Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: 

<

...> Н.М.

78RS0№...-47

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

при помощнике судьи

ФИО1, ФИО2

<

...> И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 

<

дата> гражданское дело №... по апелляционной жалобе ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> по исковому заявлению 

<

...> Романа Николаевича к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

<

...> Р.Н. обратился в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в квартире в размере 388 897 рублей 70 копеек, в указанной части решение суда не приводить к исполнению; неустойку за период с 1 сентября 2024 года по 12 декабря 2024 года в размере 71 566 рублей 14 копеек; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 5%; судебные расходы на оплату досудебного исследования в размере 45 750 рублей, почтовые расходы в сумме 260 рублей 44 копейки, нотариальные расходы в размере 1 700 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что ответчиком истцу передана квартира, имеющая строительные недостатки, наличие которых подтверждается заключением специалиста. Истец обратился к ответчику с претензией о выявленных недостатках в квартире, которая оставлена без удовлетворения.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> исковые требования 

<

...> Р.Н. удовлетворены частично: с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу 

<

...> Р.Н. взысканы неустойка в размере 71 566 рублей 14 копеек, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на удостоверение доверенности в сумме 1 700 рублей, расходы на проведение оценки в размере 45 750 рублей, почтовые расходы в сумме 260 рублей 44 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Также решением суда с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме 2 646 рублей 98 копеек.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 года решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 15 января 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 года в части разрешения требований о взыскании неустойки отменено, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 15 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 года оставлены без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

При новом апелляционным рассмотрении истец 

<

...> Р.Н. и ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в части разрешения требований о взыскании неустойки, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа так�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????”��������������������???????�?�??Й?Й?????????(??�?�?�????????????????J?J??�?????????J?J??�?????????J?J??�??????J?J??�???????????�?�???????????????J?J??�?????????J?J?????j�?????????J?J????????Й???�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������������������������������������������������������������������������������������?�???????¤??+??�????????�???????¤??+??�????????�???????¤??????

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ, вступившей в силу в силу с 1 сентября 2024 года, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 27 августа 2018 года №...-НОР8, в соответствии с условиями которого истец 10 июня 2019 года по акту приема-передачи принял от ответчика квартиру по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> дорога, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что в процессе эксплуатации данного жилого помещения выявлены строительные недостатки, зафиксированные в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» от 23 мая 2024 года №...-ПС.

Направленная истцом в адрес ответчика 24 мая 2024 года претензия о выплате стоимости расходов на устранение вышеуказанных недостатков оставлена последним без удовлетворения.

Определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 22 августа 2024 года по ходатайству ответчика судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Заключением ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 20 октября 2024 года №... установлены недостатки в выполненных работах при строительстве квартиры, стоимость устранения которых составляет 527 773 рубля 92 копейки.

В ходе рассмотрения гражданского дела, 12 декабря 2024 года, ответчик оплатил истцу стоимость устранения недостатков в спорном жилом помещении в полном объеме.

Также в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Частично удовлетворяя исковые требования 

<

...> Р.Н., суд первой инстанции исходил из того, что ввиду наличия в спорной квартире истца строительных недостатков требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов подлежат удовлетворению по праву.

В части взыскания неустойки суд первой инстанции пришел к выводу, что неустойка подлежит исчислению с 1 сентября 2024 года по 12 декабря 2024 года, при этом основания для ее снижения по статье 333 ГК РФ, равно как основания для применения к расчету неустойки положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 1 сентября 2024 года, отсутствуют.

Обжалуя решение суда в части взыскания неустойки, ответчик ссылается на то, что к настоящим правоотношениям подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем подлежащая взысканию в пользу истца сумма, включающая в себя сумму стоимости устранения недостатков и неустойки, не может превышать 126 861 рубль, составляющих 3% от цены договора.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда по данным доводам апелляционной жалобы ответчика с учетом следующего.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Указанные изменения внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ вступили в силу с 1 января 2025 года.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Правоотношения сторон, включая обнаружение строительных недостатков, направление ответчику претензии о выплате стоимости устранения недостатков, неоспариваемое подтверждение недостатков заключением судебной экспертизы, выплата ответчиком стоимости устранения недостатков, возникли до введения в действие положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

Исходя из буквального толкования части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, судом удовлетворены требования истца о взыскании неустойки и штрафа; при этом общая сумма, взысканная с ответчика судебным решением, не превышает три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

При этом ссылка подателя жалобы на то, что судом неправомерно не применены положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и сумма взысканных в пользу истца денежных средства не ограничена 3% от цены договора, в результате чего сумма, подлежащая выплате истцу не должна превышать 126 861 рубль, не может быть положена в основу отмены решения суда, поскольку стоимость устранения недостатков в размере 527 773 рубля 92 копейки была выплачена истцу ответчиком до вступления в силу части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ добровольно 12 декабря 2024 года, в судебном порядке не взыскивалась, а общая сумма неустойки и штрафа не превышает 3% от цены договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В части разрешения требований о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> было предметом проверки суда апелляционной инстанции и вступило в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> в части взыскания неустойки оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

дата>