РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сургут 14 июня 2018 года

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе: 

председательствующего Хуруджи В.Н.,

при секретаре Шулаковой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика АО «Желдорипотека» ФИО2, представителя ОАО «РЖД» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № 2-4671/2018 по иску ФИО4 к АО «Желдорипотека» о взыскании неустойки, компенсации разницы площади построенного объекта долевого участия строительства с проектной, компенсации морального вреда и судебных расходов, 

установил:

Истец Зуб А.С. обратилась в суд с иском к АО «Желдорипотека» о взыскании неустойки, компенсации разницы площади построенного объекта долевого участия строительства с проектной, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Свои требования мотивирует тем, что 18 ноября 2014 года между ней и АО «Желдорипотека» был заключен договор участия в долевом строительстве. Истец в полном объеме выполнила принятые на себя обязательства, ей оплачена цена договора в сумме 2436000 рублей, претензий по оплате АО «Желдорипотека» не имеет. Согласно п. 3.1.2. Договора, застройщик обязался обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 года. Как следует из п. 3.1.3 Договора, застройщик обязался не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения Участником обязательств по оплате, в том числе предусмотренных п. 2.4 настоящего договора, передать участнику квартиру по акту приема-передачи. Таким образом, квартира должна была быть передана истцу ответчиком до 1 июля 2017 года. Согласно п. 3.2.2 Договора, истец обязана после окончания строительства объекта принять квартиру по акту приема - передачи в срок, указанный в сообщении застройщика. В марте 2018 года истец получила уведомление о завершении строительства, вводе объекта в эксплуатацию и необходимости его принятия, датированное 1 марта 2018 года. Согласно указанного уведомления истец должна была принять квартиру в срок с 20.03.2018 года по 25.04.2018 года. 20 марта 2018 года была предпринята попытка приемки квартиры, однако в ходе проведения осмотра были выявлены недостатки. Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами только после устранения застройщиком недостатков 2 апреля 2018 года. Таким образом, просрочка передачи квартиры по вине ответчика с 1 июля 2017 года до 2 апреля 2018 года составила - 276 календарных дней. В Приложении № 1 к Договору указана общая площадь квартиры - 39,2 м2. В акте приема передачи квартиры от 02 апреля 2018 года также указана площадь передаваемой квартиры - 39,2 м2. Однако при подписании акта приема передачи квартиры истец не была согласна с указанной площадью, о чем указала в самом акте. Согласно ответа ИП ФИО7, выполнявшей инструментальные измерения площади квартиры, общая площадь квартиры составляет 38,9 кв.м. Таким образом фактическая площадь квартиры на 0,3 м2 меньше указанной в Договоре. Следовательно размер денежных средств, подлежащих возврату истцу застройщиком составляет - 18000 рублей (60000 стоимость 1 м2 * 0,3 м2 (разница в квадратуре между проектной и фактической площадью квартиры) = 18000 рублей). Как следует из схемы в приложении 1 к Договору, планировка квартиры предусматривала установку окна на кухне и двери на балкон, однако 08 июля 2016 года, при проведении предварительного осмотра строящегося дома истцом было выявлено, что Застройщик не установил окно на кухне. Истец обратилась с заявлением к Застройщику в котором указала, что данная планировка не соответствует ее потребительским предпочтениям и существенно изменяет условия договора. В ответ на обращение истец получила сообщение, в котором Застройщик сообщил, что схема, имеющаяся в приложении 1, не является частью проектной документации и не определяет конструктивных особенностей объекта. Фактически истец получила квартиру без окна в кухне, хотя изначально, при заключении договора истец полагала, что оно будет, при подписании Договора сотрудник Застройщика заверил истца в этом. В связи с изложенным истец испытывает моральные страдания. Вынуждена изыскивать способы улучшения освещенности кухни, которая все равно выглядит неполноценной. Компенсацию морального вреда истец оценивает в сумме 90000 рублей. Истец не имеет юридического образования, в связи с чем была вынуждена обратится за оказанием квалифицированной юридической помощи к адвокату, в связи с чем ей были понесены расходы по оплате юридических услуг в сумме 40000 рублей.

Истец просит суд взыскать с АО «Желдорипотека» следующие денежные средства: 324962,40 рублей - неустойку за нарушение срока передачи квартиры; 18000 рублей - стоимость разницы в квадратуре между проектной и фактической площадью квартиры; 90000 рублей компенсацию морального вреда; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу потребителя; 40000 рублей расходы по оплате услуг адвоката.

Истец в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании предъявленные требования признала частично, представила письменные возражения, согласно которым не признание части иска обосновывает следующим.

Общий размер санкций (неустойка и штраф) за нарушение сроков передачи квартиры по Договору (с 01.07.2017 года по 02.04.2018 года) составляет ориентировочно сумму в размере 500000 рублей, что составляет около 20 % от стоимости квартиры (стоимость квартиры 2436000 рублей). На 02.04.2018 года ключевая ставка, устанавливаемая Банком России, и применимая при сходных нарушениях, находилась на уровне 7,25 % годовых. Исходя из ставки 7,25 % годовых за 276 дней (с 01.07.2017 по 02.04.2018) размер неустойки составил бы ориентировочно сумму в размере 133500 рублей (2436000 рублей х 276 дня х 7,25 % / 365). Учитывая тот факт, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие возможные и/или действительные тяжелые последствия (в том числе, в виде имущественных потерь, ущерба, убытков), которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства ответчиком, считают, что размер неустойки, заявленный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительных, а не возможных последствий, причиненных в результате конкретного правонарушения, и исходя из требований разумности и добросовестности и недопустимости злоупотребления правом, принимая во внимание степень выполнения обязательства должником, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика (дальнейшее осуществление строительной деятельности, обстоятельств, явившихся причиной задержки в передаче квартиры, ввода объекта в эксплуатацию, передача квартиры истцу, дальнейшее гарантийное обслуживание многоквартирного жилого дома), просят суд уменьшить размер неустойки в связи с её несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Несмотря на сложное положение, ответчик пытается добросовестно исполнить свои обязательства по Договору с наименьшими негативными последствиями для участников строительства, в числе которых находится истец. Основной причиной срыва сроков ввода объекта в эксплуатацию явился экономический кризис, который особенно негативно сказался в сфере строительства. Резкое снижение покупательского спроса повлекло за собой отсутствие финансирования, прямым следствием которого явились консервация множества строительных объектов и банкротство не только застройщиков, но и подрядных организаций. Вместе с тем, задержка в строительстве данного объекта и передачи его истцу, была вызвана также независящими от воли АО «Желдорипотека» причинами. В приложении № 1 к Договору схематично указано расположение квартиры № на ситуационном плане этажа. Данная схема не является частью проектной документации и не определяет конструктивных особенностей Объекта, в ней не отражены потребительские качества квартиры. Схематичное указание оконного проёма в приложении № 1 к Договору является условным обозначением проёма в плане квартиры. При подписании данного Договора истец как участник долевого строительства, имела возможность ознакомиться со всей документацией (в том числе проектно-сметной) в отношении объекта строительства. В случае запроса, в любое время в период строительства жилого дома ответчиком истцу могла быть предоставлена документация и правоустанавливающие документы по объекту строительства. Строительство жилого дома выполнено в соответствии с утверждённой в установленном порядке технической, нормативной и проектной документацией, которая прошла, в том числе, экспертизу проекта на соответствие действующим нормам действующего законодательства. Планировочное решение квартиры выполнено с учетом обеспечения всех нормативных показателей, в том числе уровней инсоляции и освещенности. Выполнение оконного проема и монтаж оконного блока в квартире не представляется возможным, т.к. повлечет за собой повреждение объекта. Изменение конструктивных и планировочных решений, которые могут привести к ухудшению потребительских свойств и характеристик жилого помещения, не допускается. У истца не было основания полагать, что Застройщик не сможет завершить строительство объекта, а истец может лишиться возможности получить приобретённую квартиру. На основании изложенного, АО «Желдорипотека» просит суд уменьшить размер компенсации морального вреда до 2000 рублей, так как её размер, указанный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Ответчик просит суд принять во внимание среднюю стоимость юридических услуг, сложившуюся в данном регионе. Также учесть время, которое мог затратить квалифицированный специалист на подготовку материалов, категорию спора, продолжительность рассмотрения и сложность дела, объем письменных документов, составленных и подготовленных представителем истца, количество судебных заседаний.

Представитель третьего лица в судебном заседании полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поддерживает доводы ответчика.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что требования Зуб А.С. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 18.11.2014 года был заключен Договор № участия в долевом строительстве между АО «Желдорипотека» и Зуб А.С.. Согласно условиям Договора истец приобрела квартиру № в строящемся многоквартирном доме №, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Сумма Договора составляет 2436000 рублей.

Согласно п. 3.1.3. Договора передача квартиры Участнику должна состояться в срок не позднее 01 июля 2017 года.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

15.02.2018 года Застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

13.03.2018 года ответчиком направлено почтой истцу уведомление исх. № от 01.03.2018 года о завершении строительства, вводе объекта в эксплуатацию и необходимости его принятия, которое получено истцом 17.03.2018 года.

