Дело № 2-3663/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 г. 

<

адрес>, г. Химки

Химкинский городской суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Панферовой Д.А., 

при помощнике судьи ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ "12 квартал" об обязании произвести ремонт фасада, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков, штрафа, 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ТСЖ «12 квартал» об обязании произвести ремонт фасада, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что истец является собственником квартиры № 88 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>.

<

дата> истцом обнаружено отклонение на 60 мм фасадной стены при высоте 110 см от плиты перекрытия, являющейся одновременно ограждающей конструкцией лоджия, принадлежащего истцу жилого помещения, о чем незамедлительно сообщило ТСЖ «12 квартал». 

На обращение истца от 

<

дата> с требованием срочно принять меры по устранению аварийной ситуации, предоставить график проведения восстановительных работ с указанием их стоимости или направить отказ ТСЖ «12 квартал» направило письмо, в котором возложил всю вину за сложившуюся ситуацию на истца, как на собственника, мотивируя тем, что в квартире было произведено остекление лоджии и демонтаж металлического поручня, что не было предусмотрено проектом. 

<

дата> ТСЖ «12 квартал» выдало Техническое заключение № 97445/24-ОСК, выполненное ООО «КапиталСтрой», которое истец считает необоснованным. 

В Техническом заключении № 97445/24-ОСК, выполненном ООО «КапиталСтрой», указаны два пути устранения аварии: 

1 вариант. Демонтаж и новое возведение фасада с установкой металлических стоек. 

Вариант 2. Противоаварийные мероприятия с установкой металлических стоек и притяжкой существующей кирпичной кладкик этим стойкам через металлические пластины. 

В Техническом заключении № 97445/24-ОСК не учтено: стена лоджии кв. 88 является единой с соседней кв. 87, собственник которой возвел простенок, что могло привести к деформации фасада. Ограждение выполнено в нарушение строительных норм. Застройщик ЗАО «Химкинское СМУ МОИС-1» после сдачи дома в эксплуатацию, выполнял функции управляющей организации. 

В связи с чем вина собственника не доказана. 

<

дата> ТСЖ «12 квартал» выдано истцу Предписание с требованием срочно устранить деформацию наружной стены до холодов. 

<

дата> в лифтовом холле дома № 5 по адресу: 

<

адрес>, 

<

...> вывешен информационный листок, в котором ТСЖ «12 квартал» подтвердило, что на протяжении 23 лет с момента введения МКД в эксплуатацию не выполняло своих обязанностей и не проверяло состояние ограждений балконов и лоджий. 

<

дата> выход на лоджию в квартире ситца был опечатан и составлен Акт. 

Какие-либо дальнейшие действия ТСЖ «12 квартал» не производило, меры по устранению аварийной ситуации до сих пор не предприняты. По приблизительным оценкам истца, стоимость восстановительного ремонта по Варианту № 1 Технического заключения № 97445/24-ОСК, выполненном ООО «КапиталСтрой», составляет 312 280,00 руб.

На основании изложенного, истец просит обязать ТСЖ «12 квартал» в срок 30 дней со дня вынесения решения суда произвести ремонт фасада, одновременно являющегося ограждением лоджии в квартирах 87 и 88 по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>, за свой счет согласно варианту 1 Технического заключения № 97445/24-ОСК, выполненное ООО «КапиталСтрой», взыскать с ТСЖ «12 квартал» в пользу ФИО1 С-В.В. неустойку за нарушение сроков проведения восстановительных работ в размере 312 280,00 руб., расходы на юридические услуг в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от суммы неустойки и убытков в размере 362 280 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Истец ФИО1 С-В.В в судебном заседании не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО3, который требования поддержал, просил удовлетворить по доводам, указанным в иске. На вопрос суда пояснив, что представитель до истца являлся собственником квартиры, остекление производили до передачи квартиры дочери (истице), но отрицал свое участие в докладке кирпичей в ограждение и демонтаж железного ограждения на балконе, согласившись, что остекление при застройке отсутствовало. Из позиции представителя также следует, что кроме квартиры истца, остекление провели и соседи, которые в отличии от истца утеплили лоджию и устанавливали стену на общем балконе.

Представитель ответчика – председатель ТСЖ «12 квартал» ФИО4, представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении по доводам, указанным в письменных возражениях, на основании судебной экспертизы, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя.

Третьи лица ФИО6, ЗАО «Химкинское СМУ МОИС-1» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. ЗАО «Химкинское СМУ МОИС-1» ранее представило письменные пояснения, в которых указало, что считает выводы эксперта ООО ГК «Интерправо» правильными. ЗАО «Химкинское СМУ МОИС-1» подтверждает, что конструкция лоджии изменена относительно проектной документации. Увеличение высоты ограждения и монтаж оконных конструкций, произведенные в кв. 87, кв. 88 являются следствием недопустимого состояния конструкции общего балкона, возникло из-за действий обоих собственников.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу, как по отдельности, так и в их совокупности и взаимосвязи, с учетом критериев допустимости и относимости, приходит к следующему.

Так, на основании ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относятся вопросы, в том числе о капитальном и текущем ремонте общего имущества; выборе способа управления многоквартирным домом (пункты 1, 4, 4.1 части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьей 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно ч.7 ст.155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Часть 3 статьи 39 ЖК РФ предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. К полномочиям Правительства Российской Федерации законодатель также отнес определение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (часть 4 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований федерального законодателя постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 

<

дата> N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядке их оказания и выполнения и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

При этом перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома;

б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (пункт 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

В случае применения специальных технологий оказания услуг и выполнения работ в перечне работ и услуг наименование услуг и работ может отличаться от тех, которые указаны в минимальном перечне, указанном в пункте 2 настоящих Правил, но без изменения цели и результата оказания таких услуг и выполнения таких работ (пункт 4 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Для целей Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (пункт 3).

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Судом установлено, что истец является собственником квартиры № 88 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, на основании Договора дарения от 

<

дата>, составленного между ФИО3, ФИО7 (дарители) и ФИО1 С-В.В. (одариваемая).

Управление данным многоквартирным домом с 

<

дата> осуществляет ТСЖ «12 квартал» на основании решения общего собрания собственников помещений по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>.

Как следует из иска и пояснений стороны истца, 

<

дата> истцом обнаружено отклонение на 60 мм фасадной стены при высоте 110 см от плиты перекрытия, являющейся одновременно ограждающей конструкцией лоджия, принадлежащего истцу жилого помещения, о чем незамедлительно сообщило ТСЖ «12 квартал».

Согласно доводам иска, истец считает, что ответчик 

<

дата> в лифтовом холле дома № 5 по адресу: 

<

адрес>, 

<

...> вывесил информационный листок, в котором ТСЖ «12 квартал» подтвердило, что на протяжении 23 лет с момента введения МКД в эксплуатацию не выполняло своих обязанностей и не проверяло состояние ограждений балконов и лоджий. 

Какие-либо дальнейшие действия ТСЖ «12 квартал» не производило, меры по устранению аварийной ситуации до сих пор не предприняты. По приблизительным оценкам истца, стоимость восстановительного ремонта по Варианту № 1 Технического заключения № 97445/24-ОСК, выполненном ООО «КапиталСтрой», составляет 312 280,00 руб.

Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)

Из ответа ТСЖ «12 квартал» от 

<

дата> № 23 следует, что сотрудники ТСЖ могут провести осмотр наружной стороны стены и составить Акт о наличии деформации ограждений. Истцу срочно нужно принять меры устранения деформации наружной стороны лоджии, ТСЖ готово оказать любое содействие.

<

дата> комиссией ТСЖ «12 квартал» составлен Акт служебной проверки лоджии жилого помещения, квартиры № 88 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>, в котором установлено, что срезаны металлические конструкции, которые предусмотрены для укрепления фасадной стены, доложено 4 ряда кирпича вместо металлического укрепления конструкций, остекление лоджии двухкамерными стеклопакетами на всю ширину лоджии, наружный оконный отлив по всему периметру лоджии узкий 10 см, который не прилегает к стене, зазор 2-3 см., справой стороны лоджия в удовлетворительном состоянии, с левой стороны обнаружен зазор отход внешней стены лоджии от внутридомовой стены дома на 3-4 см., на полу зазор до 3 см.

<

дата> комиссией ТСЖ «12 квартал» было опечатано оба выхода двери лоджии истца, в связи с аварийным состоянием, о чем составлен Акт опечатывания помещения от 

<

дата>.

По заказу ТСЖ «12 квартал», ООО «КапиталСтрой» было выполнено Технического заключения № 97445/24-ОСК от 

<

дата>, по результатам обследования технического состояния строительных конструкций наружной стены лоджии на участке здания по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>, согласно которому техническое состояние наружной стены оценивается как аварийное. Имеющийся дефект в виде отклонения стены возник вследствие увеличения нагрузки на стену, согласно проектной документации лоджии не оборудовались стеклопакетами. При эксплуатации были срезаны металлические ограждения и произведено наращивание стены на 30 см., при этом центральная часть стены лоджии между кв. 87 и кв. 88, имеющая максимально отклонение нагружена больше, так как выполнен простенок высотой до перекрытия 17 этажа и шириной в 2 кирпича. Для дальнейшей нормальной эксплуатации строительной конструкции участка наружной стены лоджии кв. 87 и 88 рекомендуется выполнение строительных работ по 2 вариантам. 

1 вариант. Демонтаж и новое возведение фасада с установкой металлических стоек. 

Вариант 2. Противоаварийные мероприятия с установкой металлических стоек и притяжкой существующей кирпичной кладки к этим стойкам через металлические пластины.

<

дата> ТСЖ «12 квартал» направлено в адрес истца Предписание, в котором требует срочно принять меры устранения деформации наружной стороны лоджии квартиры истца до наступления холодов, ссылаясь на Заключение строительно-архитектурной экспертизы № 97445/24-ОСК, выполненное ООО «КапиталСтрой».

Как следует из материалов дела истец по данному факту обращалась в Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору 

<

адрес>, Администрацию г.о. Химки 

<

адрес>, Химкинскую городскую прокуратуру с просьбой провести проверку законности действий ТСЖ «12 квартал».

Из ответа Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору 

<

адрес> от 

<

дата> следует, что окна, являющиеся частями квартиры, не входят в состав общего имущества МКД. ТСЖ «12 квартал» до 

<

дата> будет произведен повторный осмотр МКД.

Из письма Администрации г.о. Химки 

<

адрес> от 

<

дата> следует, что согласно Акту обследования от 

<

дата>, собственником квартиры № 88 выполнено переустройство ограждающих конструкций лоджии, чем было нарушено проектное решение фасадной части, а именно демонтаж металлических закрепляющих конструкций, утяжеление расчетной нагрузки плиты лоджии путем переустройства кирпичной кладки и установки 2-х камерных стеклопакетов. 

Определением суда от 

<

дата> по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО ГК «ИНТЕРПРАВО».

Согласно Заключению эксперта № 2-3663/2025, несущие и ограждающие конструкции лоджии 

<

адрес> по 

<

адрес>, 

<

...>, являются общедомовым имуществом. 

По результатам произведенных исследований выявлено: отхождение кладки ограждения лоджии от торца боковой стенки, являющейся общей с соседней лоджией отхождение кладки ограждения лоджии от нижнего перекрытия; продольные и поперечные трещины в кладке ограждения. Состояние конструкции определено как недопустимое, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик при котором существует опасность пребывания людей, и сохранности оборудования. Демонтаж металлического ограждения в совокупности с дополнительными нагрузками, передаваемыми на кладку наружной ограждающей конструкции лоджии, вызванные увеличением высоты ограждения, монтажом оконных конструкций стало причиной выявленных дефектов. Конструкция ограждения не соответствует проектной документации, отсутствует ограждение металлического профиля высотой 260 мм, кладка ограждения увеличена на 4 ряда кирпича, лоджия остеклена.

