дело № 3а-504/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Онохова Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Боеве А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО «Сургутнефтегаз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ПАО «Сургутнефтегаз» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенный в 

<

...> на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 ноября 2015 г. № 1510 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Краснодарского края» в размере 

<

...> рубля и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2015 года в размере 

<

...> рублей на основании представленного отчета об оценке от 

<

...> года 

<

...>, подготовленного 

<

...>

В обоснование заявленных административных исковых требований истец указал на то, что на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 

<

...> г. № 

<

...> ПАО «Сургутнефтегаз» является арендатором земельного участка, площадью 5 175 кв.м. с кадастровым номером 

<

...> расположенный в Краснодарском крае, Туапсинском районе, Тенгинское сельское поселение. Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 ноября 2015 г. № 1510 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Краснодарского края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2015 года, в том числе кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 

<

...> рублей, исходя из вида разрешенного использования «для размещения вспомогательных строений и сооружений для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха». 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные административные исковые требования, просила суд административный иск удовлетворить в полном объёме и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением специалиста 

<

...>».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки суду не представили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в лице представителя Огиди О.М.И. в отзыве на административный иск, указывая на недопущение судом нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в состав которых входит спорный земельный участок, на недоказанность нарушения прав ПАО «Сургутнефтегаз» установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка, просит вынести по делу законное и обоснованного решение. 

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 в отзыве на административный иск указано на то, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка согласно положениям пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, статей 16, 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. 

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснение представителя административного истца ФИО1, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска в части.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, а также на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности». 

Согласно пункту 3.6 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от величины кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями подтверждается также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Выбранный административным истцом способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, а установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет №761/17-40-8 об оценке земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 1 января 2015 года. 

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 5 175 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, поставлен на государственный кадастровый учет 26 июня 2014 г. 

Согласно договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 

<

...> г. № 

<

...> ПАО «Сургутнефтегаз» является арендатором земельного участка, площадью 5 175 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, категория земель: «земли особо охраняемых территорий, предназначенных для отдыха». 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена уполномоченным органом на 1 января 2015 года в размере 

<

...> рубля и внесена в государственный кадастр недвижимости 

<

...> г.

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 ноября 2015 г. № 1510 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Краснодарского края» и действует с этой даты до внесения результатов очередной кадастровой оценки.

Достоверность установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как законность акта об ее утверждении, процедура его принятия и опубликования административным истцом под сомнение на ставится, соответственно предметом рассмотрения по настоящему делу не являлись. Заявитель просит пересмотреть итоговую кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. исходя из индивидуального подхода.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Указанные разъяснения согласуются и с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).

В силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Департаментом имущественных отношений Краснодарского края для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка ПАО «Сургутнефтегаз» представило в суд отчет от 

<

...> года № 

<

...>, подготовленного 

<

...> 

<

...>» согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 

<

...> рублей.

Рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. 

В данной связи, поскольку Федеральная кадастровая палата до 1 января 2017 года являлась уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2015 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 27 февраля 2019 года.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 18 марта 2019 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г., проведение которой поручено ООО «Оценка и Право-Юг». 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №

<

...>, отчет об оценке от 

<

...> года, составленный ОАО «Реформа» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и установленным стандартам оценки, поскольку подобраны аналоги с большим разбросом удельных показателей стоимости (более чем в два раза); итоговая расчетная величина удельных показателей стоимости (единицы сравнения) объектов аналогов имеется стоимостной разброс около 60 %, в связи с чем объекты аналоги не сопоставимы по ценообразующим факторам. Данные обстоятельства повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости.

Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении.

Эксперт 

<

...> при расчете рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка) в рамках сравнительного подхода применял метод сравнения продаж. 

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в Краснодарском крае, Туапсинском районе, Тенгинское сельское поселение на 1 января 2015 года составляет 

<

...> рублей. 

Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал, при этом ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявил.

Вместе с тем, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Проанализировав экспертное заключение, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов, и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний. 

Кроме этого, отчет об оценке, выполненный экспертом-оценщиком 

<

...>» являлся предметом проверки судебной экспертизы и ему дана правильная оценка. 

В своем заключении эксперт 

<

...>» пришел к выводу о допущенных экспертом-оценщиком 

<

...>» нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. 

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, в размере определённом экспертом.

При таких обстоятельствах суд считает административный иск ПАО «Сургутнефтегаз» подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в Краснодарском крае, Туапсинском районе, Тенгинское сельское поселение в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2015 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ПАО «Сургутнефтегаз» обратилось с административным иском в суд 13 февраля 2019 года, в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> - 

<

...> 

<

...> года, в связи с этим датой подачи заявления следует считать дату обращения в комиссию.

Поскольку оспариваемым нормативным правовым актом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 1 января 2015 года, соответственно установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит применению с 1 января 2015 года. 

Таким образом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 1 января 2015 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ПАО «Сургутнефтегаз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в Краснодарском крае, Туапсинском районе, Тенгинское сельское поселение равной его рыночной стоимости в размере 

<

...> (

<

...>) рублей на период с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости. 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 27 декабря 2017 г. 

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 мая 2019 года.

Судья: