УИД №31RS0022-01-2024-004167-44 Дело №2-101/2025 (2-2444/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 25 марта 2025 года

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Блохина А.А.,

при секретаре Князевой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, в котором с учетом увеличения требований просила взыскать с ответчика в её пользу излишне уплаченные денежные средства по договору №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 276 232,05руб., составляющие разницу между фактической площадью переданной квартиры и её проектной площадью, признать недействительным пункт 9.2 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления договорной территориальной подсудности спора как нарушающей права потребителя.

В обоснование предъявленных требований ФИО1 сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" был заключен договор №№ участия в долевом строительстве на передачу объекта долевого строительства - квартиры с площадью 68,9 кв.м. в жилом комплексе № по строительному адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Согласно пункту 4.1 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ цена договора определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, равной 455 797 рублей 16 копеек и соответствующей общей приведенной площади объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 4.2 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 31 404 424 рубля. Данная сумма 31 404 424 рубля была оплачена ею в полном объеме в размере 31 404 424 рубля в пользу ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли". ДД.ММ.ГГГГ ей по акту приема передачи была передана 

<

адрес> кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Фактическая площадь квартиры составляет 66,1 кв.м., в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость разницы площадей в размере 1 276 232,05руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО2 поддержал иск.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли", представитель третьего лица АО "Монолитное Строительное Управление – 1" в судебное заседание не явились, сведений о наличии уважительных причин неявки не представили, лица, участвующие в деле извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом: ФИО1 и АО "Монолитное Строительное Управление – 1" отслеживаемыми отправлениями почтой России, ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" – размещением сведений на официальном сайте суда после надлежащего извещения о времени и месте первого судебного заседания. В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Обязательства застройщика согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" был заключен договор №№ участия в долевом строительстве на передачу объекта долевого строительства - квартиры с общей площадью (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды с коэффициентом) 68,9 кв.м. в жилом комплексе № по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 4.1 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ цена договора определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, равной 455 797 рублей 16 копеек и соответствующей общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 4.2 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 31 404 424 рубля.

Данная сумма 31 404 424 рубля была ФИО1 в полном объеме в размере 31 404 424 рубля ответчику ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли", что ответчиком не оспаривалось.

09.09.2023 по акту приема-передачи ФИО1 ответчиком была передана 

<

адрес> кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, корпус 3 (далее – квартира), в котором указана её площадь 67,2 кв.м., а общая площадь (с учетом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или терасс, с понижающим коэффициентом) 68,9 кв.м.

Согласно поэтажному плану кадастрового инженера ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов с коэффициентом) составляет 66,1кв.м., без учета лоджий и балконов – 64,5кв.м.

Согласно заключению судебного эксперта кадастрового инженера ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляет 65,7кв.м. В соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, которые регламентируются приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №№ в ЕГРН вносятся сведения о площади помещения без учета площадей лоджий и балконов. В связи с тем, что на дату обследования в квартире были проведены ремонтные работы (установлена дополнительная перегородка и пр.) её площадь была уменьшена на 0,4 кв.м. по отношению к площади, которая была указана в поэтажном плане и экспликации, подготовленными ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО6

Заключение судебного эксперта составлено лицом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит ответы на поставленные вопросы и описание проведенного исследования.

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что обмеры им выполнялись непосредственно в квартире с использованием лазерного дальномера, копия свидетельства о поверке которого находится в заключении эксперт.

Исходя из выводов в заключении эксперта общая площадь квартиры до проведения ремонтных работ составляла 66,1кв.м. (65,7+0,4=66,1).

Такой вывод не противоречит поэтажному плану, составленному кадастровым инженером ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая площадь квартиры составляла 66,1кв.м.

Заключение судебного эксперта является допустимым, достоверным и в совокупности с поэтажным планом кадастрового инженера ФИО6 достаточным для установления фактической площади квартиры до проведения её ремонта 66,1кв.м.

Доводы представителя ответчика о том, что площадь в указанных заключениях рассчитана без учета проведенного ремонта опровергаются самим заключением судебного эксперта, его показаниями в судебном заседании, кадастровым планом кадастрового инженера ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, составленным через незначительное время после подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.5 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ цена договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим договором, после получения технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации.

В случае уменьшения площади Объекта, за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в пункте 2.1 договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора. В случае уменьшения площади Объекта Застройщик возвращает Участнику денежные средства за разницу площади объекта в полном объеме.

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом:

Разница между фактической площадью объекта, определяемой по данным технической документации на многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п. 2.1 Договора, умножается на стоимость 1 кв.м равную 455 797 руб. 16 коп.

Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются Застройщиком Участнику в течение 45 рабочих дней с момента получения от Участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов, по которым должен быть осуществлен возврат, но не ранее перечисления депонируемой суммы на расчетный счет Застройщика.

В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 1276232,05руб. ((68,9-66,1)*455797,16руб.= 1276232,05), а соответствующее требование истца подлежит удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ответчику заявление (досудебную претензию) о возврате уплаченных денежных средств по договору №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в связи с уменьшением общей площади жилого помещения (объекта долевого строительства) с указанием банковских реквизитов (данное заявление доставлено ДД.ММ.ГГГГ).

Десятидневный срок рассмотрения претензии истек 07.03.2024 до установления Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, у ФИО1 возникло право на взыскание штрафа.

Соответствующая правовая позиция изложена в ответе на вопрос № 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023.

Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), изменения вступили в силу с 01.09.2024.

Согласно статьи 2 Федерального закона от 08.08.2024 года № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 08.08.2024 года № 266-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Установленные ограничения ответственности застройщика подлежат применению судом при вынесении решения, поскольку соответствующий штраф взыскивается только судом и его размер определяется на момент рассмотрения соответствующего спора.

Учитывая вышеуказанные положения закона, при взыскании штрафа подлежит применению данная норма и штраф подлежит взысканию в соответствии с действовавшими нормами закона на дату вынесения судебного акта, то есть в размере пяти процентов от присужденной судом суммы (аналогичная позиция изложена в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2025 № 88-1629/2025).

Размер подлежащего взысканию штрафа составляет 63811,60руб. (1276232,05*5%=63811,60).

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326 (далее – Постановление) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абзац 11 пункта 1 Постановления).

Неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно (абзац 4 пункта 1).

Поскольку как указано ранее, право на взыскание штрафа в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требования истца возникло до 01.01.2025, ответчику подлежит предоставлению отсрочка его уплаты до 30.06.2025 включительно.

Аналогичная правовая позиция изложена в ответе на вопрос № 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023.

В п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Таким образом, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю.

При этом положения ст. 32 ГПК РФ, согласно которым стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность дела до принятия его судом к своему производству, не ограничивают право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом.

Согласно п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ограничивающие право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 этого Закона, являются ничтожными.

В связи с изложенным, требование истца о признании недействительным пункта 9.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №№ в части установления договорной территориальной подсудности спора как нарушающий права потребителя подлежит удовлетворению.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ "Город Белгород" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 30762 руб. (25000 + 1% от (1276232,05 - 1000000) = округленно 27762 руб. за требование о взыскании денежных средств и 3000руб. за требование о признании недействительным договора в части, всего 27762+3000=30762).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии № №) к ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" (ИНН №) о защите прав потребителя удовлетворить.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1276232,05руб., штраф в размере 63811,60руб.

Признать недействительным пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №№ в части установления договорной территориальной подсудности спора как нарушающий права потребителя.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" в доход бюджета муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в размере 30762руб.

Предоставить ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" отсрочку исполнения решения в части выплаты штрафа в размере 63811,60руб. до 30.06.2025 включительно.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения в окончательной форме составлен 01.04.2025.

Судья