Выявленные изменения наступили до 

<

дата>, предположительно до 2019 года. 

Для приведения конструкции лоджии в нормальное техническое состояние необходим демонтаж остекления лоджии, в границах смежной лоджии в осях 5-6, демонтаж кладки наружного ограждения в границах лоджий кв. 87 и кв. 88, в соответствии с проектными решениями, устройство металлического ограждения в границах лоджии кв. 87 и смежной в соответствии с проектными решениями.

Согласно письменным пояснениям к Заключению эксперта № 2-3663/2025, выполненному ООО ГК «ИНТЕРПРАВО», экспертное заключение не предполагает остекление лоджии.

Оценивая заключение эксперта ООО ГК «ИНТЕРПРАВО» суд отмечает, что указанное заключение содержит описательную, мотивировочную часть, выводы эксперта и документы, подтверждающие компетенцию эксперта по проведению экспертизы суду представлены. Оснований не доверять представленной суду судебной экспертизе не имеется, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, оценка проведена при непосредственном осмотре объектов недвижимости.

Таким образом, поскольку доказательств оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества дома ненадлежащего качества в материалы дела не представлено, отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по проведению ремонта фасада стены, одновременно являющегося ограждением лоджии в квартирах 87 и 88 по адресу: 

<

адрес>, 

<

...>.

Суд учитывая, выводы Актов обследования, Заключения эксперта ООО ГК «ИНТЕРПРАВО» о том, что собственником квартиры № 88 выполнено переустройство ограждающих конструкций лоджии, чем было нарушено проектное решение фасадной части, а именно демонтаж металлических закрепляющих конструкций, утяжеление расчетной нагрузки плиты лоджии путем переустройства кирпичной кладки и установки 2-х камерных стеклопакетов, считает, что ТСЖ «12 квартал» не должно нести ответственность аварийную ситуацию установленную в квартире истца, а именно наружной стены лоджии.

При этом судом не установлено наличие причинно-следственной связи между аварийной ситуацией в квартире истца, а именно наружной стены лоджии и действиями управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг. При этом как уже указывалось выше, какого-либо нарушения предоставления данных услуг со стороны управляющей компании судом не установлено.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований, то соответственно должно быть отказано в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, неустойки и штрафа, так как нарушений прав потребителя судом не установлено, данные требования являются производными от основного.

Ответчиком в ходе разбирательства по делу были заявлены судебные издержки на 50 000,00 рублей по оплате услуг представителя и 100 000,00 рублей по расходам на экспертное заключение.

Разрешая заявленное требование, суд, руководствуясь, положениями ст. 98 и 100 ГПК РФ приходит к выводу, что учитывая результата разрешения спора с истца подлежит взысканию с учетом умещения до разумных пределов, сопоставимых с оказанием услуги по настоящему делу, 40 000,00 рублей.

Расходы в размере 100 000,00 рублей по проведению исследования, суд находит не относимыми к судебным расходам по настоящему делу, поскольку необходимость проведения исследования возникла у ответчика не ввиду настоящего спора, а по причине обязанности по обслуживанию дома и необходимости установления обстоятельств по обращению собственника.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT ФИО1 к ТСЖ "12 квартал" об обязании произвести ремонт фасада, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков, штрафа – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 судебные расходы по уплате услуг представителя в размере 40 000,00 рублей в пользу ТСЖ «12 квартал».

Заявление ответчика в части взыскания судебных расходов, превышающих удовлетворенные требования – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 

<

дата>

УИД 50RS0

<

№ обезличен>-58

Судья 

Панферова Дарья Александровна 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>