Дело № 2- 3925/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Галаховой И.В.

при секретаре Толмачевой А.В.

С участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июня 2017 года в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

установил:

Истец ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным иском к администрации Волгограда. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Департамент) с заявлением о предоставлении в аренду на 25 дет земельного участка площадью 9332 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040006:259, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ... (далее - «земельный участок») для эксплуатации объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ДЗР выдал истцу проект договора аренды №... в 4-х экземплярах. По проекту договора истцу предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду на 25 лет для эксплуатации объектов торговли (пункты 1.1., 1.2.,1.3. договора). Не согласившись с отдельными положениями проекта договора №..., истец подготовил и направил в адрес администрации Волгограда протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ и сдал его с сопроводительным письмом в адрес арендодателя. Истец подписал Договор аренды земельного участка с протоколом разногласий по пунктам 2.2., 2.13., З.1.1., З.1.2., 6.2, 7.1., Приложению №... в части расчета арендной платы. Истец предложил Департаменту изложить данные пункты в следующей редакции: исключить пункты 2.2., З.1.1., 3.1.2., предусматривающие односторонний отказ арендодателя от договора аренды. В пункте 2.13. предусмотреть вместо неустойки 0,1% другой размер неустойки в размере 1/300 от ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю. Исключить пункт 6.2. о двукратном размере арендной платы при просрочке возврата земельного участка после прекращения Договора. Исключить пункт 7.1., предусматривающий досрочное расторжение Договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2.2. раздела 2 и подпунктом 3.1.1. раздела 3 Договора. В Приложении №1 к договору аренды размер арендной платы не может быть равным 18 335 756,22 руб., т.к в формуле расчета арендной платы Коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, равен 1,00 («для торговых объектов»). Департамент письмом 5814 от 10.04.2017 отклонил протокол разногласий к договору аренды земельного участка. 17.04.2017 Истцом было получено письмо Департамента об отклонении протокола разногласий с приложением 2-х экземпляров проекта Договора и протокола разногласий без подписания. Полагает, действия ответчика незаконными, в связи с чем, просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора земельного участка площадью 9 332 кв.м., кадастровый №..., категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ..., между ФИО3 и администрацией Волгограда, и принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции: исключить из договора пункты 2.2., 3.1.1., З.1.2., предусматривающие односторонний отказ арендодателя от договора аренды; Пункт 2.13. изложить в редакции: «В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю»; Исключить из договора пункт 6.2. о двукратном размере арендной платы при просрочке возврата земельного участка после прекращения Договора; Исключить из договора пункт 7.1., предусматривающий досрочное расторжение Договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2.2. раздела 2 и подпунктом 3.1.1. раздела 3 Договора. В Приложении №1 к договору аренды размер арендной платы установить с 27.10.2016 г. в размере 1 833 575,62 руб./год с расчетом по формуле: 122 238 374,88 руб.*0,015*1,00*1 «122 238 374,88 руб. - кадастровая стоимость земельного участка; 0,015 - коэффициент вида функционального использования земельного участка; 1,00 - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; 1 - коэффициент категории арендатора).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала и настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика и третьего лица ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном возражении.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 

На основании ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форм не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форм договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ.

Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферт связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. 

В соответствии со ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и то же время новой офертой.

Согласно ч.1 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на усмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пунктом 2 ст.445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, праве передать разногласия, возникшие при заключении договора на усмотрение суда. 

Согласно п. 2 Постановления администрации Волгограда от 08.09.2003 N 1102 (ред. от 11.12.2015) "Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка" администрации Волгограда, департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда заключать в соответствии с полномочиями договоры аренды земельного участка, купли-продажи земельного участка, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, относящихся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных для строительства, согласно утвержденным настоящим постановлением примерным формам договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка.

Примерная форма договора аренды земельного участка утверждена Постановлением администрации Волгограда от 14.07.2015 N 969.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Департамент) с заявлением о предоставлении в аренду на 25 дет земельного участка площадью 9332 кв.м., с кадастровым номером №..., категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ... (далее - «земельный участок») для эксплуатации объектов недвижимости.

Департамент действует на основании решения от 24.06.2015 №31/973 "О переименовании комитета земельных ресурсов администрации Волгограда в департамент земельных ресурсов администрации Волгограда и об утверждении Положения о департаменте земельных ресурсов администрации Волгограда", согласно которому подготовку договоров аренды осуществляет именно Департамент.

15.02.2017 ДЗР выдал истцу проект договора аренды № 11162 в 4-х экземплярах.

По проекту договора истцу предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду на 25 лет для эксплуатации объектов торговли (пункты 1.1., 1.2.,1.3. договора).

