дело № 2-8776/2020

16RS0042-03-2020-003772-89

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 октября 2020 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Кашаповой З.Г.,

при секретаре Хабибрахмановой Э.Р.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» о взыскании суммы переплаты, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, штрафа, морального вреда, признании пункта договора на участие в долевом строительстве недействительным,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» о взыскании суммы переплаты в размере 140919 рублей 92 копеек, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия – 136242 рубля, штрафа в размере 148580 рублей 96 копеек, морального вреда – 20 000 рублей, судебных расходов, признании пункта 5.5 договора недействительным, указав в обоснование, что ... между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №..., согласно которому застройщик принял обязательства по строительству объекта - 3-комнатная ... на 5 этаже, общей площадью ....м., с учетом лоджии – ....м. и в последующем его передачи участнику, а участник – оплатить и принять его. В соответствии с условиями договора застройщик обязан был передать участникам квартиру не позднее – ... года, однако фактически объект долевого строительства передан ..., то есть с нарушением срока, в связи с чем истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате в добровольном порядке суммы неустойки в порядке, предусмотренном федеральным законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, которая им оставлена без удовлетворения.

При принятии квартиры истцами согласно техническому паспорту БТИ установлено уменьшение общей площади квартиры, а также лоджии, обусловленной договором, с ...0 кв.м., в связи с этим истцы предъявили требования о возмещении суммы переплаты в размере 140919 рублей 92 копеек. Также просят признать недействительным пункт 5.5 договора долевого участия в строительстве № ... от ..., устанавливающий сроки выплаты неустойки в 180 дней.

Поскольку действиями ответчика нарушены права истцов как потребителей, истцы просят компенсировать также моральный вред и взыскать штраф за неисполнение ответчиком требований в добровольном порядке.

Представитель ответчика на судебное заседание не явился, в телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном отзыве просил удовлетворить исковые требования частично, снизить размер неустойки, компенсации морального вреда и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ. Суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании исковые требования уточнили, в части требования о взыскании суммы переплаты в размере 140919 рублей 92 копеек исковые требования не поддержали, поскольку указанная сумма ответчиком перечислена. 

Выслушав истцов, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона).

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно части 9 названной статьи закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны судам в пунктах 2, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, согласно части 1 которой в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве жилья по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ... между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ..., согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, общей площадью ... кв.м., с учетом балкона/лоджии – ... 

Из буквального толкования условий договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что при заключении данного договора стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь.

Цена договора составила ... рублей, а 1 кв.м. площади квартиры – ....

Из пункта 2.7 договора следует, что стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению общей приведенной площади объекта долевого строительства. Окончательный расчет, в соответствии с условиями договора, осуществляется по результатам обмеров, проводимых органом технического учета жилищного фонда (БТИ), после окончания строительства. Если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет меньше общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.2 договора, то застройщик возвращает участнику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса.

Согласно пункту 1.5 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику – ... года.

Названная квартира была передана истцам по акту приема-передачи от ..., при этом фактическая общая площадь квартиры указана ....м., с учетом балкона/лоджии – ... кв.м.

... ответчиком был составлен акт взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве с отражением отклонений фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной в меньшую сторону на ... кв.м., в связи с чем разница в цене договора составила 43733 рубля 72 копейки, которая компенсируется застройщиком участникам. Истцы с ним не согласились и оставили без подписи (л.д. 42).

Из технического паспорта квартиры видно, что общая площадь жилого помещения составила ....м., с лоджией – ... кв.м., следовательно, разница между общей приведенной площади, определенной в договоре и фактической такой площади переданной после окончания строительства объекта составила ... кв.м. (69,61 – 67).

... в адрес ответчика истцом ФИО1 была направлена претензия с требованием компенсировать разницу в цене договора в сумме ... копеек ... кв.м.), которая оставлена без удовлетворения (л.д. 46,47).

Платежным поручением ... от ... ФИО1 перечислена сумма переплаты площади по договору ... по претензии от ... в размере 140919 рублей 92 копеек (л.д.94). 

Истцы требования о взыскании суммы в качестве разницы в площади жилого помещения в размере 140919 рублей 92 копеек в судебном заседании не поддержали, поскольку на момент рассмотрения судом этого требования, ответчиком оно исполнено добровольно. 

Рассматривая исковые требования о признании пункта 5.5 договора участия в долевом строительстве недействительным, а также взыскании неустойки ввиду нарушения срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с разъяснениями в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В силу частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 4 статьи 8, статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно пункту 5.5 договора участия в долевом строительстве от ..., заключенному между сторонами, срок выплаты неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства по договору в добровольном порядке устанавливается – в течение 180 рабочих дней, с момента получения соответствующего требования. Сторона, выдвинувшая требования об уплате неустойки должна предоставить соответствующий расчет и банковские реквизиты для перечисления денежных средств с указанием получателя.

Суд полагает, что условия договора, устанавливающие определенные сроки для выплаты неустойки, ущемляют права участников договора долевого строительства, поскольку законодательство не представляет возможность ограничения выплаты законной неустойки временными рамками, следовательно, противоречат нормам и положениям действующего законодательства, регулирующим указанные вопросы.

При таких обстоятельствах, суд считает требования иска о признании пункта 5.5. договора в этой части недействительным подлежащими удовлетворению.

Также суд полагает требования иска о выплате неустойки ответчиком, в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, правомерными.

Как указывалось выше, объект долевого строительства – квартира передана ответчиком истцу с нарушением срока на 87 дней. Какие-либо дополнительные соглашения о переносе сроков передачи объекта между сторонами не заключались.

Согласно расчетам истцов, представленным в суд, сумма неустойки за период с ... по ... составила 136242 рубля.

По самостоятельному расчету суда указанная сумма составила 144385 рублей 20 копеек (3758400х87х1/300х ставку рефинансирования банка по периодам), однако, руководствуясь положениями статьи 196 ГПК РФ, суд принимает расчет истца и сумму для взыскания с ответчика определяет в 136242 рубля.

При этом оценивая заявленное ходатайство представителя ответчика о снижении размера неустойки, суд полагает возможным применить к ее размеру положения статьи 333 ГК РФ по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Разрешая заявленные исковые требования в части размера взыскания неустойки, суд, учитывая обстоятельства дела, стоимость объекта, период просрочки исполнения обязательства и степень вины застройщика, считает размер данной выплаты, рассчитанный истцом, исходя из условий договора долевого участия, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем полагает возможным в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить ее размер до 45000 рублей 00 копеек, то есть по 22500 рублей 00 копеек в пользу каждого. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона Российской Федерации от «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда не регулируются, суд полагает, что компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части компенсации морального вреда, однако его размер в 20 000 рублей считает не соответствующим требованиям разумности и справедливости, и, учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, а также степени вины ответчика, определяет ее размер в 2000 рублей, по 1000 рублей в пользу каждого истца.

Принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком прав потребителя доказан и установлен, суд считает обоснованными требования о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, при этом считает необходимым учесть, что исполнение ответчиком денежного обязательства после подачи иска в суд не освобождает его от уплаты штрафа.

Размер указанного штрафа суд определяет в 93959 рублей 96 копеек (45000+2000+140919,92 /2), в то же время, суд с учетом принципа соразмерности полагает возможным применить к его размеру по ходатайству ответчика правила ст. 333 ГК РФ, снизив сумму штрафа до 23500 рублей 00 копеек, то есть 11750 рублей 00 копеек в пользу каждого. 

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика также подлежит взысканию расходы истца по уплате госпошлины в размере 6572 рубля 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» удовлетворить частично.

Признать пункт 5.5 договора участия в долевом строительстве от ... № ... заключенный между ФИО1, ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ», недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» в пользу ФИО1 сумму неустойки в размере 22500 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф в размере 11750 рублей 00 копеек, расходы истцов на оплату госпошлины 3286 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ» в пользу ФИО2 сумму неустойки в размере 22500 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф в размере 11750 рублей 00 копеек, расходы истцов на оплату госпошлины 3286 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись З.Г. Кашапова