УИД 58OS0000-01-2020-000164-89 Дело № 3а-200/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2020 г. город Пенза 

Пензенский областной суд в составе

судьи Репиной Е.В., 

при секретаре Будановой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 и ФИО1 обратились в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7036 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилых зданий (производственного, склада, гаража, мазутно-насосного хозяйства), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административных истцов, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, - 6551000 руб.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО3, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы требования административного иска уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 г. – 6909000 руб. 

Административные истцы ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») ФИО4, просила суд в удовлетворении административного искового заявления отказать, представив возражения на заключение эксперта по делу. Полагала, что заключение эксперта является недопустимым и недостоверным доказательством.

Представители административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, УМИ г. Пензы, администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

В материалах дела от представителей заинтересованных лиц – Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 (доверенность от 11 октября 2019 г.), ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6 (доверенность от 27 февраля 2020 г.), Управления муниципального имущества г. Пензы ФИО7 имеются отзывы на административное исковое заявление (л.д. 124-125, 127-128, 140-143).

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка от 15 июля 2010 г. № 219/10, договора № 411 уступки прав и обязанностей от 18 сентября 2017 г., ФИО1, ФИО2 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7036 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий (производственного склада, гаража, мазутно-насосного хозяйства), расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7-10,11-14).

Согласно представленному расчету, размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (л.д. 16).

Из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку административные истцы несут обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ФИО2 и ФИО8 вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 11531652,2 руб., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 февраля 2020 г. №КУВИ – 001/2020-343249 (л.д. 6).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административные истцы представили отчет об оценке от 15 апреля 2020 г. №42/20, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО9, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 6551000 руб. (л.д. 17-86). 

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области ходатайством, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО10 от 24 июня 2020 г. №31/20, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составила 6909000 руб. (л.д.173-222).

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 6909000 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» от 24 июня 2020 г. №31/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Доводы административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы и о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, не свидетельствуют о том, что возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Суд не может согласиться с доводами представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что экспертом неверно применены корректировки на местоположение, ввиду расположения оцениваемого объекта в густонаселенном районе Пензы.

Из экспертного заключения и пояснений эксперта ФИО10 в судебном заседании следует, что объект оценки расположен в точечной промзоне, на земельном участке расположена котельная для обслуживания близлежащего микрорайона, земельный участок граничит с земельными участками для размещения гаражей и автостоянки. Следовательно отнесение указанного участка к промышленной зоне, является обоснованным. 

Наиболее близким сегментом рынка, для исследуемого участка являются участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки). После проведения анализа рынка экспертом было отобрано 3 объекта - аналога, с учетом географических данных, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования: улица Перспективная, район Бригадирского моста, проезд Германа Титова. 

Для применения поправки на местоположение имеет значение район расположения объектов-аналогов. Корректировка на местоположение была применена в отношении объекта-аналога № 2, расположенного в непосредственной близости к трассе. Объекту оценки и другим объектам аналогам присвоен коэффициент 0,74 (промзона). 

Доводы о том, что экспертом не проанализирован фактор доступа к оцениваемому земельному участку, который имеет хорошие подъездные пути и асфальтированное покрытие, судом отклоняются, поскольку из материалов экспертного заключения следует, что все земельные участки имеют подъезды. То обстоятельство, что объект-аналог на ул. Перспективная расположен на второй линии и к нему ведет грунтовая дорога, а участок по проезду Германа Титова имеет удаление от дороги, не влияет на правильность заключения, поскольку экспертом сделан вывод, что все объекты аналоги обеспечены подъездными путями, что сопоставимо с оцениваемым объектом по указанному фактору. Данные обстоятельства подтверждены скриншотами объявлений и картографическим материалом. Качество подъездных путей предметом оценки эксперта не является. 

С учетом изложенного, нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ). 

Само по себе несогласие с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством, как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.

Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорного объекта недвижимости не допустимо.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 24 июня 2020 г. №31/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость спорного земельного участка следует установить в размере 6909000 руб.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 25 мая 2020 г. (административные истцы направили административный иск почтой – л.д. 94) 

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования» ФИО10 Согласно счету и смете затрат ООО «Центр независимой оценки», стоимость проведения экспертизы составила 15000 рублей.

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен. 

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. 

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002003:154 (округленно на 40 %), укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Поскольку по делу для разрешения административного спора была назначена и проведена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков, стоимость которой в соответствии с представленным счетом составила 15 000 руб. и до настоящего времени не оплачена, при этом, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с административных истцов в равных долях в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО2, ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7036 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для нежилых зданий (производственного склада, гаража, мазутно-насосного хозяйства), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 г., - 6909000 (шесть миллионов девятьсот девять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в равных долях в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-планирования» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, то есть по 7500 (семь тысяч пятьсот) руб. с каждого.

Датой подачи заявления ФИО2, ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 мая 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 8 июля 2020 г.

Судья Е.В. Репина