Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 14 июля 2017 года

Орджоникидзевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи Полюцкой М.О.,

при секретаре Трошковой И.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-951/2017 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность. 

Свои требования мотивирует тем, что .. .. ....г. между ним и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи одной комнаты ул.....г....., ........ Указанная комната по условиям договора продана за 300000 рублей. Несмотря на то, что договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке и договором установлено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, денежная сумма истцу не передавалась. После подписания договора купли-продажи истец продолжал пользоваться спорной комнатой, т.е. в установленном порядке не передавал объект покупателю, поскольку денежные средства получены им не были. Истец неоднократно устно и письменно обращался к ответчику с целью урегулирования вопроса по оплате денежных средств за проданную комнату, однако до настоящего времени денежные средства ему не переданы.

Просит расторгнуть договор купли-продажи от .. .. ....г., заключенный между ФИО1 и ФИО3 в отношении комнаты ул.....г..... .......; возвратить в собственность ФИО1 комнату ул.....г......

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно суду пояснил, что он знаком с ответчиком ФИО3 на протяжении длительного времени, они вместе работали на производстве, он был его мастером. ФИО3 предложил ему помочь приватизировать комнату, однако он собирался продавать ее ответчику. В .. .. ....г. он с ФИО3 обращался к нотариусу, у нотариуса подписывал какие-то документы, не читая их, потому что доверял ФИО3, думал, что приватизируют комнату. Также суду пояснил, что является дееспособным, взрослым человеком. Через некоторое время ФИО1 узнал, что больше не является собственником комнаты, расположенной по адресуул.....г...... Теперь собственником комнаты является ФИО3 Утверждает, что не передавал комнату в пользование ФИО3, продолжает ей пользоваться до настоящего времени. Однако суду пояснил, что на протяжении трех лет проживает у своей сожительницы по ул.....г...... Денежные средства от ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи он не получал. После того, как узнал, что в .. .. ....г. заключил договор купли-продажи комнаты, обращался к ФИО3 с требованием о выплате ему денежных средств, указанных в договоре купли-продажи комнаты, в размере 300000 рублей, однако ответчик ему ничего не выплатил до настоящего времени. В настоящее время он не знает, где может находиться ответчик. С исковым требованием к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи он не обращался. Комнату в настоящее время он сдает знакомым. До сих пор значится зарегистрированным в указанной комнате. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании нотариальной доверенности (л.д.34), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения согласно исковым требованиям, просила удовлетворить исковые требования ФИО1 Дополнительно суду пояснила, что объект недвижимости ФИО1 никому не передавал, после заключения договора купли-продажи комнаты он из нее не выезжал, продолжал ей пользоваться, денежные средства за якобы проданную комнату, он не получал. Исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств не заявлялись, сразу обратились в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи поскольку считают данные требования обоснованными.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом по месту регистрации (л.д.27,30,31), причину неявки суду не сообщил, не просил дело рассмотреть в его отсутствие. Кроме того, истцом направлялись телеграммы по месту регистрации ответчика с указанием места и времени рассмотрения данного гражданского дела.

Суд, выслушав объяснения истца и его представителя, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, считает требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Свидетель Х суду пояснила, что состоит в дружеских отношениях с истцом на протяжении 11 лет. Раньше истец проживал по ул.....г..... в комнате, которая принадлежит ему на праве собственности, но этот дом попал под снос по федеральной программе. Последние несколько лет ФИО1 в комнате по ул.....г..... не проживает. Свидетель бывала у него в гостях в указанной комнате. В данный момент он проживает с сожительницей Я по ул.....г...... О том, что истец продал или собирается продавать комнату по ул.....г....., ей ничего не известно. С сожительницей он встречается на протяжении 10 лет. 

Свидетель У суду пояснил, что знает истца с .. .. ....г., они вместе работают. Ответчика ФИО3 он не знает. Раньше истец проживал по ул.....г....., в комнате, которая принадлежит ему на праве собственности, но в настоящее время ФИО1 переехал к сожительнице, с которой проживает по ул.....г..... О том, что он продал комнату, расположенную по ул.....г..... или собирается ее продавать свидетелю ничего не известно. Знает только, что истец не проживает в данной комнате, в связи с тем, что живет с женщиной, а вышеуказанную комнату он сдает.

Судом установлено, что на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан с .. .. ....г. ФИО1 являлся собственником комнаты №..., расположенной по адресу: ул.....г..... (л.д.7).

.. .. ....г. между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи одной комнаты в жилой ячейке из пяти комнат в жилом доме секционного типа, находящейся по адресу: ул.....г..... что подтверждается самим договором купли-продажи (л.д.5)

В пункте 5 данного договора указано, что стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемой комнаты в размере 300000 руб., уплаченных покупателем продавцу, со слов Сторон и по их соглашению, до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы.

Данный договор удостоверен нотариусом Новокузнецкого нотариального округа С

Согласно выписке из ЕГРП .. .. ....г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанную комнату (л.д.32).

Истцом ФИО1 заявлено требование о расторжении данного договора купли-продажи комнаты по основанию существенного нарушения условий договора другой стороной, а именно, по основанию неуплаты покупателем ФИО3 стоимости приобретенной комнаты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Однако, без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных статьей 450 ГК РФ, невыплата покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. 

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В данном случае, ФИО1, подписав договор купли-продажи комнаты от .. .. ....г., в пункте 5 которого указано, что покупатель передал продавцу 300 000 рублей до подписания настоящего договора, тем самым подтвердил факт полной оплаты стоимости отчуждаемой комнаты.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что денежные средства ответчиком ему не передавались. Свидетели, допрошенные по ходатайству истца в судебном заседании, не были очевидцами оформления договора купли-продажи комнаты, наоборот пояснили, что им ничего не известно по поводу продажи комнаты.

С учетом изложенного, доводы истца и его представителя о том, что ответчик не передал ФИО1 денежные средства за комнату в размере 300 000 руб., являются несостоятельными.

Кроме того, требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Между тем, запись в ЕГРП о праве собственности ФИО3 на спорную комнату не аннулирована.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Что касается доводов истца и его представителя о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем ФИО3 принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимостью 300 000 рублей, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиком приобретенного имущества. 

Факт пользования и владения истцом спорной комнаты также не доказан в судебном заседании, то обстоятельство, что истец числится зарегистрированным в комнате, не может служить основанием для расторжении договора купли-продажи.

Кроме того, истец и свидетели указывают, что ФИО1 на протяжении длительного времени не проживает в спорной комнате, также как пояснили свидетели, дом по ул.....г..... признан аварийным и проживать в нем невозможно. Дом готовят под снос по Федеральной программе, возможно в связи с этим и возник данный иск, поскольку на протяжении длительного периода времени, с .. .. ....г. года никаких исковых требований к ответчику ФИО3 от истца заявлено не было. Истец не предъявлял требования к ответчику о взыскании денежных средств по договору купли-продажи.

Таким образом, при указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца ФИО1 о расторжении договора купли – продажи от .. .. ....г. и возврате недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от .. .. ....г., заключенный между ФИО1 к ФИО3 в отношении комнаты ул.....г......; возвращении в собственность ФИО1 комнаты в ул.....г......

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.07.2017г.

Судья: М.О. Полюцкая