РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-182/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГКЦ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГКЦ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли поселений; разрешенное использование: под объектами недвижимости производственного назначения, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен дату определения его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителей административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО1 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя административного ответчика.

Не соглашаясь с доводом представителя административного ответчика о необоснованности внесения корректировки «на особые условия» использования части земельного участка, эксперт в судебном заседании пояснила, что административный ответчик некорректно комментирует равенство нулю участка, используемого на особых условиях, так как оценивается не обремененный участок, а весь большой участок, имеющий обременение, препятствующее эксплуатации территории. 

Согласно кадастровому плану земельного участка №14.1/04-3629 от 12.07.2004г., содержащемуся в отчете об оценке №55-06/17 от 12.07.2017г.:

- учетный кадастровый номер части 001 – ограничения: на земельном участке площадью 984 кв.м (газопровод в.д.) запрещено строительство зданий и сооружений, разведение открытого огня, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м.;

- учетный кадастровый номер части 002 – ограничения: на земельном участке площадью 671 кв.м (коллектор) запрещено строительство зданий и сооружений, разведение открытого огня, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м.;

- учетный кадастровый номер части 003 – ограничения: на земельном участке площадью 369 кв.м (газопровод в.д.) запрещено строительство зданий и сооружений, разведение открытого огня, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м.

На части оцениваемого участка совокупной площадью 2024 кв.м (составляет 8,1% от общей площади участка), учитывая все ограничения, отсутствует возможность строительства зданий и сооружений, организации асфальтированной дороги, проездов, посадки кустарников и т.д. Эксперт указала, что всю возможную ценность участка площадью 2024 кв.м. покрывает уплата налога на землю. Следовательно, применение корректировки в размере 8,1% отражает отсутствие ценности ограниченного в использовании земельного участка.

Возражая относительно доводов представителя административного ответчика о недостоверности изложения информации по объекту-аналогу № 1, эксперт указала, что в принт-скрине объявления указано на наличие подъезда к земельному участку. При этом, учитывая текст объявления, к участку имеется ж/д подъезд. Также указание в тексте объявления «рядом пройдет дублер трассы М-5, планируется развязка в 100 м. от участка», свидетельствует о том, что продавец рассматривает предлагаемый участок как перспективный и учел это в указанной стоимости продажи. Объект-аналог расположен в пгт. Октябрьский, через который проходит крупная автомагистраль – федеральная автомобильная дорога М-5 «Урал» (при прохождении по территории Московской области является Новорязанским шоссе). Учитывая размеры населенного пункта от любой точки до автомагистрали менее 1,3 км, при этом имеются другие улицы и проезды. Таким образом, объект-аналог имеет подъезд и расположен в непосредственной близости от крупной автодороги, тогда как объект оценки расположен внутри квартала (на удалении от проезжей части), и прямой доступ к нему отсутствует.

Экспертом в судебном заседании, равно как и в заключении даны исчерпывающие разъяснения относительно учета затрат на заведение ж/д ветки на территорию земельного участка. Эксперт поддержала свой вывод о том, что наличие ж/д пути под погрузку-разгрузку по границе земельного участка производственно-складского назначения является важным ценообразующим фактором, который необходимо учитывать в расчетах. 

Возражая относительно доводов представителя административного ответчика о том, что проверить средние значения стоимости участков относительно направления (шоссе) не представляется возможным, эксперт указала, что информация о диапазонах стоимости земельных участков по различным направлениям Подмосковья получена согласно данным сайта: http://www.rway-online.ru/. В заключении приведена таблица с результатами запроса в той части, которая имеет отношение к исследованию. 

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Установив приведенные в решении обстоятельства, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 августа 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГКЦ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости 30 августа 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, категория земель: земли поселений; разрешенное использование: под объектами недвижимости производственного назначения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 34302500 (тридцать четыре миллиона триста две тысячи пятьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2018 года.