Дело № 3а-704/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 02 октября 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П., 

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей : 

административного истца - ЗАО «Аграрное производственное предприятие» - ФИО1,

административного истца ООО СП «Опытный» - ФИО2,

административных ответчиков - Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – ФИО3,

заинтересованного лица – Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Аграрное производственное предприятие» и Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Опытный» к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостям при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, 

установил:

ЗАО «Аграрное производственное предприятие» и ООО СП «Опытный» обратились в Ставропольский краевой суд с административным иском, впоследствии уточненным, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - № и № в размере рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административные истцы сослались на то, что ЗАО «Аграрное производственное предприятие» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25 августа 2006 года № 160, договора передачи прав и обязанностей от 20 мая 2010 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46181524 кв.м., расположенного адресу : 

<

адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 марта 2017 года собственником земельного участка с кадастровым номером № является субъект Российской Федерации - Ставропольский край.

ООО «Опытный» на основании договора аренды земельного участка из категории «земли сельхозназначения» муниципального образования Зункарского сельсовета от 30 мая 2006 года, акта приёма-передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27 июня 2006 года, дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года, от 10 июля 2006 года, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года от 4 июля 20-7 года № 129, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года (в редакции дополнительного соглашения от 4 июля 2007 года № 129) от 05 ноября 2009 года № 315, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 61571938 кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес> категории земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 июня 2017 года собственником земельного участка с кадастровым номером № является субъект Российской Федерации - Ставропольский край.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 апреля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 27 ноября 2017 года № 1381 и по состоянию на 02 сентября 2016 года составила - 164 503206 рублей 64 копейки. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 апреля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении вед стоимости от 14 апреля 2016 года и по состоянию на 13 апреля 2016 года составила - 104 672294 рублей 60 копеек.

Считая указанную кадастровую стоимость не соответствующей действительности, Министерство имущественных отношений Ставропольского края обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому края с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами -№ и № Комиссии на утверждение были представлены отчеты об оценке № 71-04/17, № 69-04/17 от 21 апреля 2017 года, выполненные индивидуальным предпринимателем ФИО5, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составила :

- земельного участка с кадастровым номером № – 226289 468 рублей, 

- земельного участка с кадастровым номером № - 181 022 000 рублей.

В соответствии с протоколом и решением Комиссии от 22 июня 2017 года членами комиссии сделан вывод о соответствии представленных отчетов требованиям действующего законодательства, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам оценки, и заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края удовлетворено. 

Основные принципы определения арендной платы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, предусматривающим в качестве одного из них принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости. Повышение размера кадастровой стоимости затрагивает интересы ЗАО «Аграрное производственное предприятие», ООО СП «Опытный» как плательщиков арендных платежей исходя из кадастровой стоимости земельных участков. 

Из протокола заседания Комиссии и ее решения следует, что при рассмотрении заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края в работе Комиссии принимали участие три ее члена - председатель - ФИО6 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя комиссии - ФИО7 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра») и член комиссии - ФИО8 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК).

Как видно из отчетов оценщика ФИО5 № 69-04/17 и № 71-04/17 от 21 апреля 2017 года заказчиком отчетов выступало Министерство имущественных отношений Ставропольского края в лице начальника отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО8, действующей на основании доверенности. Таким образом, ФИО8, являющаяся государственным служащим Министерства имущественных отношений и выступающая заказчиком представленного на утверждение Комиссии отчета, одновременно выступала в качестве заместителя председателя Комиссии. Указанное обстоятельство, безусловно, свидетельствует о возникновении конфликта интересов, которые должным образом не был урегулирован.

Следовательно, ввиду незаконности участия в заседании Комиссии одного из членов, заседание Комиссии не являлось правомочным.

Кроме того, предоставленные отчеты об оценке рыночной стоимости № 71-04/17 и 69-04/17, выполненные ИП ФИО5, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Из содержания положенного в основу оспариваемого решения комиссии отчета № 71-04/17 следует, что оценщик произвел анализ рынка с использованием сравнительного подхода, с применением метода сравнения продаж. Между тем, оценщиком не был произведен анализ и обзор рынка продаж земельных участков в Левокумском районе, отчет не содержит подобранные и проанализированные данные предложений о продаже земельных участок для сельскохозяйственного назначения. Отсутствует общий список объектов-аналогов, из числа которых по принципу сопоставимости выбраны содержащиеся в отчете 3 объекта-аналога. 

В нарушение требований пунктов 10,11 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» отчет об оценке № 71-04/17 не отвечает принципу обоснованности, поскольку в нем отсутствует обоснование выбора аналогов, имеющих существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам, использованы непроверяемые допущения об их физических характеристиках, ценообразующих факторах.

Площадь объектов-аналогов значительно отличается от площади оцениваемого земельного участка. Оценщиком указано, что объект оценки не имеет частей, рассматривается как единое целое. Между тем, согласно прилагаемой выписке из Единого государственного реестра недвижимости (раздел 3 - «описание местоположения земельного участка) спорный земельный участок являет многоконтурным и состоит из более чем 10 частей. Неверное определение оценщиком состава объекта-оценки свидетельствует о том, что при производстве оценки оценщиком не предпринимались меры по выезду на земельный участок, осмотр земельного участка с участием заинтересованных лиц, что исключает возможность полного и объективного определения рыночной стоимости. 

Оценщиком необоснованно указано об отсутствии застройки на земельном участке. На указанном земельном участке находятся многочисленные объекты недвижимости, в том числе здания и сооружения (гараж, кухня бригады, кульстан раст-ва ПУ-2, пункт технического обслуживания, 2 зерносклада). Право собственности на объекты капитального строительства зарегистрированы за ОАО «Аграрное производственное предприятие», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Таким образом, оценщиком не учтено, что площадь, расположенная под объектами капитального строительства, не может быть использована под выращивание сельскохозяйственной продукции.

Оценщиком не обосновано, по каким параметрам рынок по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Левокумском районе признан активным. Земельный участок с кадастровым номером №, включает в себя несколько видов угодий, как сельскохозяйственных угодий (пастбища, пашни), так и несельскохозяйственных угодий (лесные, под водой, земли застройки и т.д.), что подтверждается прилагаемой экспликацией земель и расчетом арендной платы, что не учтено в отчете. 

Как следует из раздела отчета «Задание на оценку» (стр.4) оценщиком, при определении состава объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № указано, что объект оценки не имеет частей, рассматривается как единое целое. Между тем, спорный земельный участок являет многоконтурным и состоит из более чем 10 частей. Неверное определение оценщиком состава объекта-оценки свидетельствует о том, что при производстве оценки оценщиком не предпринимались меры по выезду на земельный участок, осмотр земельного участка с участием заинтересованных лиц, что исключает возможность полного и объективного определения рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии с разделом отчета «Описание объекта оценки» (стр. 14), давая общую характеристику местоположения земельного участка, оценщиком указано об отсутствии застройки на земельном участке. Однако это не соответствует действительности, поскольку на указанном земельном участке находятся многочисленные объекты недвижимости - 2 кошары, 3 дома животновода, коровник и другие). Право собственности на объекты капитального строительства зарегистрированы за ООО «Опытный» в установленном законом порядке. 

Оценщиком не был произведен анализ и обзор рынка продаж земельных участков в Нефтекумском районе, отчет не содержит подобранные и проанализированные данные предложений о продаже земельных участков для сельскохозяйственного назначения. Единственный аналог, который территориально находится в Нефтекумском районе, не соответствует по площадям оцениваемого участка. Отсутствует общий список объектов-аналогов, из числа которых по принципу сопоставимости, были выбраны содержащиеся в отчете 3 объекта-аналога. Аналоги, содержащиеся в таблице расчета и фото объектов-аналогов, указанных в приложении в виде скрин-шотов объявления, разнятся. 

Таким образом, отчет содержит неисправимые и значительные ошибки, которые влекут сомнения в точности и обоснованности расчетов, отсутствует подтверждение реальности и актуальности выбранных аналогов. Необоснованно применена скидка на торг в размере 13 %, которая согласно Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки соответствует скидке на торг, применяемой для земельных участков сельскохозяйственного назначения при активном рынке.

Значительное влияние на стоимость земель сельскохозяйственного назначения оказывает вид возможного функционального использования земельного участка. Как следует из стр. 42 отчета, корректировка составила – 0%, несмотря на то, что земельный участок с кадастровым номером № включает в себя несколько видов угодий, как сельскохозяйственных угодий (пастбища, пашни), так и несельскохозяйственных угодий (лесные, под водой, земли застройки и т. д.), что подтверждается экспликацией земель и расчетом арендной платы.

Более того, как следует из выписки из ЕГРИП оценщик ИП ФИО5 не осуществляет деятельность по предоставлению посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 68.31.5), что исключает наличие у нее права на производство оценки недвижимого имущества.

ЗАО «Аграрное производственное предприятие», являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером № надлежащим образом о проведении заседания Комиссия не уведомлено.

В судебном заседании представители административных истцов – ЗАО «Аграрное производственное предприятие» - ФИО1, ООО «Опытный» - ФИО2 поддержали изложенные в административном иске требования, просили их удовлетворить. 

