Дело № 2-129/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2025 г. с.Крутиха

Крутихинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Торопицыной И.А.,

с участием прокурора Дюбенко В.Ю.,

при секретаре Орловой Е.М., Барминой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Крутихинского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края, ФИО1, о признании недействительным договора аренды жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Крутихинского района Алтайского края обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, в котором, с учетом уточнения иска 09 сентября 2025 г., что прокуратурой района проведена проверка исполнения законодательства при использовании объектов муниципальной собственности, расположенных на территории сельсовета, по результатам которой установлено следующее.

В собственности муниципального образования Волчно-Бурлинский сельсовет Крутихинского района Алтайского края, находится здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1 215,6 кв.м, кадастровый №. 

В соответствии со ст.ст.208, 288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, для постоянного проживания. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В нарушение действующего законодательства, администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета, помещение площадью 38,6 кв.м, находящееся в вышеуказанном жилом здании, сдано по договору аренды как объект нежилого фонда, на срок с 01.01.2025 по 31.12.2025 ответчику ФИО1, не являющейся индивидуальным предпринимателем, являющейся плательщиком налога на профессиональный доход, для оказания услуг по ремонту и пошиву одежды.

Таким образом, размещение в жилом здании администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета различных организаций противоречит положениям п.3 ст.288 ГК РФ и п.2 ст.17 ЖК РФ.

В ходе рассмотрения дела в суде, администрация Волчно-Бурлинского сельсовета изменила назначение здания, переведя его из жилого в нежилое.

При этом указанный выше договор аренды является недействительным (ничтожным) согласно ст.168 ГК РФ, так как администрация сельсовета при заключении договора аренды помещений нарушила запрет, установленный в п.3 ст.288 ГК РФ, передав по нему жилое помещение для использования в целях, не связанных с проживанием граждан.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.167 ГК РФ).

Арендная плата возврату не подлежит, так как арендаторы фактически пользовались имуществом (п.7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49).

Выявленные в деятельности администрации Волчно-Бурлинского сельсовета нарушения закона не позволяют эффективно осуществлять полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом.

В связи с установлением в деятельности администрации Волчно-Бурлинского сельсовета нарушений действующего законодательства, главе администрации Волчно-Бурлинского сельсовета 28.04.2025 внесено представление, в котором указано, в том числе, на необходимость расторгнуть договор аренды. По результатам рассмотрения представления, договор аренды, расторгнут не был.

В соответствии с ч.1 ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо предусмотренных этой статьей.

Одним из случаев возможного заключения таких договоров без проведения торгов является их заключение в отношении имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более, чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п.14 ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

При этом вышеуказанное ограничение по площади имущества, права на которые могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, - десять процентов от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более двадцати квадратных метров – относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого отдельного помещения (здания, строения, сооружения, помещения) в совокупности.

Таким образом, требования, установленные п.14 ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, применяются отдельно к каждому объекту имущества, в отношении которого планируется заключение договора аренды по данному исключению.

Администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета заключен договор аренды с 01.01.2025 по 31.12.2025 с ФИО1 на помещение площадью 38,6 кв.м, для оказания услуг по ремонту и пошиву одежды.

Кроме того, согласно п.2 ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.01.2025 подписан на срок 1 год и подлежит государственной регистрации.

Между тем доказательств того, что данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, материалы дела не содержат.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.14 постановления Пленума № 73, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ).

Данные положения направлены на пресечение недобросовестных действий сторон при фактическом исполнении условий договора требующего государственной регистрации.

Как самостоятельная процессуальная фигура, на основании ч.1 ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, поэтому положения п.14 Постановления № 73 о заключенности договора относительно требований прокурора в данном случае не применяются, таким образом согласно ст.301 ГК РФ ФИО1 владеет спорным нежилым помещением в отсутствие законных оснований.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, нормы действующего законодательства, истец просит признать недействительным муниципальный контракт аренды муниципального имущества договор от 01.01.2025, заключенный между администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на ФИО1 обязанность возвратить администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 38,6 кв.м.

Определением Крутихинского районного суда Алтайского края от 29 июля 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

В судебном заседании прокурор Дюбенко В.Ю. на удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения, настаивала, пояснения дала аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом.

Участвуя ранее в ходе судебного разбирательства по делу, законный представитель ответчика администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края, глава сельсовета ФИО2 пояснил, что в настоящее время здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, переведено из жилого в нежилое.

Ответчик ФИО1, представители третьих лиц Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом. 

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав прокурора Дюбенко В.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания.

В соответствии со ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно п. 3 ст.288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Из изложенного следует, что собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности, тогда как предоставление услуг по пошиву и ремонту одежды неограниченному кругу лиц является самостоятельным видом деятельности. Осуществление профессиональной деятельности по предоставлению услуг по пошиву и ремонту одежды в жилом помещении неограниченному кругу лиц предполагает применений иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, не требующимся в стандартной квартире (доме) и необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, средствами для уборки и санитарной очистки помещения и так далее. Несоблюдение указанных требований может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов лиц, которые по тем или иным основаниям посещают данный дом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности муниципального образования Волчно-Бурлинский сельсовет Крутихинского района Алтайского края, находится здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета, помещение площадью 38,6 кв.м, находящееся в вышеуказанном жилом здании, сдано по договору аренды как объект нежилого фонда, на срок с 01.01.2025 по 31.12.2025 ответчику ФИО1, не являющейся индивидуальным предпринимателем, являющейся плательщиком налога на профессиональный доход, для пошива и ремонта одежды (л.д. 12-14).

Между тем исходя из смысла норм, содержащихся в ч. 2 ст.17, ч.ч. 1 и 2 ст. 30 ЖК РФ, ч. 3 ст. 288 ГК РФ, разъяснений, приведенных в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», предоставление услуг по пошиву и ремонту одежды неограниченному кругу лиц в жилом помещении, в котором гражданин, оказывающий такие услуги, не проживает на законных основаниях, запрещено, поскольку такая деятельность должна соответствовать санитарно-гигиеническим и иным специальным требованиям, в том числе, требованиям пожарной безопасности.

Доказательств того, что спорное помещение на момент заключения договора аренды соответствовало установленным противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и др. нормативам, материалы настоящего дела не содержат.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна. Такая сделка недействительна (ничтожна) с момента ее заключения в силу самого факта противоречия требованиям закона (п.1 ст.166 и п.1 ст.167 ГК РФ). 

Применительно к ст.ст.166 и 168 ГК РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан.

В этой связи перевод жилого помещения в нежилое после заключения договора аренды, не устраняет недействительность (ничтожность) данного договора, не делает его действительным. Перевод в нежилое принадлежащего администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края жилого здания, должен был быть осуществлен ответчиком до, а не после заключения договора аренды, по условиям которого, жилое помещение передается арендатору для пошива и ремонта одежды.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.167 ГК РФ).

Арендная плата возврату не подлежит, так как арендаторы фактически пользовались имуществом

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Крутихинского района Алтайского края удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) муниципальный контракт аренды муниципального имущества от 01 января 2025 г., заключенный между администрацией Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района Алтайского края и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать ФИО1 возвратить администрации Волчно-Бурлинского сельсовета Крутихинского района помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 38,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через Крутихинский районный суд Алтайского края.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2025 г.

Судья И.А. Торопицына