Дело № 2-1085\2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2019 года город Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Лазовской Г.И.,

при секретаре Полатовской О.А.,

с участием сторон: ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, а также встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 28 марта 2013 г. в сумме 130 000,00 руб., мотивируя требования тем, что между ней и ответчиком был заключен указанный договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 250 кв.м. Согласно п. 4.1 настоящего договора Арендатор обязался оплачивать Арендодателю арендную плату исходя из договоренности сторон: 15 000 рублей-за первый месяц и по 10000 руб.в месяц за последующее время. Платежи должны были вноситься ежемесячно не позднее 28 числа текущего месяца (пункт 4.3) За период с 28 марта 2018 г. по настоящее время образовалась задолженность в сумме 130 000 рублей, которую просит взыскать с ответчика в ее пользу, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3800 рублей (л.д.4)

Определением Ачинского городского суда от 05.03.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, привлечен ФИО3, как собственник 1\2 доли сданного в аренду недвижимого имущества.( л.д.19)

В ходе судебного разбирательства ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 150 504,53 рублей, мотивируя тем, что при заключении договора аренды с ФИО1, ФИО2 была уплачена в качестве арендной платы 15 000 рублей. В дальнейшем им платежи в качестве арендной платы действительно не вносились, поскольку ФИО2 взял на себя обязанность по восстановлению водоснабжения, канализации, теплоснабжения в арендуемом помещении, а также ремонта помещения. В арендуемом помещении ФИО2 в период аренды выполнил восстановительные работы в период с марта по май 2018 года на общую сумму 150 504,53 рублей, из которых на 56 334,53 руб. приобрел материалов и оборудование для ремонта, 58100 руб.-работа по устройству отопления, 36 070 руб. –ремонт помещения). В результате проведенных им работ, ФИО1 получила неотделимые улучшения своего имущества, которые он считает неосновательным обогащением и просит взыскать в свою пользу ( л.жд.41).

После проведенной по ходатайству ФИО2 экспертизы по установлению действительной стоимости произведенных им ремонтных работ и улучшений имущества ФИО1 и получения ее результатов, ФИО2 отказался от своих указанных встречных требований, просил по данному его иску производство прекратить в связи с его отказом от иска о взыскании неосновательного обогащения ( л.д.159).

Данный отказ ФИО2 от своих исковых требований был принят судом и производство по делу в части встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 150 504,53 рублей, было прекращено определением от 28 июня 2019 года.

Вместе с тем, ФИО2 были заявлены иные встречные исковые требования к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения от 28 марта 2018 года незаключенным, мотивированные тем, что договор не соответствует требованиям ст. 434 ГК РФ, так как между сторонами не достигнуто соглашение по существенным его условиям. Переданное ему по договору аренды нежилое помещение оказалось непригодным для работы рыбоперерабатывающего цеха, для которого он его арендовал, работы по проведению водоснабжения и канализации выполнить не представилось возможным, так как переданный ему в аренду объект оказался незавершенным строительством, следовательно, не принятым в эксплуатацию, что противоречит смыслу арендных отношений. Использовать арендуемое помещение невозможно в связи с отсутствием условий, которые были отражены в Договоре аренды. просит признать договор аренды от 28 марта 209\18 года незаключенным ( л.д.148-150)

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному ФИО1 поддержала заявленные свои исковые требования, дополнительно пояснив, что признает факт оплаты ФИО2 15 000 рублей в качестве первого взноса в марте 2018 года. Кроме того, пояснила, что нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 250 кв.м. и земельный участок находятся в долевой собственности ее и супруга ФИО3 При заключении ею договора аренды с ФИО2 была достигнута договоренность, что в счет арендной платы он выполнит ряд ремонтных работ в здании, представит их стоимость, однако, никаких работ ФИО2 в здании не провел и арендную плату не выплатил. Фактически использовал арендуемое помещение до февраля 2019 года, поскольку ключи от него передал уже после ее обращения в суд с настоящими исковыми требованиями. Перед тем, как заключить договор аренды, ФИО2 его осматривал и на заключении договора для использования им в дальнейшем какого-то цеха, настаивал. Тот факт, что в государственном реестре прав собственности, данное помещение числится в качестве объекта незавершенного строительством, никаким образом не влияет на их правоотношения. Ранее в помещении было и отопление и водоснабжение, функционировал ранее рыбоперерабатывающий цех, однако, при передаче помещения в аренду ФИО2, эти коммуникации подлежали восстановлению.

Третье лицо ФИО3 о месте и времени судебного разбирательства извещен, представил письменный отзыв, по исковым требованиям супруги ФИО1 не возражал, дело просил рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному ФИО2 по исковым требованиям ФИО1 возражал, по основаниям, изложенным в его встречных исковых требованиях о признании договора аренды незаключенным. При этом в судебном заседании не отрицал, что договор аренды он заключал, выплатил в марте 2018 года за первый месяц аренды 15 000 рублей путем перевода на карту ФИО4, производил оплату энергоснабжения, пытался произвести ремонт и теплоснабжение. Пояснил также, что ключи от помещения отдал в ноябре 2918 года ФИО3, с этого времени помещение не использовал, акта передачи не составлялось, претензий по поводу досрочного расторжения договора аренды ФИО4 не направлял.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать по следующим основаниям. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в ГК РФ. 

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГПК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГПК РФ).

На основании ст. 616 ГПК РФ, Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно требованиям ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.( ч.2 ст. 612 ГК РФ)

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено по делу, ФИО1 и ФИО3 являются собственниками незавершенного строительством нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 256,9 кв.м. и земельного участка по указанному адресу ( л.д.8-10)

На основании договора аренды от 28 марта 2018 г., ФИО1 (Арендодатель) передала во временное пользование ФИО2 (Арендатор) нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 250 кв.м ( л.д.11). Согласно пункта 7.1, договор вступает в действие с 28 марта 2018 г. и действует до 28 февраля 2019 г. На основании п. 4.1 настоящего договора Арендатор обязался оплачивать Арендодателю арендную плату исходя из договоренности сторон: 15 000 рублей-за первый месяц и по 10000 руб.в месяц за последующее время.

Актом приемки-передачи от 28 марта т2018 г. ФИО2 принял, а ФИО1 передала нежилое помещение, которое Арендатором осмотрено, зафиксировано, что водоснабжение, канализация имеется, но необходимо их восстанавливать, теплообеспечение отсутствует, необходимо сделать. «По договоренности сторон все коммуникации восстанавливает Арендатор в счет арендной платы» (пункт 3) ( л.д.13)

Договор аренды сторонами подписан, содержит все существенные условия, сторонами не оспаривался до момента окончания срока, на который он был заключен. 

В ходе судебного разбирательства, ФИО2 избиралась совершенно противоречивая позиция относительно исковых требований ФИО1

Так, не оспаривая наличие между ними арендных отношений по договору от 28 марта 2018 года, он указывал, что в счет исполнения имеющихся по данному договору договоренностей, он производил его ремонт и работы по теплоснабжению, в обоснование чего представил в материалы дела договор подряда от 29.03.2018 года, в соответствии с которым подрядчик- У.ОВ. обязался выполнить работы по монтажу отопления и водоснабжения помещений Заказчика ФИО2, расположенных по адресу: 

<

адрес> в срок до 20.04.2018 г. ( л.д.42-45), на основании технического задания ( л.д.46), стоимость работ составила 58100 рублей и согласно акту сдачи-приема от 15. 04.2018 г., ФИО2 указанные работы по договору подряда принял, указав, что их качество соответствует требованиям Заказчика и условиям договора ( л.д.47-48). Также им были приняты работы с качеством, соответствующим его требованиям по договору подряда от 27.04.2018 г. с С.А,В. по проведению косметического ремонта и отделке помещения по адресу: 

<

адрес> ( л.д.49-54)

По оценке указанных работ судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Кадастр Инжиниринг» ( л.д.84). После осмотра нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> экспертом сделаны выводы о том, что работы по договору подряда от 29.03.2018 г. выполнены частично либо оборудование демонтировано ( отсутствуют радиаторы и трубы системы отопления), система отопления находится в разукомплектованном состоянии, что не соответствует требованиям Договора аренды. Работы по договору от 27.04.2018 г. относятся к текущему ремонту и также выполнены с нарушением требований СНиП и состава работ ( л.д.117).

В судебном заседании 28.06.2019 г. ФИО2 подтвердил суду, что все произведенные им работы, он впоследствии демонтировал, однако, пояснить суду обоснованность и необходимость в таком случае проведения экспертизы по их оценке на основании ранее заявленного им ходатайства, логично не смог, заявив «пусть будет».

Таким образом, встречные исковые ФИО2 о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения на сумму 150 504,53 рублей носили изначально явно надуманный характер, не основанный ни на законе, ни на фактических обстоятельствах. В связи с чем, впоследствии отказ ФИО2 от них был принят судом и производство по делу было прекращено в этой части.