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СК – ФИО3 возражала против удовлетворения требований. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях и дополнительных письменных возражениях на административное исковое заявление. Полагала, что Комиссия действовала в рамках предоставленных ей полномочий. Представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – ФИО8 не имела право воздержаться от голосования при рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков административных истцов, поступившего от Министерства имущественных отношений края в лице представителя ФИО4 

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО4 возражал против удовлетворения требований в полном объеме. Просил в иске отказать по основаниям, изложенным в возражении на заявленные исковые требования. Пояснил, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о повышении кадастровой стоимости, сомнений о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло. ФИО8 осуществляла не свои интересы, а исполняла свои трудовые обязанности, действовала от имени Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю, администрация муниципального образования Зункарского сельсовета Нефтекумского района в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

От заинтересованного лица - администрации муниципального образования Зункарского сельсовета Нефтекумского района поступило ходатайство о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителя заинтересованного лица. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает, что заявленные в административном иске требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что 25 августа 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ставропольского края и ОАО «Николо-Александровское» заключен договор аренды № 160 на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу : 

<

адрес>, общей площадью 46522722 кв.м., для сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен по 24 августа 2055 года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 6 сентября 2006 года (том 1 л.д. 75-79). 

Из приложения к указанному договору аренды № 160 о расчете арендной платы за землю видно, что расчет осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 80).

20 мая 2010 года ОАО «Николо-Александровское» по договору передало ОАО «Аграрное производственное предприятие» права и обязанности по договору аренды № 160 от 25 августа 2006 года. Договор уступки прав по договору аренды № 160 зарегистрирован 28 июня 2010 года (том л.д. 82-83). 

На территории указанного земельного участка расположены объекты недвижимого имущества ОАО «Аграрное производственное предприятие» - весовая, овощехранилище, 4 кошары, пункт технического обслуживания, навес для земна, зерносклад, кухня, здание операторской, 2 автовесовых, кульстан, мельница № 2, находящиеся в собственности Общества на основании акта приема-передачи имущества ОАО «Николо-Александровское» передаваемого ОАО «Аграрное производственное предприятие» от 1 марта 2010 года (том 1 л.д. 84-98).

Из кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере – 236912000 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года (том 1 л.д. 71).

На основании договора аренды от 30 мая 2006 года муниципальное образование Зункарского сельсовета на основании постановления от 30 мая 2006 года № 24 предоставило в аренду земельный участок с кадастровым номером № государственному предприятие винсовхоз «Опытный» на срок по 29 мая 20055 года, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 6390 га, в том числе : пашня, кустарниковые насаждения, пастбища, многолетние насаждения, болото, под водой, площади, дороги, прогоны, застроенная территория – 4 га, прочие – 46 га. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 27 июня 2006 года (том 1 л.д. 143-147).

10 июля 2006 года между государственным предприятием винсовхоз «Опытный» и ООО сельскохозяйственное предприятие «Опытный» заключено дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды от 30 мая 2006 года (том 1 л.д. 149).

4 июля 2007 года Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю заключило с ООО СП «Опытный» дополнительное соглашение № 129 к договору аренды от 30 мая 2006 года, согласно которому администрация муниципального образования Зункарского сельсовета уступило, а Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды от 30 мая 2006 года земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу : 

<

адрес>», общей площадью 64900000 кв.м., для сельскохозяйственного производства. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 14 сентября 2007 года (том 1 л.д. 151-152).

В связи с переименованием Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю, 5 ноября 2009 года между последним и ООО СП «Опытный» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 4 июля 2007 года № 129. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 26 февраля 2010 года (том 1 л.д. 154-156).

На указанном земельном участке сельхозназначения находятся объекты недвижимого имущества принадлежащие на праве собственности ООО СП «Опытный» на основании договоров купли-продажи (том 1 л.д. 158-173).

Из кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере – 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года (том 1 л.д. 71).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае от 11 января 2017 года № 2 «О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в государственную собственность Ставропольского края» имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, предназначенное для размещения объектов регионального значения передано в собственность Ставропольского края.

20 января 2017 года актом приёма - передачи имущества, составляющее государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края Министерство имущественных отношений Ставропольского края приняло находящееся в собственности имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации.

Согласно положению о Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, утвержденного постановлением Губернатора Ставропольского края от 6 марта 2012 года № 137, Министерство имущественных отношений края является органом исполнительной власти Ставропольского края, осуществляющим государственное управление и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений.

31 мая 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступили заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами – № и №, с приложениями отчетов № 69-04/17 и № 71-04/17 от 21 апреля 2017 года, подготовленных оценщиком – ИП ФИО5 по заказу начальника отдела росреестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО8 

В соответствии с отчетом об оценке № 69-04/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила – 181022000 рублей (том 2 л.д. 206-274).

В соответствии с отчетом об оценке № 71-04/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила – 226289 468 рублей (том 2 л.д. 275-416). 

6 июня 2017 года в адрес Министерства имущественных отношений Ставропольского края направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению заявления Министерства на 22 июня 2017 года (том 2 л.д. 64).

Аналогичное извещение направлено 6 июня 2017 года в адрес ООО СП «Опытный» (том 2 л.д. 68). Извещение по земельному участку с кадастровым номером № 6 июня 2017 года направлено в адрес ОАО «Николо-Александровское» (том 2 л.д. 67).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года удовлетворено заявление Министерства, определена кадастровая стоимость : земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 181022000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в размере 236912000 рублей, в соответствии с отчетами об оценке. 

Удовлетворяя заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края и устанавливая кадастровую стоимость заявленных земельных участков в размере их рыночной стоимости, Комиссия сослалась на соответствие оформления и содержания отчетов требованиям действующего законодательства, положениям статей ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам оценки.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются : недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом - Министерством имущественных отношений Ставропольского края при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек. 

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Министерством имущественных отношений Ставропольского края принимали участие три члена комиссии – председатель ФИО6 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), член комиссии – ФИО7 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю), член комиссии - ФИО8 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

Следовательно, заседание комиссии по количественному составу являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие не менее половины членов. 

Вместе с тем, ссылка административных ответчиков на то, что оспариваемое решение комиссии принято в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности и установленным порядком рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой оценки объекта недвижимости, по мнению суда, является несостоятельной по следующим основаниям.

Обладая особенностями юрисдикционного акта, решение Комиссии является актом публичного органа, должно быть принято в пределах компетенции, в установленной форме и с соблюдением предусмотренной процедуры (Порядок создания и работы Комиссии утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263). Поэтому, если Комиссией были допущены нарушения формальных требований при принятии решения, это дает заявителю право оспорить его законность безотносительно к обоснованности. Решение Комиссии признается незаконным не потому, что неправильно разрешен спор об экономической обоснованности кадастровой стоимости, а потому, что ею были допущены нарушения, несовместимые с представлениями о надлежащем государственном управлении. В этом смысле оспаривание решения Комиссии является примером обычного спора о законности решения государственного органа (в данном случае – Росреестра, поскольку Комиссии создаются при управлениях Росреестра по субъекту РФ и не являются самостоятельными государственными органами), связанного со спецификой споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В статье 18 Федерального закона от 27 июля 2004 года № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» и Указе Президента Российской Федерации от 12 августа 2002 года № 885 «Об утверждении общих принципов служебного поведения государственных служащих» утверждены общие принципы служебного поведения государственных служащих, смысл которых заключается в том, что все государственные служащие в своей служебной деятельности должны руководствоваться законом и моралью, проявлять добросовестность и высокий профессионализм, быть беспристрастными и независимыми от влияния сторонних лиц, соблюдать установленные федеральными законами ограничения и запреты, исполнять обязанности, связанные с прохождением государственной службы, а также проявлять корректность, внимательность и объективность. 

Решением президиума Совета при Президенте Российской Федерации по противодействию коррупции от 23 декабря 2010 года одобрен Типовой кодекса этики и служебного поведения государственных служащих Российской Федерации и муниципальных служащих, в котором также содержатся аналогичные позиции, целью которого является установление этических норм и правил служебного поведения государственных (муниципальных) служащих для достойного выполнения ими своей профессиональной деятельности, а также содействие укреплению авторитета государственных (муниципальных) служащих, доверия граждан к государственным органам и органам местного самоуправления и обеспечение единых норм поведения государственных (муниципальных) служащих.

Смысл предъявляемых к государственным служащим требований сводится к главному - устранение предпосылок коррупционных действий и иных злоупотреблений служебным положением, предотвращение или урегулирование конфликта интересов.

Применительно к изложенным нормам права и имеющихся в деле письменным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии, членом которой является начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО8, принятое по результатам рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами – 26:22:000000:206 и 26:14:000000:1135 и основанного только на отчетах № 69-04/17 и №71-04/17 об определении рыночной стоимости данного земельного участка, заказчиком которого также являлась ФИО8, не может расцениваться судом как законное и обоснованное, поскольку такие действия госслужащего, являющегося заинтересованным лицом в принятии Комиссией положительного решения в отношении фактически подготовленного по ее заявлению отчета, дают основания предположить о возможном влиянии, оказанном ею на других членов комиссии в принятии положительного решения, а также формирования собственного положительного субъективного мнения относительно рассматриваемого заявления. 

С учетом изложенного, доводы административного иска в этой части, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статье 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Статьей 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важные для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета № 71-04/17 от 21 апреля 2017 года об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:1135, по состоянию на 2 сентября 2016 года, оценщиком произведен анализ рынка земель сельхозназначения по состоянию на 2016-2017 годы, вместе с тем, кадастровая стоимость определена по состоянию на 2 сентября 2016 года (том 2 л.д. 294).

Кроме того, раздел V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определяет особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов : в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы : в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценивая отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу о его несоответствии требования Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и разделу V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

В отчете отсутствует список подборки сопоставимых с объектом оценки аналогов, из которых оценщиком подобраны и проанализированы наиболее сходные с оцениваемым земельным участком объекты. Отсутствует обоснование выбора аналогов, имеющих существенное различие с объектом оценки по ценообразующим факторам, в том числе по площади земельных участков.

При описании объекта оценки оценщик сослался на то, что он не имеет частей и рассматривается как единое целое. Вместе с тем, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что спорный земельный участок является многоконтурным, состоит из более чем 10 частей. Также указано на отсутствие капитальных строений на земельном участке, что не соответствует действительности. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что оценщиком осмотр объекта оценки не производился, не установлены строения на земельном участке, земля под которыми не должна включаться в оценку.

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком применена корректировка на торг в размере 13%, как для активного рынка. Однако, обоснование к такому выводу указанный отчет не содержит. 

Мотивируя не применение корректировки на функциональное назначение (пашня/пастбище), оценщик сослался на то, что объектом оценки является земельный участок пригодный под пашни, также как и объекты-аналоги, а потому корректировка их стоимости составила – 0. Однако, земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:1135 включает в себя несколько видов угодий помимо сельскохозяйственных (пастбища, пашня), что оценщиком не учтено. Согласно скриншота объявления об объекте-аналоге № 1, в нем не указано на то, что земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, используется под пашню, так же как и по объекту аналогу № 3 (том 2 л.д. 338-340). Земельные участки, подобранные оценщиком в качестве аналогов, значительно меньше по площади оцениваемого земельного участка, что привело к применению повышающего коэффициента. 

Аналогичные нарушения допущены оценщиком в отчете № 69-04/17 от 21 апреля 2017 года при оценке земельного участка с кадастровым номером № 26:22:000000:206.

Изложенное свидетельствует о том, что объект оценки и объекты-аналоги не сопоставимы по своим экономическим, материальным характеристикам, а отчет не является достоверным с учетом правового режима земель сульскохозяйственного назначения. 

С учетом вышеуказанного, а также того, что изложенные факторы являются ценообразующими, информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной. 

На основании этого суд приходит к выводу о том, что положенные в основу оспариваемого решения комиссии отчеты об оценке рыночной стоимости № 69-04/17 и № 71-04/17 от 21 апреля 2017 года, выполненные ИП ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № являются неприменимыми для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22 июня 2017 года в отношении установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

Доводы административного истца ЗАО «Аграрное производственное предприятие» о ненадлежащем извещении Общества о времени заседания Комиссии, по мнению суда, являются несостоятельными, поскольку уведомление о времени и месте заседания Комиссии было направлено по адресу административного истца, но с неверным указанием его правильного наименования. Однако уведомление было получено ЗАО 13 июня 2017 года, что подтверждается надлежащим письменным доказательством, представленным представителем административных ответчиков.

Ссылка административных истцов на то обстоятельство, что оценщик – ИП ФИО5 не вправе осуществлять оценочную деятельность противоречит имеющимся в деле доказательствам, в соответствии с которыми наличие диплома о профессиональной переподготовке, сертификата к договору страхования и полиса обязательного страхования ответственности оценщика свидетельствуют о соблюдении им требований абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, а составленный им отчет расценивается как допустимое доказательство (статья 61 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного, для восстановления нарушенных прав административных истцов, из Единого государственного кадастра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № и восстановлению ранее установленной кадастровой стоимости данных земельных участков. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования Закрытого акционерного общества «Аграрное производственное предприятие» и Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Опытный» к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостям при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - удовлетворить. 

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 226289468 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года и в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере – 164503206 рублей 64 копейки по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 2 сентября 2016 года.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере – 104672294 рублей 60 копеек по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 13 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Задорнева Н.П.