Не согласившись с отдельными положениями проекта договора №11162, истец подготовил и направил в адрес администрации Волгограда протокол разногласий от 15.03.2017 и сдал его с сопроводительным письмом в адрес арендодателя.

Принимая во внимание, что Истцом направлено в адрес Ответчика извещение об акцепте оферты ответчика о заключении договора аренды земельного участка на иных условиях, между сторонами имеются разногласия по существенным условиям договора. В соответствии с требованиями п.1 ст. 445 ГК РФ истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Исходя из ч.1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Пунктом 2.2 спорного договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участков после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях. В этом случае стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

Истец предлагает исключить данный пункт из условий договора как противоречащий закону.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Статьей 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, в пункте 2.2 Договора речь идет не о досрочном расторжении договора (по основаниям ст. 619 ГК РФ), а о расторжении договора при его пролонгации на неопределенный срок, и не нарушает действующее законодательство. В связи с чем, в удовлетворении требований об исключении пунктов 2.2 и связанного с ним 7.1 следует отказать.

В пункте 3.1.1 спорного договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик не возражает против корректировки указанного пункта путем исключения из формулировки фразы «в одностороннем порядке», однако в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд рассматривает дело по заявленным требованиям. Истцом заявлено требование об исключении пункта 3.1.1 из договора, для чего суд не видит правовых оснований, поскольку в спорном пункте договора речь о внесудебном расторжении договора не идет.

В соответствии с п. 3.1.2 договора, в случаях одностороннего отказа от исполнения договора он считает расторгнутым (т.е. прекращенным) со дня получения стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в тексте договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора заключения соглашения о расторжении не требуется.

Данный пункт устанавливает порядок и последовательность действий арендодателя в случае продления Договора на неопределенный срок (п. 2.2 договора) и возможности расторжения его в одностороннем порядке и не противоречит действующему законодательству.

Разрешая требования истца об изложении п. 2.13 в иной редакции и исключении п. 6.2 о двукратном размере арендной платы при просрочке возврата земельного участка после прекращения договора суд приходит к следующему

Статьями 330, 331 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность определения неустойки (штрафа, пени) только по соглашению сторон, если данная санкция не определена законом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные и земельные отношения, не предусматривает обязательного установления неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие арендатора и арендодателя на включение в проект договора условий о порядке ее начислении не получено, суд полагает необходимым исключить п. 6.2 из предложенного администрацией Волгограда проекта договора.

В изложении п. 2.13 в редакции по усмотрению истца, следует отказать, поскольку согласие арендодателя на установление неустойки в размере 1/300 от ключевой ставки Банка России, не получено. 

Относительно требований истца о применении в приложении №1 к договору аренды, коэффициента 1 категории арендатора и соответственно пересмотре размера арендной платы суд приходит с следующему.

Кадастровая оценка земель основана на принципах классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, а возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости является основным принципом определения арендной платы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Группы видов разрешенного использования земель приведены в приказе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» (далее - Приказ № 46-н) в Приложении №3.

Согласно Приложению 2 Приказа № 46-н кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № №..., площадью 9 332 кв.м соответствует 5-й группе видов разрешенного использования земель «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (кадастровая стоимость = 122 238 374,88 рублей, площадь земельного участка = 9 322 кв.м., удельный показатель = 13 098,84 рублей/кв.м.).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым №..., площадью 9 332 кв. м находятся: здание бытового корпуса с пристройками с кадастровым №..., здание пункта технического обслуживания с кадастровым №..., здание гаражных боксов с кадастровым №..., незавершенное строительством здание административного корпуса с кадастровым №..., здание КПП с кадастровым №..., здание гаража с кадастровым №....

При расчете арендной платы Кдп определяется в зависимости от вида разрешенного использования объектов, расположенных на земельном участке и устанавливается Приложением № 2 к распоряжению министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград» (действовало до 01.05.2017 и утратило свою силу в связи с изданием приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 25.04.2017 № 49-н).

Перечисленные в п.п. 5-13 Приложения 2 к распоряжению министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 г. № 281-р виды использования не содержат наименования объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

С учетом изложенного, при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым №..., с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, применен коэффициент дифференциации, установленный в п. 13.1 для земельных участков иных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Суд полагает действия администрации в этой части обоснованными, поскольку, несмотря на представленные истцом договоры аренды нежилых помещений, ясно, что здание гаража и пункта технического обслуживания, не являются объектами торговли, в связи с чем, условие о применении в приложении №1 к договора коэффициента категории арендатора, не подлежит изменению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №11162 между администрацией Волгограда и ФИО3, следующим образом: пункт 6.2 договора – исключить.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

...

Судья - Галахова И.В.