Однако, при их заявлении ФИО2 не отрицал и не оспаривал наличие между ним и ФИО1 состоявшихся и фактически оконченных арендных отношений по договору от 28 марта 2018 года. Более того, представленные им в материалы дела договоры подряда и принятые им работы по этим договорам в арендуемом помещении с достоверностью свидетельствуют о том, что ФИО2 осуществлял свои обязательства по договору аренды.

При этом, произведенные им работы по текущему ремонту, в силу требований ст. 616 ГК РФ, являются обязанностью именно арендатора и тот факт, что арендуемое им помещение зарегистрировано за Ц-выми как объект, незавершенный строительством, ФИО2 не препятствовал данные работы произвести и принять их без каких-либо замечаний к подрядчикам.

Последующая позиция ФИО2, изложенная им во встречном исковом заявлении от 27 июня 2019 года о признании договора аренды незаключенным по мотивам того, что ему был передан объект незавершенного строительством, что не соответствует условиям договора аренды, явно противоречит ранее высказываемой им позиции по делу, а также ранее представленным им доказательствам. 

Анализ представленных сторонами доказательств и их доводов, приводит суд к выводу о том, что заявляемые ФИО2 встречные исковые требования являются его способом защиты и уклонения от оплаты состоявшихся арендных отношений. 

Настаивая на оплате в марте 2018 года первой части предусмотренной договором аренды платы в сумме 15 000 рублей, ФИО2 ранее в материалы дела представил справку Сбербанка РФ о перечислении на карту ФИО1 указанной суммы ( л.д.74). Данный факт ФИО1 также признала. 

Так, в силу требований ч.3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Кроме того, оценивая доводы ФИО2, изложенные им во встречном исковом заявлении от 27.06.2019 г. о признании договора аренды незаключенным, суд приходит к выводам о том, что в качестве объекта аренды в договоре аренды от 28 марта 2018 г., указано помещение общей площадью 250 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, переданное в аренду ФИО2 не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию и было зарегистрировано на праве собственности за ФИО1 и ФИО3 как объект незавершенный строительством, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, данный обьект может быть предметом аренды.

Таким образом, подписав договор аренды после обследования принимаемого в аренду помещения и акта приема-передачи, а также в дальнейшем исполняя свои обязательства арендатора, ФИО2 выразил свое волеизъявление на согласованность всех условий заключенного между ним и ФИО1 договора аренды.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Однако, в обоснование своих доводов о незаключенности договора аренду от 28 марта 2018 г., ФИО2 не представлено суду никаких допустимых и относимых доказательств, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о несостоятельности встречных исковых требований ФИО2 о признании договора аренды незаключенным, в связи с чем, полагает необходимым в их удовлетворении отказать.

Свои доводы о том, что он освободил арендуемое помещение в ноябре 2018 года и передал ключи ФИО3, ФИО2 также не подтвердил никаким доказательствами. Не отрицал, что претензий по поводу досрочного расторжения договора аренды ФИО1 не направлял. Сама ФИО1 настаивала на том,. что ключи от помещения переданы ей лишь в феврале 2019 г., т.е. уже после ее обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон, основанные на договоре аренды нежилого помещения от 28 марта 2019 года, состоялись и имели место до момента окончания договора, предусмотренного в пункте 7.1 ( л.д.26), т.е. до 28 февраля 2019 года, поскольку ни одна из сторон не заявляла об его досрочном прекращении и расторжении.

Принимая во внимание, что арендная плата за март 2018 года в сумме 15 000 рублей на основании пункта 4.1 Договора, оплачено ФИО2 ФИО1, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, а также учитывая, что в дальнейшем арендная плата ФИО2 не вносилась, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 за период с апреля 2018 г. по февраль 2019 г. включительно 110 000 рублей в качестве задолженности по арендной плате по договору аренды от 28 марта 2018 года ( 11 мес.х10 000 руб.). В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 о взыскании платы за март 2018 г. и март 2019 г. следует отказать за их необоснованностью. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 110 000 рублей и государственная пошлина, оплаченная ею при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в сумме 3400 рублей, всего 13 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды от 28 марта 2018 года, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с апреля 2018 г. по февраль 2019 г. включительно, в сумме 110 000 рублей, а также государственную пошлину в сумме 3400 рублей, всего 113 400 рублей (сто тринадцать тысяч четыреста рублей, 00 коп.).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, отказать в полном объеме.

Меру обеспечения иска-арест на имущество ФИО2, наложенный Определением Ачинского городского суда от 14 февраля 2019 года, сохранить до исполнения решения суда в полном объеме, после чего-ОТМЕНИТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Председательствующий судья Г.И. Лазовская

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2019 года.