Дело № 2-3063/2025

УИД 52RS0012-01-2025-002640-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

м.о.г. Бор Нижегородской области 

25 ноября 2025 года 

Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Григорьевой М.В., при секретаре Грачевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» о расторжении договора, признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с указанным иском к ООО «Специализированный застройщик «Атлант», в обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Атлант» был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с п. 4.2 которого на дату подписания цена договора определена в размере 12 559 680 руб.

Предметом договора является нежилое помещение площадью 24,92 кв.м, подлежащее передаче истцам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости: «Гостинично-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: 

<

адрес>, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно п. 4.3 договора оплата цены договора осуществляется участниками до ввода в эксплуатацию объекта недвижимости путем внесения денежных средств на счет эскроу в уполномоченном банке – ПАО «Сбербанк» по графику, который является приложением к договору.

Договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права №.

Первый платеж по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ должен был последовать не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако истцы не оплатили ни одного платежа по договору.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика письмо с просьбой расторгнуть договор в досудебном порядке по причине изменения финансового положения ФИО1 потерял работу, доходы ФИО2 соответствовали МРОТ и не позволяли произвести оплату по ДДУ).

Ответа на указанное письмо о расторжении договора со стороны ответчика не последовало.

На основании изложенного, истцы просят:

расторгнуть договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Атлант», с указанием что решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации данного договора №.№ от ДД.ММ.ГГГГ, содержащейся в ЕГРН. 

Признать недействительным (ничтожным) п. 8.7 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в части установления территориальной подсудности споров между сторонами по месту нахождения объекта долевого строительства.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили. 

От представителя истцов ФИО3, действующего на основании доверенности, в материалы дела поступило письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие истцов ФИО1 и ФИО2 

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного заседания извещался судом надлежащим образом. Представил письменные возражения на исковое заявление, в которых также содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу в установленные законом сроки.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают их оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские пава и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Согласно ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (Застройщик) и ФИО1 (Участник 1), ФИО2 (Участник 2) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости: «Гостинично-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: 

<

адрес>, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 6.1 Договора, передать объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить денежные средства в размере, определенном разделом 4 настоящего договора и принять объект долевого строительства, указанный в п. 2.1.1. Договора в порядке, предусмотренном разделом 6 настоящего Договора.

Согласно п. 2.1.1. Договора, объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеет следующие характеристики: 

вид: нежилое здание (спальный корпус №5),

назначение: нежилое;

этажность: 16;

количество этажей: 4-17;

общая площадь объекта недвижимости: 84 509,64 кв.м;

общая площадь нежилых помещений: 79031,19 кв.м;

количество нежилых помещений: 1279.

Основные характеристики объекта долевого строительства:

Назначение: нежилое;

Секция\блок: 2;

Этаж: 2;

Условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией№;

Количество частей нежилого помещения: 3;

Проектная площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий) (кв.м): 24,92.

В соответствии с п. 4.2 Договора цена договора согласована сторонами и составляет 12 559 680 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 24,92 кв.м площади объекта долевого строительства из расчета 504 000 руб. за один квадратный метр площади объекта долевого строительства 

Согласно п. 4.3 Договора участник обязуется до ввода в эксплуатацию объекта недвижимости внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора по графику, который является Приложением № 4 к настоящему договору на специальный счет эскроу.

Договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права №.

Первый платеж по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ должен был последовать, согласно графику, в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 279 840 руб.

Однако, первоначальный платеж истцами произведен не был, последующие платежи, согласно графику, также не оплачены.

Истцы направили в адрес ответчика письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ, содержащее просьбу о расторжении договора, по причине потери личных денежных средств. 

Однако ответа на данное письмо от ответчика не последовало.

В письменных возражениях на исковое заявление стороной ответчика указано, что оснований для расторжения договора долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется, как не имеется и общих оснований для расторжения договора, установленных ст. 451 ГК РФ. Ухудшение финансового положения истцов не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора, поскольку последние, действуя разумно и осмотрительно, должны были предполагать финансовые риски, в том числе на случай потери или уменьшения дохода.

В свою очередь истцы в своем отзыве на возражения стороны ответчика указывают, что утрата ФИО1 основного источника дохода в связи с увольнением 03.04.2025г. представляет собой обстоятельство, которое стороны не могли разумно предвидеть на момент заключения договора участия в долевом строительстве. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Согласно п. 12.2. Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ., настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по взаимному соглашению Сторон, а также в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Возникшие между сторонами спора правоотношения, вытекающие из заключенного договора участия в долевом строительстве регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Как было указано выше, перечень оснований при возникновении которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора перечислен в статье 9 указанного Федерального закона, который не является исчерпывающим.

При этом, ни нормами действующего закона, регулирующего спорные правоотношения, ни условиями договора, исполнение обязательств по договору не поставлено в зависимость от доходов участника долевого строительства и изменения его финансового положения.

При заключении договора участия в долевом строительстве, участники должны оценивать свои финансовые риски, в том числе риск возможного ухудшения финансового состояния и потери дохода.

В данном случае, истцы, при заключении договора, заверили застройщика о том, что действуя добровольно, понимают содержание договора, права и обязанности вытекающие из него, а также последствия нарушения его условий. Данное заверение имеет существенное значение для застройщика (п. 10.17 Договора).

Следовательно, заключив договор участия в долевом строительстве истцы приняли на себя все возможные финансовые риски, и соответствующие правовые последствия.

Таким образом, доводы стороны истцов о тяжелом финансовом положении не могут являться основанием для расторжения договора в судебном порядке, поскольку само по себе изменение финансового положения не может быть отнесено исходя из толкования ст. 451 ГК РФ к существенному изменению обстоятельств.

Каких либо доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении договора стороной ответчика и нарушении его условий перечисленных в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суду не представлено и в материалах дела не имеется. 

При таких обстоятельствах, исковые требования в части расторжения договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцами и ответчиком, удовлетворению не подлежат. 

Разрешая по существу требования в части признания недействительным пункта 8.7 Договора, содержащего условие о подсудности рассмотрения споров между сторонами, суд приходит к следующему.

В силу п. 8.7 Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. споры по настоящему Договору рассматриваются с соблюдением претензионного порядка. Претензия предъявляется в письменной форме и подписывается стороной или уполномоченным представителем стороны, направляющей претензию. Претензия рассматривается в течение 10 рабочих дней со дня е получения. В случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения в срок ответа на претензию заинтересованная сторона вправе обратиться за защитой своих прав в суд по месту нахождения объекта долевого строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» право потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон.

На основании изложенного, суд полагает, что условия договора участия в долевом строительстве об определении подсудности рассмотрения споров между истцами и ответчиком по месту нахождения объекта долевого строительства, нарушает права истцов, как потребителей, ухудшая их положение как участников долевого строительства, в связи с чем, п. 8.7 договора долевого участия, заключенного между истцами и ответчиком, суд признает недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения); требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ); требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса).

На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ и п. 8 ст. 333.20 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Таким образом, поскольку истцы ФИО1, ФИО2 освобождены от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход местного бюджета в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, подлежит взысканию, государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» о расторжении договора, признании пункта договора недействительным, удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 8.7 Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в части определения подсудности рассмотрения споров между сторонами по месту нахождения объекта долевого строительства.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН №, ОГРН №) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Борский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 5 декабря 2025 г.

Судья М.В. Григорьева