Мотивированное 

решение

 изготовлено 06.10.2025 66RS0005-01-2024-008406-60 2-1305/2025 РЕШЕНИЕ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 22.09.2025 

Октябрьский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Григорьевой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каметовой П.А., с участием представителя истца в лице помощника прокурора Октябрьского района г. Екатеринбурга Ахмедовой Е.Ю., ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г. Екатеринбурга, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО1, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Октябрьского района г. Екатеринбурга, действуя в интересах Российской Федерации, обратился в суд с вышеназванным иском, с учетом уточнений просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в арендные правоотношения. 

В обоснование иска указал, что оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка заключена в обход закона с заведомо противоправной целью, со злоупотреблением правом и нарушением публичных интересов, выразившихся в несоблюдении императивных требований земельного законодательства в сфере распоряжения публичной собственностью, нарушении прав неопределенного круга лиц на равный доступ к возможности получения во владение и пользование спорного земельного участка, заключении договора без проведения торгов в отсутствие на то оснований, несоразмерности площади предоставленного в собственность земельного участка той площади, которая необходима и достаточна для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель истца в лице помощника прокурора Октябрьского района г. Екатеринбурга Ахмедовой Е.Ю. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО2 иск не признали, полагая, что оспариваемая сделка купли-продажи совершена с соблюдением норм закона и не затрагивает публичные интересы. 

Представителя ответчика ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО4 также полагала об отсутствии нарушений закона при заключении оспариваемой сделки.

Третьи лица СНТ "Зеленые просторы", Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом, в связи с чем судом в порядке ст. 167 ч. 3 ГПК РФ определено о рассмотрении дела при данной явке. 

Ранее от СНТ "Зеленые просторы" был направлен отзыв с возражениями против удовлетворения заявленных прокурором требований, указав, что земельный участок был предоставлен ФИО1 без нарушений требований закона. 

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, по договору аренды №№ ****** Территориальное Управление Росимущества по Свердловской области (далее – Управление) предоставило земельный участок с кадастровым номером № ******, площадью 1 083 кв. м., во временное владение и пользование ДПК «Зеленые просторы» с целевым использованием - "ведение садоводства".

В результате уступки от 21.03.2019 права и обязанности арендатора по данному договору перешли кФИО1

14.08.2019 заФИО1 зарегистрировано в ЕГРН право собственности на расположенное на спорном земельном участке жилое здание с кадастровым № ******, площадью 125,9 кв. м.

01.04.2022 Управление иФИО1 на основании распоряжения Управления от 18.03.2022, принятого по результатам рассмотрения заявленияИбатулина Е.С, от 01.03.2022, заключили договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 370652,42 руб. без проведения торгов. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков, на которых эти здания и сооружения расположены, без проведения торгов.

Вместе с тем, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 4 постановления от 11.06.2024 N 29-П, исключительное право на приобретение земельных участков не является абсолютным. Оно может быть ограничено как в силу закона (в частности, той же статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), так и с учетом правовых подходов, выработанных в судебной практике.

Приватизация в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка возможна при одновременном соблюдении следующих условий: объект строительства возведен правомерно, принадлежит заявителю на праве собственности, обладает применительно к статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующими признаками недвижимой вещи, не является вспомогательным, его строительство полностью завершено, а испрашиваемая площадь земельного участка соразмерна площади этого объекта и необходима для его использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 от 19.03.2013 N 12668/12, пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Поэтому несоблюдение любого из указанных условий может свидетельствовать о выкупе публичного земельного участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478, от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140).

В этом случае у заявителя отсутствует право на выкуп без проведения торгов публичного земельного участка, а если такая сделка была заключена, она в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной), как совершенная с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов. При этом, как отметил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 применительно к аналогичной ситуации, сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной.

В настоящем деле спор ведется по поводу соразмерности площади спорного земельного участка площади расположенного на этом участке жилого дома.

Определение границ и площади соответствующего земельного участка при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Аналогичная позиция закреплена в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2024.

Соответственно, испрашиваемая заявителем площадь земельного участка подлежит доказыванию (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 N 305-КГ15-9974 N А40-70840/14).

Спорный земельный участок имеет площадь 1 083 кв. м, располагаясь в территориальной зоне СХ-3, где в соответствии с подпунктом 3.3 пункта 3 статьи 36 Градостроительного регламента зоны ведения садоводства и огородничества СХ-3 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "г. Екатеринбург", утв. постановлением администрации г. Екатеринбурга от 10.06.2022 N 1597 предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства составляют для садоводства: от 400 кв. м до 2500 кв. м. При этом предельная максимальная величина земельного участка не зависит от наличия (отсутствия) на нем объекта недвижимости, то есть не исключено предоставление и незастроенного участка площадью 2 500 кв. м.

Спорный земельный участок имеет площадь в полтора раза меньше возможной для данного вида разрешенного использования (1 083 кв. м против 2 500 кв. м), кроме того, на нем находится жилой дом площадью 125,9 кв.м, требующий обслуживания. 

С целью определения соразмерности площади предоставленного земельного участка площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем жилого дома судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО3.

Согласно заключению судебной экспертизы эксперт ИП ФИО3 пришла к выводу, что для эксплуатации и обслуживания жилого дома с кадастровым номером № ******, площадью 125,9 кв. м. минимальная необходимая площадь земельного участка составляет 776 кв. м. без учета охранных зон и более 1083 кв. м. с учетом охранных зон.

При определении необходимой площади земельного участка, достаточной для эксплуатации и содержания жилого дома экспертом учтены градостроительные нормы, в том числе минимальные отступы от границ земельного участка, противопожарные требования, санитарные нормы, охранные зоны (наличие скважины, септика). 

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанных в их результате выводов и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие подробные расчеты, выводы эксперта мотивированы и не вызывают сомнений. Оснований ставить под сомнение достоверность данного экспертного заключения у суда не имеется, поскольку эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена специалистом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы. 

Выводы экспертизы сторонами не оспариваются. 

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что размер испрашиваемого земельного участка ответчиком обоснован. Предоставление уполномоченным органом государственной власти земельного участка в испрашиваемом размере объективно необходимо для эксплуатации и обслуживания жилого дома, что свидетельствует о его выкупе собственником здания без нарушения установленного законом порядка.

Довод прокурора о несоразмерности площади предоставленного земельного участка той площади, которая необходима и достаточна для обслуживания расположенного на нем объекта, не подтвержден.

Таким образом, суд приходит к выводу о законности оспариваемой сделки и оснований приобретения ответчиком права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем в удовлетворении исковых требований прокурора надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокурора Октябрьского района г. Екатеринбурга, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО1, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья Т. А. Григорьева