Дело 2-182/2025 (2-1573/2024) 

УИД 32RS0003-01-2024-002171-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 марта 2025 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Савкиной М.А., 

при секретаре Столяровой Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что 9 января 2024 года между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор об уступке прав по договору аренды (далее – Договор), согласно условиям которого ответчик уступает на возмездной основе, а истец принимает права и обязанности по договору № аренды земельного участка от 19 января 2010 года, площадь участка 1601 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование: для производственных целей, категория земель – земли населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

адрес>, срок аренды по 22 сентября 2050 года, заключенному с администрацией Брянского района. В п.6 Договора стороны согласовали, что Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области в течении 10 рабочих дней с момента подписания, о подаче документов на государственную регистрацию ФИО2 уведомляет ФИО3 по электронной почте. 

В установленный договором срок ответчик не уведомила истца о дате подачи документов на государственную регистрацию, в связи с чем 7 февраля 2024 года истцом ответчику было направлено уведомление с предложением явки 21 февраля 2024 года к 14 час. 00 мин. в МФЦ по адресу: 

<

адрес>, для подачи документов на государственную регистрацию договора при невозможности явиться – направить на электронный адрес сообщение об иной дате. В назначенное время ответчик не явилась, о другом времени не сообщила.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд зарегистрировать договор от 9 января 2024 года об уступке прав по договору аренды земельного участка № от 19 января 2010 года, кадастровый номер земельного участка №, заключенный между ФИО1 и ФИО2

В ходе рассмотрения дела, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Брянской области, администрация Брянского района, ФИО4, филиал ППК «Роскадастр» по Брянской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил уточнение исковых требований, которое не было принято судом в качестве такового, ввиду несоответствия положениям ст.39 ГПК РФ, одновременно истец просил рассмотреть дело без его участия. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. От представителя третьего лица Управления Росреестра по Брянской области в материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ).

В соответствии с положениями п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст.165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

В силу положений п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. 

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Установлено, что 9 января 2024 года между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор об уступке прав по договору аренды, согласно условиям которого ответчик уступает на возмездной основе, а истец принимает права и обязанности по договору № аренды земельного участка от 19 января 2010 года, площадь участка 1601 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование: для производственных целей, категория земель – земли населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

адрес> срок аренды по 22 сентября 2050 года, заключенному с администрацией Брянского района. В п.6 Договора стороны согласовали, что Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области в течении 10 рабочих дней с момента подписания, о подаче документов на государственную регистрацию ФИО2 уведомляет ФИО3 по электронной почте. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на уклонение ответчика от государственной регистрации вышеуказанной сделки.

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В силу п.9 названной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Оценив содержание условий договора от 09 января 2024 года, суд полагает, что он фактически является сделкой по передаче имущества в перенаем, при таких обстоятельствах отношения сторон по указанному договору регулируются нормами главы 34 ГК РФ (Аренда). 

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Право аренды, как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Статьей 25 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Как установлено судом из следует из материалов дела, 19 января 2010 года между ФИО5 и администрацией Брянского района был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью участка 1601 кв.м, местоположение - участок находится примерно в 120 м по направлению на северо-запад от ориентира гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Брянской области 29.03.2010 года №. Срок действия Договора аренды земельного участка - до 22 сентября 2050 года.

9 марта 2017 года между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Брянской области 21.03.2017 года №, по условиям которого ФИО5 уступил, а ФИО2 приняла права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от 19 января 2010 года, заключенному между ФИО5 и администрацией Брянского района на срок 41 год, договор зарегистрирован, регистрационная запись № от 29.03.2010, в части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 601 кв.м, Разрешенное использование (назначение) - для производственных целей, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №.

Истцом в материалы дела представлен договор об уступке прав по договору аренды от 09 января 2024 года, заключенный между ним и ответчиком, в отношении вышеуказанного земельного участка, согласно условиям которого ответчик уступает на возмездной основе, а истец принимает права и обязанности по договору № аренды земельного участка от 19 января 2010 года, срок аренды по 22 сентября 2050 года, заключенному с администрацией Брянского района.

Также, согласно представленному в материалы дела регистрационному делу в отношении спорного земельного участка, 1 августа 2024 года между ФИО6, действующим от имени и в интересах ФИО2, и ФИО4 заключен договор об уступке прав по договору аренды, согласно которому ФИО2 уступила свои права и обязанности по договору № аренды земельного участка от 19 января 2010 года, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Брянской области 29.03.2010 за № и по договору уступки права аренды по земельного участка от 09.03.2017 года, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ за № на земельный участок площадью 1601+/-10 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а ФИО4 приняла на себя права и обязанности и обязалась исполнять их надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 06.08.2024 года за №.

Таким образом, спорный договор об уступке прав по договору аренды от 09.01.2024 года, подписанный между ФИО2 и ФИО1 и договор об уступке прав по договору аренды от 01.08.2024 года, подписанный между ФИО6, действующим от имени и в интересах ФИО2, и ФИО4, имеют один и тот же предмет.

То есть в отношении одного и того же права аренды земельного участка было совершено две сделки цессии. Поскольку на момент государственной регистрации договора, заключенного ответчиком со ФИО4, спорный договор от 09.01.2024 года не прошёл государственную регистрацию, то есть не вступил в законную силу, какие-либо обязательства сторон по этому договору друг перед другом отсутствовали, в связи с чем ФИО2 не лишена была права заключить в отношении земельного участка договор с иным лицом.

Следовательно, основания для осуществления государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2, отсутствуют, поскольку до регистрации договора от 09.01.2024 года, то есть до утраты ФИО2 статуса арендатора, последней был подписан договор с ФИО4

При этом, следует отметить, что предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право. 

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

В силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. 

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право не подлежит применению, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. 

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).

Исходя из приведенных разъяснений, значимым обстоятельством является установление лица, которому был передан спорный земельный участок и в момент обращения с иском использовал его по назначению.

Применительно к спорному случаю, договор уступки прав по договору аренды, подписанный между истцом и ФИО2, не прошёл государственную регистрацию. Поскольку именно с фактом государственной регистрации договора законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества, даже фактическая передача такого имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ФИО1 законного права на использование земельного участка. Кроме того, фактическая передача земельного участка в пользование ФИО1 материалами дела не подтверждается.

Исходя из изложенного следует отметить, что защита прав ФИО1 не может быть осуществлена заявленным истцом способом с учетом установленных по делу обстоятельств; действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она передана другому арендатору. 

Таким образом, нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права. 

Оценив изложенные обстоятельства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд полагает, что требование истца о государственной регистрации договора от 9 января 2024 года об уступке прав по договору аренды земельного участка № от 19 января 2010 года, кадастровый номер земельного участка №, заключенного между ФИО1 и ФИО2, не основано на законе, не подтверждено материалами дела и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий М.А. Савкина 

Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2025 года.