Дело № 2-210/2018 КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 февраля 2018 года город Пермь 

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Братчиковой М.П.,

при секретаре Черногузовой А.В., 

с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенностей,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к акционерному обществу «Центр управления проектами», обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость» о признании права собственности на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Центр управления проектами» (далее – АО «Центр управления проектами»), обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (далее – ООО «Недвижимость) о признании права собственности на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (впоследствии сменило название на ООО «Недвижимость»), которое действовало как агент ОАО «КД Групп» (впоследствии сменило название на АО «ЦУП»), заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома № № (далее – Договор). Согласно данному Договору ООО «Недвижимость» привлекло истца для финансирования строительства индивидуального жилого дома на территории поселка «Южный ветер» по адресу: 

<

адрес> с последующей передачей в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию вместе с земельным участком. Обязанность по оплате инвестиционного взноса в размере 5 042 100 рублей исполнена в полном объеме. Первоначальный срок передачи жилого дома определялся как первый ДД.ММ.ГГГГ года. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок перенесен на ДД.ММ.ГГГГ года с возможным отступлением от него на ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени строительство жилого дома не завершено, строительные работы не ведутся, в эксплуатацию дом не вводился. Фактически объект незавершенного строительства передан истцу. Документы, необходимые для регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом, ответчиком не передаются. С учетом изложенного поставлен вопрос о восстановлении прав путем признания права на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом с применением Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на иске настаивает.

Представить истца ФИО1 в судебном заседании на доводах искового заявления настаивал, дал пояснения аналогичные изложенным, обратил внимание, что к спорным правоотношениям подлежит применению ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ФИО5 участвовала в строительстве объекта – коттеджного поселка, возводимый в счет оплаты инвестиционного взноса жилой дом является иным объектом недвижимости, жилым помещением. Неисполнение застройщиком обязанности по передаче жилого дома и земельного участка влечет признание права за истцом в судебном порядке.

Представить истца ФИО2 в судебном заседании на доводах искового заявления настаивал.

Представитель ответчика ООО «Недвижимость» ФИО3 не возражает против заявленных требований. Дополнительно пояснила, что истцом исполнены обязательства по договору в полном объеме, в дальнейшем в ходе исполнение необходимо будет проведение оценки жилого дома и земельного участка для включения в реестр требований кредиторов. В настоящее время из непереданных объектов числится один – по 

<

адрес>.

Ответчик АО «Центр управления проектами» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлен письменный отзыв, где заявлено о возражениях по иску по тем основаниям, что АО «Центр управления проектами» осуществлял строительство жилого дома на принадлежащем ему земельном участке. ООО «Недвижимость» осуществляло реализацию объектов и принимало от клиентов денежные средства, однако в отношении спорного дома передано лишь 2 530 815 рублей, в связи с чем строительство осуществлялось за счет собственных средств. В связи с принятием решения о ликвидации ответчика отчуждение имущества осуществляется в порядке очередности.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КД Групп» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» заключен агентский договор, по условиям которого агент действуя за счет и в интересах принципала вправе заключать договоры инвестирования, строительства объектов и приобретения индивидуальных земельных участков, обязан перечислять принципалу денежные средства, полученные от инвесторов, принципал обязался зарегистрировать за собой право собственности на недвижимость, в отношении котором заключены договоры с инвесторами, в целях последующей передачи покупателю (т.1 л.д.176-186 дело №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (действующего по агентскому договору в интересах ООО «КД ГРУПП») и ФИО4 заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома № №. Из условий договора следует, что ФИО4 обязуется внести инвестиционный взнос за строительство индивидуального жилого дома, а ОАО «КД ГРУПП» (застройщик) передает в собственность индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером №. Сумма инвестиционного взноса составляет 5 042 100,00 рублей (п. 3.1 договора). Срок окончания работ по созданию жилого дома и вводу его в эксплуатацию, формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-68). 

ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору заключено дополнительное соглашение № 1 о переносе сроков по созданию жилого дома и вводу его в эксплуатацию, формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, с возможным отступлением от указанного срока на 3 месяца, а дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ – до ДД.ММ.ГГГГ, с возможным отступлением от указанного срока на 3 месяца (л.д.71,72).

Согласно справке ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 финансовые обязательства перед ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме в размере 5 042 100,00 рублей (л.д.73). Оплата инвестиционного взноса в полном объеме подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру и чеками на общую сумму 5 042 100 рублей (л.д.144-157).

По платежным документам, находящимся в деле на день вынесения решения, ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» перечислило в АО «КД-Групп» в счет оплаты инвестиционного взноса во исполнение агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, по клиенту ФИО4 по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме, меньше чем перечислено ФИО4 ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (л.д.127-129,140,195-200,207, 210-212).

Земельный участок с кадастровым номером № был разделен, в результате преобразований земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес> имеет кадастровый №, право собственности на который принадлежит АО «КД ГРУПП» (ИНН №, ОГРН №) (л.д.95- 114, 115-117). 

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком АО «КД ГРУПП» было получено разрешение на строительство коттеджной застройки в 

<

адрес> (л.д.214-224). 

ОАО «КД ГРУПП» реорганизовано путем преобразования в АО «Центр управления проектами», о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) внесена соответствующая запись (л.д. 9-16).

ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» переименовано на ООО «Недвижимость», учредителем (участником) которого является АО «Центр управления проектами», о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРЮЛ (размер доли 

<

данные изъяты> %) (л.д.17-29).

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство (л.д.31-33). 

В настоящее время строительство жилого дома прекращено, в эксплуатацию он не введен, фактически объект передан истцу, что не оспаривается сторонами. 

Согласно материалам технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по 

<

адрес> расположено здание (строение) площадью 

<

данные изъяты> кв.м. со следующими конструктивными элементами (сборный железобетонный ленточный фундамент, кирпичные наружные и внутренние капитальные стены, кирпичные перегородки, деревянные чердачные и междуэтажные перекрытия, крыша из металлочерепицы по деревянным стропилам, металлопластиковые стеклопакеты, двери), выполнен ввод электросетей, газоснабжения и водопровода (от поселковой сети), водоотведение в поселковую сеть. Степень готовности незавершенного строительством жилого дома составила 

<

данные изъяты> (л.д.57-63, 158-161.

Определением Индустриального районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ производство по иску ФИО4 к ООО «Недвижимость» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда – прекращено (т.2 л.д.162-164 дело №).

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Делая такой вывод, суд исходит из того, что на основании ст. 2 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее -, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

На основании ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ»).

Статья 8 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания возникновения гражданских прав и обязанностей, к числу которых относятся: договоры и иные сделки, предусмотренные законом; судебное решение, установившее гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

На основании ст. 260 Гражданского кодекса РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (ст. 264 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовым позициям, изложенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

При этом в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" отражено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку ФИО4 обязательства по договору инвестирования исполнены надлежащим образом и в полном объеме, АО «КД-Групп» (в настоящее время правопреемник АО «Центр управления проектами»), выступающий застройщиком, является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом, являющийся объектом инвестирования за счет средств ФИО4 и фактически передан истцу, право ФИО4 на получение исполнения обязательства подлежит защите путем признания права на земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом по 

<

адрес> 

Доводы АО «Центр управления проектами» о не поступлении в полном объеме инвестиционных взносов, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку неисполнение обязанностей агентом по перечислению денежных средств, влечет ответственность агента перед принципалом на условиях, установленных агентским договором и положениями гражданского законодательства, регулирующих агентирование (глава 52 Гражданского кодекса РФ) и не может повлечь неблагоприятные последствия в виде отказа в признании права на недвижимое имущество для инвестора, исполнившего свои обязательства надлежащим образом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием – отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект – жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательное форме (мотивированное решение) изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья Пермского районного суда

Пермского края /подпись/ М.П. Братчикова

Копия верна. Судья М.П. Братчикова