дело №2-5132/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г.Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Автушина Ф.А.,

при секретаре Летун М.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по РК о признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество предшествующей ипотеки дата регистрации ** ** **. номер регистрации ..., договора об ипотеке дата регистрации ** ** **. номер регистрации ..., ипотеки дата регистрации ** ** **. номер регистрации ... об обремени ... общей площадью ... кв.м, принадлежащих ФИО2 на праве собственности на основании договора ... на инвестирование строительства ... блок секции ... квартирного жилого дома в г.Сыктывкаре, расположенных по адресу: ..., применении последствий недействительности в виде исключения из постановления о передаче на торги от ** ** **. имущества – пяти лоджий общей площадью ... кв.м, принадлежащих ФИО2, требования обосновывает тем, что ** ** ** заключил договор №... на инвестирование строительства, стоимость договора составила ...., согласно проекту ... блок секции приобретенное жилое помещение состояло из жилых помещений и пяти лоджий общей площадью ... кв.м. площадь помещения по договору составила ... кв.м., т.е. площадь лоджий составила ... кв.м (половина от ... кв.м), площадь жилых помещений ... кв.м, т.е. ФИО2 по договору заплатил ...., в том числе за ... лоджий ...., ** ** ** ФИО2 по акту приема-передачи получил приобретенное помещение, соответственно возникло право собственности на квартиру в ... блок секции ... кв.м. помещений для жилья и ... кв.м лоджий, после перепланировки общая площадь помещения по договору составила ... кв.м, из который жилые помещения ... кв.м, и лоджии ... кв.м, ... кв.м, ... кв.м, ... кв.м, ... кв.м. в ** ** ** ФИО2 заключил с банком ВТБ24 договор ипотеки, на основании которого ответчик внес в ЕГРН записи об обремени – ипотеки в силу закона предшествующей ипотеки дата регистрации ** ** **. номер регистрации ..., договора об ипотеке дата регистрации ** ** **. номер регистрации ..., ипотеки дата регистрации ** ** **. номер регистрации ... согласно п.1,4 зарегистрированного договора ипотеки предмет ипотеки имеет общую площадь ... кв.м, то есть пять лоджий общей площадью ... кв.м, права собственности на которые возникли у истца не входили в договор ипотеки, не обременены залогом.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ... Д.А., в качестве его законного представителя ФИО3

В судебное заседание 22 августа 2017 года истец не явился, ранее в судебных заседаниях на требованиях настаивал, ссылаясь на то, что пять лоджий не входят в договор ипотеки.

Представитель ответчика с требованиями не согласилась.

Представитель ОСП по г.Сыктывкару №1, законный представитель ... Д.А. в судебное заседание не явились.

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В обеспечение обязательств по кредитному договору между истцом и ФИО2 ** ** **. заключен договор об ипотеки № .... Согласно п. 1.2 договора об ипотеки № ... от ** ** ** в залог была передана квартира, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: ..., залоговой стоимостью ... рублей.

** ** **.в порядке, предусмотренном ст.ст.12,29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ, разделом IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции России от ** ** ** №... в раздел единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытый на объект недвижимого имущества – ..., расположенная по адресу: ... площадью ... кв.м, кадастровый номер ... внесены регистрационные записи: - №... на основании договора об ипотеке от ** ** **. №...

Решением Сыктывкарского городского суда от 31.08.2015 по делу № 2-8875/2015 взыскана солидарно с ООО «...», ООО «...», Р.А., Н.Ф., ФИО2 в пользу Банка ВТБ24 (ПАО) задолженность по кредитному договору № ... от ** ** ** на общую сумму ... .... Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2, квартиру, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ... установив залоговую стоимость имущества в качестве начальной продажной цены в размере ..., реализовав указанное имущество путем продажи с публичных торгов.

** ** ** возбуждено исполнительное производство № .... Предмет исполнения - обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 квартиру, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ..., установив залоговую стоимость имущества в качестве начальной продажной цены в размере ..., реализовав указанное имущество путем продажи с публичных торгов.

** ** ** составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому наложен арест на квартиру общей площадью ... кв.м..., расположенную по адресу: ... кадастровый номер ...

** ** ** судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Сыктывкару № 1 УФССП России по Республике Коми ... О.Н. вынесено постановление об оценке имущества должника, согласно которому стоимость квартиры определена в размере ...

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно ч. 3 ст. 87 Закона реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Доводы истца сводятся исключительно к тому, что по решению суда от 31.08.2015 обращено взыскание на квартиру общей площадью ... кв.м., ... этаж, расположенную по адресу..., кадастровый номер .... При этом в соответствии с договором № ... на инвестирование строительства ... блок секции ...-квратирного жилого дома по ул. ... ФИО2 приобрел квартиру проектной площадью ... кв.м. Согласно техническому паспорту площадью квартиры ... кв.м. является площадью без лоджии, площадь лоджий составляет ... кв.м. При этом площадь лоджии не включена в площадь ... кв.м., поскольку в договоре ипотеки указана площадь ... кв.м, то площадь лоджий ... кв.м не обременена.

Данные доводы истца основаны на неверном толковании действующего законодательства, учитывая следующее.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Согласно п. 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно п. 6 действующего до 01.01.2017 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения" общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В соответствии с выпиской из ЕГРН ФИО2 является собственником квартиры площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ...

Площадь, указанная в ЕГРН, является площадью квартиры, которая используется для целей технической инвентаризации.

Учитывая изложенное, в соответствии с решением суда от 31.08.2015 взыскание обращено на квартиру как изолированный объект с учетом всех его помещений, включая площадь лоджий, которые предназначены для обслуживания данной квартиры, при этом площадь квартиры в решении суда указана в соответствии с данными, содержащимися в разделе «площадь» Единого государственного реестра недвижимости с учетом предъявляемых требований по определению площади для целей технической инвентаризации.

Таким образом, довод о том, что площадь лоджий не входит в площадь жилого помещения обремененного залогом противоречат действующему законодательству, основания для признания недействительными регистрационных записей отсутствуют, равно как и основания применения последствий недействительности.

Какое-либо злоупотребление правом со стороны ответчика судом не усматривается.

В административном иске имеется ссылка на нарушение прав несовершеннолетнего ФИО4, который не принимал участие в рассмотрении дела № 2-8875/2015, при этом проживает в спорной квартире.

Данный довод отклоняется судом, поскольку до настоящего времени решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31.08.2015 не отменено.

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, применении последствий недействительности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ф.А.Автушин