Дело № 2-1298/2024 (УИД13RS0023-01-2024-000904-45)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 16 сентября 2024 года 

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Догоровой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Абдулловой А.Х.,

с участием в деле:

истца Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига», его представителя ФИО1, действующего на основании доверенности,

ответчика Акционерного общества "Специализированный застройщик Мордовская ипотечная корпорация", его представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от 01.04.2024 года,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бульвар", Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, ФИО3, Администрации городского округа Саранск, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига» к Акционерному обществу "Специализированный застройщик Мордовская ипотечная корпорация" о признании недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома,

установил:

Истец Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига» обратилось в суд с иском к Акционерному обществу "Специализированный застройщик Мордовская ипотечная корпорация" о признании недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО УК «Лига» является управляющей организацией многоквартирного дома №26 по пр. Российской Армии, г. Саранск. По инициативе Ответчика проведено общее собрание собственников в указанном многоквартирном доме. Собрание проведено в очной форме. На данном собрании приняты решения по вопросам: №2 Односторонний отказ договора управления, заключенного 04.12.2023г. с ООО УК «Лига»; №4 Выбор управляющей компании и заключение договора управления многоквартирным домом. Утверждение срока действия договора управления. Утверждение размера платы за помещение (плата за содержание, тех. обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД, за услуги и работы по управлению МКД), необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме №26 по пр. Российской Армии, г. Саранск на 2024-2025г.г. Решения по вышеуказанным вопросам оформлены протоколом №1 от 23 января 2024г.

ООО УК «Лига» считает принятые на общем собрании собственником решения незаконными по следующим основаниям.

По результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ООО УК «Лига» выбрана в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома №26 по пр. Российской Армии.

В дальнейшем, Приказом о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД в РМ многоквартирный дом №26 по пр. Российской Армии, г. Саранск включен в реестр объектов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО УК «Лига».

Также, в адрес собственника был направлен договор управления. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УК, договор считается заключённым автоматически.

Договор заключен сроком на 1 год.

Застройщиком указанного многоквартирного дома является и собственником большинства помещений АО «СЗ «МИК».

Вопреки нормам действующего законодательства АО «СЗ «МИК» уклоняется от подписания договора управления и провел общее собрание, на котором данная организация выступала в качестве единственного участника.

По результатам такого собрания принято решение о расторжении договора управления с ООО УК «Лига» и выборе новой управляющей организации ООО «УК «Бульвар».

Считают указанное решение незаконным, поскольку проведено в нарушении ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а именно до истечения года с даты заключения такого договора, а оснований ненадлежащего исполнений своих обязанностей по управлению домом ответчиком не указано.

Просит признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска, проведенного в форме очного голосования по вопросам: № 2 односторонний отказ договора управления, заключенного 04.12.2023 года с ООО УК «Лига»; № 4 выбор управляющей компании и заключение договора управления многоквартирным домом. Утверждение срока действия договора управления. Утверждение размера платы за помещение (плата за содержание, тех обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД, плата за услуги и работы по управлению МКД), необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска на 2024-2025 г.г., оформленные протоколом № 1 от 23.01.2024 года незаконным. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требований поддержал, суду пояснил, что ООО УК «Лига» надлежащим образом исполняла свои обязанности, о чем составлены акты и направлены ответчику для подписания. Договор управления также своевременно направлялся ответчику для его заключения, однако они его не подписывали. На неоднократные просьбы передать надлежащие документы (техническую документацию на дом), ответчик не реагировал. При отсутствии соответствующей документации на дом, не имелось возможности заключать договоры с обслуживающими организациями на оказание коммунальных услуг. Таким образом, ответчик препятствовал истцу исполнению обязанностей по надлежащему управлению домом. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражала относительно удовлетворения заявленных требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бульвар", Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, ФИО3, Администрация городского округа Саранск, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Суд, заслушав мнение участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В силу п. 13 статьи 161 Жилищного кодекса российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В судебном заседании установлено, что по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ООО УК «Лига» выбрана в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома №26 по пр. Российской Армии, что подтверждается протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 04.12.2023 года.

В пункте 4.2 указанного протокола указано, что в силу п. 71 указанных Правил ООО УК «Лига», как единственный участник, обязано заключить договор управления домом на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилых помещений, размере которой указан в извещении о проведении конкурса. 

Приказом о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД в РМ от 08.12.2023 года № 572 многоквартирный дом №26 по пр. Российской Армии, г. Саранск с 09.12.2023 года включен в реестр объектов, находящихся под управлением ООО УК «Лига».

В силу ч. 8 указанной статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем на основании ст. 8.1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Указанная норма регулирует правоотношения, связанные с управлением многоквартирным домом при заключении договора управления по результатам открытого конкурса, предусмотренного, в частности ч. 13 статьи 161 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 13 статьи 161 настоящего Кодекса, до истечения каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Как указано выше 04.12.2024 года ООО УК «Лига» выбрана в качестве управляющей организации в отношении многоквартирного дома №26 по пр. Российской Армии, по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

Решением собственника помещений в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска проведенного в форме очно-заочного голосования 23.01.2024 года было решено отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления, заключенного 04.14.2023 года с ООО «Лига», выбран способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию, выбрана управляющая компания ООО «УК «Бульвар», расположенную по адресу: 

<

...> (вопросы 2, 3,4).

На основании указанного решения Приказом о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД в РМ от 26.03.2024 года № 186 многоквартирный дом №26 по пр. Российской Армии, г. Саранск включен в реестр объектов, находящихся под управлением ООО УК «Бульвар». Исключен из состава сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО «УК «Лига» указанный многоквартирный дом.

Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме 26, по пр. Российской Армии, г. Саранска, в нарушение ст. 8.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, отказались от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 13 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, до истечения года со дня заключения указанного договора, в виду чего решение собственника помещений в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска проведенного в форме очно-заочного голосования 23.01.2024 года, оформленные протоколом № 1 от 23.01.2024 года является незаконным. 

Согласно ст. 8.2 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Ответчик указывает на то, что основание для расторжения договора управления в данном случае явилось ненадлежащее исполнение управляющей компанией ООО «УК «Лига» своих обязанностей по управлению домом, вместе с тем доказательств не исполнения обязанностей в суд не представили.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

ООО «УК «Лига» являлась управляющей компанией дома № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска с 09.12.2023 по 23.01.2024 года.

Из представленных истцом документов следует, что ответчик препятствовал, избранной по результатам открытого конкурса управляющей компании ООО «УК «Лига», выполнению обязанностей по управлению домом, не передавая техническую документацию на дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также ключей от мест общего пользования, о чем свидетельствуют многочисленные претензии направленные истцом в адрес АО «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» (письмо от 11.12.2023 года, претензия от 29.12.2023 года претензия от 07.02.2024 года, письмо от 14.02.2024 года). 

В виду чего, у истца отсутствовала возможность надлежащим образом исполнять свои обязанности по управлению домом. 

Кроме того, согласно протоколу № 1 от 23.01.2024 года собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, по итогам которого принято решение 23.01.2024 года.

Из указанного протокола следует, что проведено годовое собрание в очно-заочной форме. Дата проведения собрания в очной части голосования 23.01.2024 года, дата окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на заочное голосование – до 17 часов 24.01.2024 года. 

Из представленных документов следует, что ответчиком было вывешено сообщение о проведении общего собрания в многоквартирном доме №26 по пр. Российской Армии, где указано, что в 17 часов 30 минут 23.01.2024 года на придомовой территории созывается общее собрание собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования. Дата окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на заочное голосование – до 17 часов 24.01.2024 года.

Вместе с тем в нарушение указанных сроков протокол общего собрания составлен 23.01.2024 года, а решение общего собрания принято 23.01.2024 года, то есть до истечения представленного времени для заочного голосования, чем нарушен порядок проведения общего собрания собственников.

На момент созыва указанного собрания собственниками жилых помещений, наряду с ответчиком были также Администрация городского округа Саранск, ФИО3 и ФИО4 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик АО «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация», пользуясь тем, что является собственником большинства квартир в доме принял решение до истечения срока проведения общего собрания, а также отказался от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса с ООО «УК «Лига» до истечения года со дня заключения указанного договора, что является нарушением действующего законодательства. Оснований для расторжения договора управления не имелось.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных лицами, участвующими в деле, доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных заявителем требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия,

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лига» к Акционерному обществу "Специализированный застройщик Мордовская ипотечная корпорация" о признании недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, удовлетворить.

Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска, проведенного в форме очного голосования по вопросам: № 2 односторонний отказ договора управления, заключенного 04.12.2023 года с ООО УК «Лига»; № 4 выбор управляющей компании и заключение договора управления многоквартирным домом. Утверждение срока действия договора управления. Утверждение размера платы за помещение (плата за содержание, тех обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД, плата за услуги и работы по управлению МКД), необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме № 26 по пр. Российской Армии г. Саранска на 2024-2025 г.г., оформленные протоколом № 1 от 23.01.2024 года незаконным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Ленинского районного

суда г. Саранска Республики Мордовия Е.Ю. Догорова

мотивированное решение суда изготовлено 20 сентября 2024 года

Судья Е.Ю. Догорова