61RS0№-97 

к делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2025г. ст.Тацинская

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Туголуковой Е.С.,

при секретаре Калюля Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Тацинского района о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи жилого дома (доли дома) от 03.03.1994 года истцу на праве собственности принадлежит 

<

адрес>, расположенная в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, Указанная квартира была реконструирована путем демонтажа холодной пристройки и возведения жилой и холодной пристройки, в результате которой площадь 

<

адрес> 

<

адрес> расположена в границах земельного участка площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером 61:38:0110401:34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся в жилой зоне (Ж-1), принадлежащего по праву собственности истцу на основании брачного договора от 10.04.2025 г. Реконструкция 

<

адрес> произведена в границах указанного участка. Истец просит суд признать за ней право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 84,4 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; сохранить квартиру в реконструированном состоянии; сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии с учетом работ, произведенных по реконструкции 

<

адрес>. 

Истец П.Т.НБ., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации Тацинского района, третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области, ХНМ надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не прибыли, в порядке ст. 167 ГПК РФ, дело слушается без их участия.

Суд, изучив и проанализировав представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).

При этом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 ГрК РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома (доли дома) от 03.03.1994 года, КСП «Луговое» в лице представителя ЯАД продало, а истец ФИО1 купила ? долю жилого дома площадью 78,4 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенную на земельном участке размером 1357кв.м. Договор купли- продажи подписан сторонами в присутствии нотариуса Тацинского нотариального округа (л.д.9-10).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Тацинском БТИ 11.03.1994 года. В настоящее время у истца отсутствует возможность регистрации права собственности в связи с произведенной реконструкцией объекта недвижимости без соответствующего разрешения.

Согласно сведениям ЕГРН от 11.04.2025 года, ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 1300 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 61:38:0110401:34 (л.д.17-19).

Согласно техническому паспорту Тацинского БТИ от 14.02.1994 года, площадь всего жилого дома с пристройками, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 126,7 кв. м. (л.д.11-13). 

Истцом произведена реконструкция жилого дома без оформления разрешающих документов, в результате которой его площадь увеличилась до 84,4 кв.м. 

Согласно техническому плану помещения от 25.04.2025 года, подготовленному кадастровым инженером ФИО2, по адресу: 

<

адрес>, расположена квартира, площадью 84,4 кв. м. (л.д.20-62).

Разрешение на реконструкцию жилого дома органом местного самоуправления ФИО1 не выдавалось. 

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Определением суда от 13.08.2025 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли санитарным, противопожарным и строительным Нормам и Правилам, Правилам землепользования и застройки Ковылкинского сельского поселения жилое помещение, по адресу: 

<

адрес>. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3) (л.90-91)

Согласно выводам, изложенным в заключении № 1403 от 12.09.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3), 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, является зданием III группы капитальности и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф1.4. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям Сборника 26 «Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», тома II «Жилые, культурно- бытовые и административно-хозяйственные здания», отдела I «Жилые дома», таблицы 1 «Жилые дома одноэтажные кирпичные» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Согласно ст.1, п.14 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025), реконструкция заключается в увеличении общей площади квартиры № 1 жилого дома до 84,4 кв. м за счет увеличения габаритных параметров здания, вследствие демонтажа пристройки Лит. «а», демонтажа части простенка наружной стены, отделяющей кухню № 10 площадью 8,2 кв. м. от уличного пространства, возведения наружной стены, отделяющей кухню № 10 с габаритными параметрами по внутреннему обмеру 3,12 х 4,09 м и последующего возведения пристройки, состоящей из коридора № 1 с габаритными параметрами по внутреннему обмеру 1,85 х 3,05 м. 

Объемно-планировочное решение, состав помещений, площадь жилых комнат жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 8, 9, площадь кухни жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 10, габариты жилых комнат жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 6, 7, 8, 9, габариты кухни жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 10, габариты комнат жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 5, И, высота помещений, инженерное обеспечение, в составе водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, вентиляции и электроснабжения, за исключением площади жилых комнат №№ 6, 7, соответствуют требованиям п. 4.5, п. 6.1-6.2, п. 7.13, п. 9.3-9.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 2.5. ВСН 61 -89(р.) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», п. 5.3 СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности, п. 127 СанПиН 2.1.3684- 21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских Ш сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий". 

Земельный участок КН 61:38:0110401:34, расположенный по 

<

адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне жилой застройки (Ж-1). Параметры объекта капитального строительства по количеству этажей, высоте и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилам землепользования и застройки Ковылкинского сельского поселения (решение Собрания депутатов Ковылкинского сельского поселения от 26 декабря 2019 года № 146 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Ковылкинского сельского поселения Тацинского района Ростовской области») (См. л.д. № 36). 

Квартира №1 жилого дома имеет один эвакуационный выход, ориентированный непосредственно наружу, что не противоречит п. 7.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которому «каждый жилой автономный блок блокированной застройки должен иметь минимум один эвакуационный выход наружу», не противоречит требованиям ст. 80, 89 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ. 

Жилые комнаты жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 6, 7, 8, 9, а также кухня, жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 10, имеют естественное освещение, что соответствует требованиям п. 9.18 вышеуказанного СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которым «естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне», п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», согласно которому «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение». 

В соответствии с данными произведенных измерений, квартира № 1 жилого дома расположена с фасадной стороны двора земельного участка. Расположение жилого дома квартиры № 1 с северной (тыльной), южной (фасадной) и западной - сторон стен здания, за исключением восточной (квартира № 2) стороны стены здания, по отношению к фактическим границам соседних земельных участков, соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства». 

Расположение квартиры №1 жилого дома на земельном участке домовладения по отношению к строениям, находящимся на земельных участках соседних домовладений, с северной(тыльной), южной (фасадной), западной и восточной(квартира№2) сторон стен здания, соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»,п.4.13 приказа МЧС России от 14.02.2020 № 89 « Об утверждении изменения №1 к своду правил СП4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденному приказом МЧС России от 24.04.2013 №288». 

Имеется согласие от «15» июня 2025 года (См. л. д. № 35) ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, являющейся собственником 

<

адрес> КН 61:38:0110401:539 (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 20.02.2009 г № государственной регистрации 61-61- 44/004/2009-388 в двухквартирной жилом доме, по адресу: 

<

адрес>, двлд. 16, в соответствии с пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении собственника 

<

адрес> ФИО1 на реконструкцию /сохранение в реконструированном состоянии 

<

адрес>, имеющую после реконструкции общую площадь 84,4 кв. м. ХНН известно и она согласна с реконструкцией 

<

адрес> использованием части стены двухквартирного дома, необходимой для указанной реконструкции. 

Дефектов, указывающих на снижение несущей способности 

<

адрес>, в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, следов залитая с кровельной части здания - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату произведенного осмотра находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию 

<

адрес> жилого дома, расположенного по 

<

адрес> и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п. 28 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». 

Не соответствие требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства» квартиры № 1 на земельном участке домовладения по отношению к границам соседнего земельного участка с восточной стороны стены здания (

<

адрес>) не влияет на техническое состояние здания (л.д. 104-146).

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № 1403 от 12.09.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.

Ответной стороной возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.

Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности то, что квартира принадлежит на праве собственности истцу, расположена на земельном участке, принадлежащем истцу, строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании на него права собственности и о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к Администрации Тацинского района (ОГРН 

<

адрес>) о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 

<

адрес>

Сохранить 

<

адрес>, общей площадью 84,4 кв. м., расположенную по ажресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии с учетом работ, произведенных по реконструкции 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 10 ноября 2025 года.

Судья Е.С. Туголукова