№ 2-7547/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2017 г. г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г. 

при секретаре Буянове Н.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании недействительными пункты договор участия в долевом строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация «ЛИДЕР» (далее – ООО «ФСК «ЛИДЕР», ответчик), в котором с просила признать недействительными: пункт 3.2.4.1, абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.9, подпункт б) пункта 4.1.2, пункт 8.4, пункт 8.6, пункт 9.2 Договора № участия в долевом строительстве от 03 августа 2016 г.

В обоснование требований указал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, в указаном договоре часть положений протеворечат законодательству РФ.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, представив возражения относительно заявленных требований.

Изучив материалы дела, заслушав мнение сторон, суд установил следующее.

Между ФИО1 (участник) и ООО «ФСК «ЛИДЕР» 03 августа 2016 г. был заключен договор участия в долевом строительстве №СКЛ-9/4-8-374-1/АН, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой дом корпус № по строительному адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – квартиру в нем, со следующими проектными характеристиками: секция №, этаж №, № на площадке, проектный №, общая площадь 44,5, участник, в свою очередь, обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки определенные договором (л.д. 12-26).

Истцом надлежащим образом были исполнены договорные обязательства в части оплаты цены квартиры в размере 3 835 248 рублей, что подтверждается мемориальным ордером № от 08.08.2016 г. и чеком-ордером от 22.08.2016 г. (л.д. 27-28).

16.06.2017 г. ФИО1 вручило ответчику предложение о подписании дополнительного соглашения к договору с целью исключения или изменения пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Поскольку ООО «ФСК «ЛИДЕР» оставило без ответа и удовлетворения названное предложение, истец обратился в Одинцовский городской суд Московской области с настоящими требованиями о признании договора недействительным в части, об обязании.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела документальные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении и отзыве, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-1 "О банках и банковской деятельности").

Согласно абзацу 3 пункта 2.3. договора участия в долевом строительстве № от 03 августа 2016 г. (далее – Договор), стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения к Договору в течение тридцати календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменение Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами.

Вместе с тем в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ФИО1 пояснила, что при подписании договора она была лишена возможности внести в него изменения.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Порядок изменения и расторжения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных, правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Из вышеуказанных норм права следует, что соглашение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства по соглашению сторон должно заключаться в письменном виде, и такое соглашение подлежит государственной регистрации.

Таким образом, установление в абзаце 3 пункта 2.3 договора обязательного согласия истца с изменением срока передачи квартиры нарушает установленный статьи 421 ГК РФ принцип свободы договора и запрет на понуждение к заключению договора. Также данное условие противоречит пункту 3 статьи 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что условие договора, содержащееся в абзаце 3 пункта 2.3. Договора, подлежит признанию недействительным.

В силу пункта 3.2.4.1. Договора Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой Застройщиком при вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведённого органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи Объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на дату расходов по техническому обслуживанию Многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.

Согласно подпункту «б» пункта 4.1.2. и последнему абзацу пункта 4.1.2. Договора Участник оплачивает услуги Застройщика, связанные с передачей Объекта долевого строительства, исключая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию Многоквартирного дома в целом, установку Многоквартирного дома и Объекта на кадастровый учет, извещение частника долевого строительства о завершении строительства и готовности Объекта, передаче, фактической и юридической передачей Объекта, предоставлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов Застройщика, размер которых составит не более 300,00 (триста) рублей за кв.м., НДС не облагается. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом «б», подлежит оплате Участником до подписания Акта приема-передачи объекта.

Таким образом, застройщик включил в Договор пункт, который возлагает на Участника обязанность компенсировать его затраты, связанные с оплатой содержания и обслуживания Многоквартирного дома до момента передачи Объекта, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

Исходя из изложенного, суд признает, что вышеназванные и оспариваемые истцом положения Договора противоречат подпунктам 5 и 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, согласно которым, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ) возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Суд также учитывает, что согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

В соответствии с пунктом 3.2.9 Договора Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы на Объекте только в соответствии с требованиями законодательства РФ (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии согласования данных работ, в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.

В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от стоимости Объекта, а также приведения Объекта в состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того, Застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки. 

Убытки, штрафы, пени возмещаются Участником в полном объеме в сроки, указанные Застройщиком в соответствующей претензии.

Однако названный пункт Договора противоречит положениям статей 26, 161 ЖК РФ, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

При этом, необходимо обратить внимание на то, что Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.

В связи с удовлетворением заявленных требований в части признания пункта 3.2.4.1 Договора противоречащим нормам действующего законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что пункт 4.1.2. Договора, предусматривающий, что Цена Договора состоит, в том числе, из суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая в свою очередь состоит из: б) услуг Застройщика, указанных в п. 3.2.4.2. настоящего Договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена, исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности Участника на общее имущество в Многоквартирном доме, начиная с даты Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты передачи Объекта, Участнику по Акту приема-передачи, в т.ч. НДС. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом "б", подлежит оплате Участником (п. 3.2.4.2. Договора) до подписания Акта приема-передачи Объекта, также является недействительным.

Пунктом 8.4. Договора предусмотрено, что в случае нарушения Участником обязательств, предусмотренных пп. 3.2.2, 3.2.9. настоящего Договора последний несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ), а также Застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп. 3.2.9. Договора) вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены Договора. Поскольку при рассмотрении настоящего спора удовлетворено требование о признании недействительными пунктов 3.2.2 и 3.2.9 Договора, то суд признает противоречащим действующему законодательству Российской Федерации, также оспариваемый истцом пункт 8.4. Договора.

В соответствии с пунктом 8.6 Договора в случае, если Объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются Сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков Объекта, но не могут быть менее чем 30 (тридцать) календарных дней с даты подписания Сторонами двустороннего акта с описанием недостатков Объекта.

Вместе с тем названное условие договора противоречит положениям части 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, предусматривающим для участника долевого строительства право самостоятельно устанавливать срок устранения недостатков объекта долевого строительства и право в определенных случаях отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Также в соответствии с пунктом 8.6 Договора обязанность доказывания фактов отступления качества Объекта от условий настоящего Договора и существенного ухудшения ее качества, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействием) застройщика возлагается на участника долевого строительства.

Однако указанное условие договора противоречит части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, которая возлагает бремя доказывания отсутствия вины в возникновении недостатка на застройщика.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.6 Договора существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта, при котором невозможность использования Объекта очевидна (т.е. может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участнику долевого строительства.

Названное условие противоречит преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающей, что существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

При таких обстоятельствах, суд также находит подлежащим удовлетворению заявленное ФИО1 требование о признании недействительным пункта 8.6 Договора.

В соответствии с пунктом 9.2. Договора все споры, разноглаия или требования, возникшие из настоящего договора или в связи с ним, будет решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течении месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.

Вместе с тем названное условие договора противоречит положениям Закона N 2300-1, Главы 3 ГПК РФ и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность, а не право в выборе способов защиты нарушенных прав, что недопустимо. 

Доводы ответчика, изложенные в письменном отзыве и дополнительных пояснениях не принимаются судом, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Так, положения статьи 421 ГК РФ, которой предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон – в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку оспариваемые истцом пункты заключенного договора прямо противоречат нормам действующего законодательства и нарушают права истца.

Суд, по смыслу статей ГПК РФ, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требованиях о признании недействительными оспариваемых ею пунктов заключенного с ООО «ФСК «ЛИДЕР». 

Руководствуясь ст.ст.198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании недействительными пункты договор участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать недействительными пункт 3.2.4.1, абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.9, подпункт б) пункта 4.1.2, пункт 8.4, пункт 8.6, пункт 9.2 Договора № участия в долевом строительстве от 03 августа 2016 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: