес> установлена в составе документации по планировке территории (проекта межевания) в границах улиц 

<

адрес>, утвержденной распоряжением Мэра города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ №-р. Разработка и принятие документации по планировке территории осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ и проходит публичные слушания. Также полагаем, что не доказано нарушение прав истца, так как каких-либо препятствий в пользовании земельным участком не имеется. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Представитель ООО «Амуринвест» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, судом установлено следующее.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию г. Хабаровска с заявлением о формировании земельного участка. 

Согласно ответу заместителя Мэра города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в формировании земельного участка по 

<

адрес> под многоквартирным жилым домом отказано. Согласно данному ответу следует, что в целях формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами администрацией города утверждена документация по планировке территории в границах 

<

адрес> (распоряжение Мэра №-р от ДД.ММ.ГГГГ.) с соблюдением всех установленных законодательством процедур, в том числе с проведением публичных слушаний. 

На дату принятия решения о подготовки документации по планировке территории ДД.ММ.ГГГГ и ее утверждения -ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. был предоставлен некоммерческой организации «Фонда жилищного строительства администрации г. Хабаровска» в аренду для строительства жилых домов со сносом жилых домов по 

<

адрес> и 

<

адрес>, в том числе жилого дома по 

<

адрес> (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) на основании постановления администрации г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Согласно материалам дела Городской округ «Город Хабаровск» является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №. 

В соответствии с Постановлением Мэра г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанный земельный участок был предоставлен НО «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» для строительства жилых домов по 

<

адрес> со сносом жилых домов, в т.ч. по 

<

адрес>, являющихся муниципальной собственностью. 

Между городским округом «Город Хабаровск» и НО «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с данным договором арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым № для строительства жилых домов со встроено-пристроенными помещениями. 

ДД.ММ.ГГГГ Соглашением об изменении условий и продлении срока действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, внесены изменения в части наименования НО «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» на ООО «Фонд жилищного строительства».

ДД.ММ.ГГГГ Соглашением об изменении условий и продлении срока действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, внесены изменения в части срока договора на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Соглашением об изменении условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, ООО «Амуринвест» предоставлено во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию этого земельного участка.

Аналогичная норма предусмотрена в п. 1 ст. 39.20 действующей редакции ЗК РФ.

До изменений ЗК РФ в силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ действующей редакции особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются Федеральными законами.

Такими законами является, в частности, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ЖК РФ.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, в силу которой собственники помещений многоквартирного дома имеют право на получение на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на данном земельном участке объектами. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 4 ст. 16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В силу пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Истцы указывают, что их требования направлены на защиту их права формирования земельного участка многоквартирного дома исходя из фактического землепользования.

По их мнению, в данном случае удовлетворение исковых требований, восстановило бы их право на придомовую территорию, на котором находится принадлежащий им жилой дом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 22.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. 

Земельный кодекс Российской Федерации, введенный в действие Федеральным законом РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ, предусматривает право граждан и юридических лиц на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду. Основным принципом земельного законодательства является платность использования земли (п.п. 7 п.1 ст. 1 ЗК РФ). 

Согласно данному принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъекта РФ. В п. 2 ст. 28 ЗК РФ также установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Так согласно п.1 ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса. В соответствии с п.2 ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Подпункт 4 п.3 ст.11.3 ЗК РФ устанавливает, что в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В соответствии с подпунктами 4, 5 п.16 ст.11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, а так же расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с ЖК РФ.

В силу ч.4 ст.1 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Согласно Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 ст.16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", частей 1 и 2 ст.36 ЖК РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ, из ст.16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч.2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч.4). Такое регулирование согласуется с ГК РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (п.2 ст.8), и конкретизирующим данное правило п.2 ст.23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу жилищного законодательства. Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправление формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. На органы местного самоуправления возложено осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч.2 ст.11 ЗК РФ), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством РФ (ст.10 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"). 

В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды). 

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст.11.1 ЗК РФ во взаимосвязи со ст.11 и 389 НК РФ. 

Поэтому при переходе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо формирование данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложение обязанности в его осуществлении на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым - реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Согласно разъяснениям в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч.3 и 4 ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Однако в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, законодательство, регламентируя порядок их передачи в аренду, не предусматривает возможности заключить договор аренды части земельного участка. Из ряда положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что, если предметом такого договора аренды не является уже сформированный земельный участок, заключению договора предшествует проведение кадастровых работ и образование нового земельного участка, который и передается в аренду уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (пп.пп.2,3 п.3, пп.4 п.3 ст. 39.11, пп. 5 п.1 ст. 39.14 ЗК РФ). 

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в установленном законом порядке сформирован, за городским округом «Город «Хабаровск» зарегистрировано право собственности (номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ), жилой дом № по 

<

адрес> является многоквартирным домом, до 2012 года находившимся в муниципальной собственности, распоряжением и.о. мэра города от ДД.ММ.ГГГГ утверждена документация по планировке территории в границах 

<

адрес>

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован договор аренды земельного участка (номер государственной регистрации: №) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в виде аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ изменена сторона по договору – арендатор ООО «Амуринвест» (в соответствии с договором передачи прав и обязанностей арендаторов от ДД.ММ.ГГГГ). 

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе на основании решения суда, предусматривающем образование участка в обязательном порядке (статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования части 3 статьи 1 пункта 3 части 1 статьи 7 и части 7 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" о кадастре следует, что под индивидуализацией земельного участка понимается установление уникальных характеристик земельного участка, в том числе местоположения его границ, устанавливаемых посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части, и вносимых в ГКН. При этом категория и вид использования определяется только в отношении индивидуально-определенных земельных участков при их формировании.

Требования истцов фактически направлены на выдел самостоятельного земельного участка, который не сформирован, из общего земельного участка при доме, в связи с чем удовлетворены быть не могут.

Иное бы противоречило вышеприведенным требованиям закона, а также положениям п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ которыми установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Также требования истцов не согласуются и с положениями ч. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, которой установлено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым № под домом истца сформирован, в отношении него проведены кадастровые работы.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Амуринвест», в границах которого в том числе расположен жилой дом № по 

<

адрес>, прошел государственный кадастровый учет, на основании представленных собственником земельного участка документов проведена процедуры государственного кадастрового учета, земельному участку присвоен номер, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о государственной регистрации права аренды земельного участка в пользу ООО «Амуринвест». Кадастровый учет земельного участка осуществлен в соответствии с нормами земельного законодательства, договор аренды не признан недействительным, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании действий администрации г. Хабаровска недействительными, о возложении обязанности по формированию придомовой территории дома № по 

<

адрес> и передаче ее из муниципальной собственности в общую долевую собственность владельцев жилья дома, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении требований отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Гук ФИО6 к администрации города Хабаровска о признании отказа в формировании придомовой территории недействительным, обязании устранить нарушения прав собственников, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 23.06.2017г.

Судья /подпись/

Копия верна, судья Ю.Ю. Юдакова