Дело № 3а-143/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 апреля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

представителя заинтересованного лица Администрации Аксайского городского поселения ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка площадью 4 371 кв.метр с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению выкупной цены. 

После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по результатам дополнительной судебной экспертизы в сумме 8 667 693 рубля.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация Аксайского городского поселения, Комитет по имущественным и земельным отношениям (КИЗО) Администрации Аксайского района, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал требования в указанной редакции.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 и представитель Администрации Аксайского городского поселения ФИО4 не возражали против удовлетворения уточненных требований.

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в суд к назначенному времени не явились. 

От КИЗО Администрации Аксайского района на стадии подготовки дела к судебному разбирательству поступил отзыв, в котором указано на невозможность установления рыночной стоимости объекта на основании представленного административным истцом отчета об оценке; изложена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей КИЗО.

От других лиц, участвующих в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 11 августа 2015 года № 1-а, заключенному с Администрацией Аксайского городского поселения, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 371 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, расположенного по адресу: ....

За ФИО1 зарегистрированы 77/100 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на указанном земельном участке. 23/100 доли в праве собственности на объект принадлежат муниципальному образованию «Аксайский район Ростовской области».

Кадастровая стоимость является исходной величиной для определения платы за пользование землей, от ей размера зависит выкупная цена земельного участка. Изложенное свидетельствует о том, что ФИО1 является заинтересованным лицом, по требованию которого кадастровая стоимость может быть приведена в соответствие с рыночной стоимостью земельного участка.

Земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет после 1 января 2014 года, в связи с чем его кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 10 сентября 2014 года в сумме 17 322 185,58 рублей. 

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 19 декабря 2017 года № 25/1, составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» .... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 6 722 598 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы от 5 марта 2018 года № 12-2018 рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 1 января 2014 года. Поскольку кадастровая стоимость объекта определена на иную дату, судом назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению от 3 апреля 2018 года № 23-2018 дополнительной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., на 10 сентября 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 8 667 693 рубля.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении дополнительной судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств и объективно отражают сложившийся уровень цен на земельные участки соответствующего вида.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении дополнительной судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего. 

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом индивидуальных характеристик конкретного земельного участка. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью в данном случае не дает достаточных оснований для вывода о том, что при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки были допущены явные методологические ошибки или иные существенные ошибки, для устранения которых требовалось бы обращение за судебной защитой. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Первичные возражения правительства области относительно размера рыночной стоимости, указанного в отчете об оценке, являлись правомерными. Экономически обоснованную рыночную стоимость по экспертному заключению Правительство не оспаривало.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для возмещения ему понесенных в связи с рассмотрением дела расходов отсутствуют.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит перечислению экспертной организации с депозитного счета суда за счет средств, внесенных ФИО1 в обеспечение судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 371 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2014 года в размере 8 667 693 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 27 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО1, перечислить с депозитного счета суда на счет ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 апреля 2018 года

Судья О.А.Руднева