02.04.2018 истцом с ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры по Договору.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательный акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как следует из ч. 2 цитируемой статьи, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно п. 4.3 Договора, при нарушении Застройщиком сроков передачи Квартиры по акту приема-передачи Застройщик уплачивает Участнику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России от суммы внесенных участником денежных средств за каждый день просрочки.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Из анализа вышеуказанной нормы следует, что Гражданский кодекс РФ сохраняет вину в качестве общего условия гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. При этом понятие вины дается через определение невиновности. Лицо признается невиновным, если оно при необходимой степени заботливости и осмотрительности приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Гражданско-правовая ответственность наступает по общим правилам при наличии вины и в форме умысла, и в форме неосторожности. Лицо, нарушившее обязательство, предполагается виновным, и бремя доказывания отсутствия вины возлагается на него.

В данном случае предусмотрено наступление ответственности лица, нарушившего обязательство, независимо от его вины, предусмотрено Федеральным законом РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года.

При этом, бремя доказывания отсутствия нарушений закона о защите прав потребителей, относится на ответчика согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, что прописано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Факт нарушения срока передачи объекта под сомнение ответчиком не поставлен. При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованы.

Согласно расчетам истца, предусмотренная Законом неустойка, которую ответчик обязан выплатить истцу составит 324962 рубля 40 копеек. Расчет произведен за период с 01.07.2017 года по 02.04.2018 года.

Между тем, ответчиком заявлено о снижении неустойки, ответчик указал о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Статьей 330 Гражданского кодекса РФ дается понятие неустойки «неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения».

В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.34 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Также, согласно п.42 совместного постановления Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ от 01.07.96г. №6/8, при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Согласно абз.4 п.2 Определения КС РФ от 21.12.2000 № 263-0. положения п. 1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации «О разрешении судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года в п. 26 указано, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Неустойка по своей правовой природе носит компенсационный, а не карательный характер и не должна являться способом неосновательного обогащения.

Согласно изменения № 14 к проектной декларации от 26.09.2014 года, срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен на «2 квартал 2017 года».

Ранее АО «Желдорипотека» письмом исх. № от 06.10.2016 уведомило истца о переносе срока строительства объекта на 2 квартал 2017 года и предложило изменить условия Договора в части изменения срока передачи квартиры в срок не позднее "31" декабря 2017 года, направив проект Дополнительного соглашения к Договору для подписания. 09.11.2016 истец получила письмо.

В обоснование своих доводов о снижении размера подлежащей взысканию неустойки ответчиком представлена копия решения Арбитражного суда ХМАО-Югры от 22.01.2018 года по делу А75-18115/2017 из содержания которого следует, что строительство объекта окончено ответчиком в 2017 году, Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры застройщику выдано заключение от 15.09.2017 года № о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета использования энергетических ресурсов.

21.09.2017 года застройщик обратился в администрацию города Сургута с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта. По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией города Сургута в адрес АО «Желдорипотека» было направлено письмо от 29.09.2017 года № об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта. В указанном письме администрация сослалась на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 31.05.2010 года № истек 24.10.2016 года, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта капитального о строительства в силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации невозможна. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства необходимо предоставление документов в соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

13.11.2017 года АО «Желдорипотека» обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказа администрации города Сургута от 29.09.2017 года № в выдаче разрешения на ввод объекта, т.к. считает, что выраженный в письме отказ незаконен, основания для отказа не установлены, нарушены права Застройщика и участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.01.2018 года по делу № А75-18115/2017 признан незаконным отказ администрации г. Сургута в выдаче АО «Желдорипотека» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, изложенный в письме от 29.09.2017 года №, как противоречащий статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на Администрацию г. Сургута возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО «Желдорипотека».

Принимая во внимание изложенное, суд делает вывод о том, что задержка в строительстве объекта долевого строительства и передачи его истцу, была вызвана также независящими от воли АО «Желдорипотека» причинами, в связи с чем полагает, что имеются основания для снижения неустойки.

С учетом изложенного, суд полагает, что в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 140000 рублей исходя из длительности неисполнения обязательства по передаче объекта недвижимости, а также последствий неисполнения обязательств ответчиком, баланса интересов сторон на момент заявления о нарушении прав, времени прошедшего с момента допущенных нарушений, обстоятельств возникновения просрочки.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты. (ч. 4 ст. 4 названного закона).

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Кроме того, в соответствии со ст. 9 Федерального закона № 15 - ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» от 26 января 1996 года, в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а так же правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Также, в силу п.п. 2, 10 Постановления Пленума Верховного Суда PФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, к спорным правоотношениям применяется как Федеральный закон РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года, так и законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной вышеназванным Федеральным законом, а так же ГК РФ.

Статьей 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно п. 2.4 Договора, в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади Квартиры, в том числе за счет площади балкона (лоджии), по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади Квартиры, указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, Участник производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо Застройщик возвращает часть денежных средств, полученных от Участника по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

Как следует из абз. 2 п. 2.1 Договора, сумма определена сторонами из расчета 60000 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры по проекту (с учетом площади балконов (лоджий) с понижающим коэффициентом).

В Приложении № 1 к Договору указана общая площадь квартиры - 39,2 м2. В акте приема передачи квартиры от 02 апреля 2018 года также указана площадь передаваемой квартиры - 39,2 м2.

Однако при подписании акта приема передачи квартиры истец не была согласна с указанной площадью, о чем указала в самом акте.

Согласно ответа ИП ФИО7 исх. № от 27.03.2018 года, выполнявшей инструментальные измерения площади квартиры, общая площадь квартиры составляет 38,9 кв.м. При этом, в названном ответе также имеется информация о том, что в квартире отштукатурены стены и выполнена обшивка звукоизоляционным материалом стены. По материалам первичной инвентаризации, выполненной специалистами ИП ФИО5 в июне 2017 года площадь квартиры составляла 39,2 кв.м (проектную площадь). Таким образом, уменьшение фактической площади квартиры на 0,3 кв.м. произошло в результате покрытия стен звукоизоляционным материалом.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о взыскании с ответчика 18000 рублей в счет разницы в квадратуре между проектной и фактической площадью квартиры удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 10 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» при продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг).

Из содержания п. 1.1 Договора, Застройщик обязан передать истцу жилое помещение в соответствии с характеристиками, указанными в приложении № 1 к настоящему договору. Как следует из схемы в приложении 1 к Договору, планировка квартиры предусматривала установку окна на кухне и двери на балкон.

Подписав договор долевого участия в строительстве вместе с приложением, ответчик обязался перед истцом выполнить условия договора, а истец рассчитывает на приобретение жилого помещения соответствующего условиям договора.

В нарушение условий договора об установке окна в кухне, ответчик построил жилое помещение, переданное истцу без соответствующего оконного проема, что подтверждается ответом ИП ФИО7 с приложением планировки квартиры и не оспаривается ответчиком.

Ответчик приводит доводы о том, что схема, являющаяся приложением к договору долевого участия в строительстве, содержащая основные характеристики объекта долевого строительства не является частью проектной документации и не определяет конструктивных особенностей объекта.

Суд не принимает данный довод, поскольку он противоречит ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Пунктом 45 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи, с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Фактические обстоятельства, установленные судом свидетельствуют о нарушении ответчиком срока передачи истцу объекта долевого строительства и обязанности по предоставлению достоверной информации о характеристиках объекта при подписании договора долевого участия в строительстве.

Истец считает, что действиями ответчика ему был причин моральный вред. 

Суд оценивая допущенные ответчиком нарушения, отсутствие доказательств причинения физических и нравственных страданий и полагает с учетом принципа разумности и справедливости при установленных судом со стороны ответчика нарушений прав истца, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

02.04.2018 года истец обращалась к ответчику с претензией, в которой просила добровольно удовлетворить ее требования.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300 - 1 «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года, п. 46 Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Взыскание штрафа является обязанностью суда.

Таким образом, учитывая, что ответчик добровольно не исполнил требования истца, суд полагает, что в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от удовлетворенных требований в размере 72500 рублей (140000 + 5000 х 50%).

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам, и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец обратилась за оказанием юридической помощи к адвокату, в связи с чем были понесены расходы по оплате юридических услуг в сумме 40000 рублей, что подтверждается квитанциями от 24.04.2018 года.

С учетом сложившейся практики в регионе, времени затраченного на составление искового заявления, а также участия представителя в судебном разбирательстве и представлении доказательств, пропорциональности удовлетворения исковых требований, суд считает разумным взыскание в пользу истца 20000 рублей расходов, понесенных на оплату услуг представителя.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ и ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в местный бюджет города Сургута подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98-103, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к АО «Желдорипотека» о взыскании неустойки, компенсации разницы площади построенного объекта долевого участия строительства с проектной, компенсации морального вреда и судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 140000 рублей, 5000 рублей компенсации морального вреда, 72500 рублей штраф, 20000 рублей расходов на представителя; в остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО «Желдорипотека» в местный бюджет города Сургута государственную пошлину в размере 4300 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры через Сургутский городской суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи