УИД 77RS0016-02-2024-005029-68

в суде 1-й инстанции № 02-0744/2025

апелляционное производство № 33-56288/2025

судья фио

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2025 года 	 адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Бобровой Ю.М.,

судей фио, фио,

при помощнике ФИО1,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" фио на решение Мещанского районного суда адрес от 27 марта 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 неустойку по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 за период с 01.09.2023 по 26.11.2023 в размере сумма, излишне оплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма, неустойку по договору участия в долевом строительстве № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023 за период с 01.09.2023 по 05.11.2023 в размере сумма, неустойку по договору участия в долевом строительстве № СИД-ММ-1-3/1-34-/АН от 21.04.2021 за период с 01.09.2023 по 05.11.2023 в размере сумма, штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма и расходы по оплате юридических услуг в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» (ИНН: 

<

***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 за период с 01.09.2023 по 26.11.2023 в размере сумма, излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма, неустойки по договору участия в долевом строительстве № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023 за период с 01.09.2023 по 05.11.2023 в размере сумма, излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023 в размере сумма, неустойки по договору участия в долевом строительстве № СИД-ММ-1-3/1-34-/АН от 21.04.2021 за период с 01.09.2023 по 05.11.2023 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа за неудовлетворение требования потребителя и судебных расходов, мотивируя тем, что в рамках вышеназванных договоров истцу переданы объекты позже установленного срока, при этом два объекта меньшей площади.

Стороны в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещались надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласился ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав объяснения истца представителя истца по доверенности фио, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако, решение суда этим требованиям не соответствует в части вывода о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве и взыскании с ответчика государственной пошлины в бюджет адрес, в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2021 между ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН, предметом которого квартира площадью 109.9 кв.м, расположенная по строительному адресу: адрес, Зорошево-Мневники, адрес.

Цена определена в п. 4.2 договора – сумма Срок передачи объекта установлен в п. 2.3 договора – не позднее 31.08.2023.

Объект передан 26.11.2023 по акту приема-передачи.

20.01.2023 между ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН, предметом которого кладовая площадью 2.3 кв.м, расположенная по строительному адресу: адрес, Зорошево-Мневники, адрес.

Цена определена в п. 4.2 договора – сумма Срок передачи объекта установлен в п. 2.3 договора – не позднее 31.08.2023.

Объект передан 05.11.2023 по акту приема-передачи.

21.04.2021 между ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-ММ-1-3/1-34-/АН, предметом которого машино-место площадью 13.8 кв.м, расположенное по строительному адресу: адрес, Зорошево-Мневники, адрес.

Цена определена в п. 4.2 договора – сумма Срок передачи объекта установлен в п. 2.3 договора – не позднее 31.08.2023.

Объект передан 05.11.2023 по акту приема-передачи.

Оплата цены договоров сторонами не оспаривалась.

В соответствии с положительным заключением комплекс является уникальным – высота более 100 метров.

22.12.2023 направлена письменная претензия, ответ на которую в материалы дела не представлен.

Разрешая спор по существу, руководствуясь ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, ст.ст. 4, 6, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, п. 7 ст. 1, пп. 7 п. 2 ст. 14, пп. 9 п. 4 ст. 8, ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», положениями постановлением Правительства РФ N 326 от 18.03.2024, суд пришел к выводу об их частичном удовлетворении.

При этом суд исходил из того, что мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

С учетом установленного периода просрочки передачи объектов долевого строительства, принимая во внимание, что объект строительства относится к уникальным, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании неустойки нарушение сроков передачи помещений по договору участия в долевом строительстве подлежат удовлетворению.

Также суд указал, что стороной истца заявлена ко взысканию сумма неустойки по договору № СИД-2/3-16-375-4/АН в размере сумма, при этом 5% от цены договора составляет сумма, по договору № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН в размере сумма, при этом 5% от цены договора составляет сумма, по договору № СИД-ММ-1-3/1-34-/АН в размере сумма, при этом 5% от цены договора составляет сумма

Вместе с тем, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик письменно ходатайствовал о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд, учитывая период неисполнения ответчиком обязательств по договору, причины нарушения обязательства, то обстоятельство, что объект уже передан истцу, посчитал, что заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ввиду чего посчитал возможным снизить размер неустойки, взыскав с ответчика с пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору № СИД-2/3-16-375-4/АН в размере сумма, по договору № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН в размере сумма, по договору № СИД-ММ-1-3/1-34-/АН в размере сумма

Разрешая исковые требования о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма и по договору участия в долевом строительстве № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023 в размере сумма, суд исходил из того, что по условиям договора СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 площадь объекта должна быть 109.9 кв.м, согласно акту приема-передачи от 26.11.2023 передан объект площадью 108.4 кв.м., т.е. на 1.5 кв.м меньше, ввиду чего суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца излишне внесенные денежные средства по договору № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма, исходя из расчета: 1.5 х 300 745,02.

Одновременно, установив, что по условиям договора № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023 площадь объекта должна быть 2.3 кв.м, согласно акту приема-передачи от 05.11.2023 передан объект площадью 2.3 кв.м., суд отклонил требования истца о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору № СИД-КЛ-2/3-2-16/АН от 20.01.2023.

Также в силу ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере сумма и штраф в сумме сумма Оснований для снижения суммы штрафа суд не усмотрел.

Вопрос о распределении судебных издержек разрешен судом в соответствии с положениями ст. ст. 94, 98, 100, 103 ГПК РФ.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о взыскан и неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, с выводами суда о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021, судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с условиями договора № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021, ответчик взял на себя обязательства передать истцу объект, площадь которого составляет 109.9 кв.м., исходя из основных характеристик объекта, приведенных в договоре участия в долевом строительстве, общая приведенная площадь жилого помещения, установленная в 109.9 кв.м., включает в себя общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды с понижающим коэффициентом.

адрес лоджий, балконов, веранд, террас Объекта указана с понижающими коэффициентами для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд - 0,1.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался после выполнения обмеров объекта с целью определения фактической площади завершенного строительством объекта выполнить работы по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок), отделочные работы в объекте в соответствии с перечнем работ, указанным в приложении №2 к договору.

Из п. 2.2. договора следует, что уточнение площади объекта (в том числе - площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома, составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность по итогам обмеров, произведенных кадастровым инженером, до начала выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте.

Проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной. Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади объекта существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади объекта долевого строительства превышает 5% от указанной в п. 2.1 Договора общей приведенной площади объекта.

адрес объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.5 договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади объекта долевого строительства от общей объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте, сторонами не признается существенными изменениями объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены договора.

Также из п. 2.2 договора следует, что участнику долевого строительства известно, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности участника на объект в порядке, установленном законодательством Российской Федерации указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в технической документации.

В соответствии со ст. 4 договора, его цена определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, равной сумма и соответствующей общей приведенной площади объекта долевого строительства (т.е. площади, включающей площадь летних помещений с применением понижающего коэффициента).

При заключении договора, его цена установлена сторонами в сумма

31.07.2023 разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-08-011543-2023, выданным Мосгосстройнадзором, введен в эксплуатацию Жилой комплекс № 1 (Этап 3 (корпус 2).

В силу ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком в обязательном порядке предоставляется технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по заданию застройщика кадастровым инженером фио был подготовлен технический план МЖК и каждого объекта недвижимости МЖК от 20 июля 2023 года.

26 ноября 2023 года между истцом и ответчиком подписан передаточный акт, согласно которому ответчик передал, а истец принял четырехкомнатную квартиру № 69, расположенную на 16 этаже, площадью 108,4 кв.м., общей площадью (с учетом лоджий и/или балконов и/или террас с понижающим коэффициентом) 109,9 кв.м.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, площадь квартиры составляет - 108,4 кв.адрес квартиры, указанная в акте приема-передачи квартиры и содержащаяся в ЕГРН была определена в рамках проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана отношении МКД

В соответствии с положениями п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Следовательно, в соответствии с законом, для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).

При этом, положениями ч. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрен принцип свободы договора, в соответствии с которым, стороны по настоящему гражданскому делу в договоре СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 согласовали расчетную площадь квартиры с учетом летних помещений, которая, согласно передаточному акту, составила 109,9 кв. м, из которой 73,1 кв. м - площади комнат; 35,3 кв. м - площади вспомогательных помещений.

В площадь, указанную в ЕГРН не включена площадь лоджии с учетом коэффициента 0,50 кв.м - 1,5 кв.м., при включении которой в площадь объекта долевого строительства, площадь квартиры составит 109,9 кв.м.

Условия договора о порядке определения его цены как произведения стоимости одного квадратного метра и общей площади объекта, включающей площадь летних помещений, истом не оспариваются.

Ввиду изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда отсутствовали основания для изменения порядка расчетов по договору, исключения из расчета цены договора фактически построенной и переданной истцу площади летних помещений.

По указанным причинам, решение суда в данной части подлежат отменен, с принятием нового решения – об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании излишне оплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма

С учетом изменения объема удовлетворенных судом исковых требований, решение суда подлежит также отмене в части выводов о взыскании с ответчика в бюджет адрес государственной пошлины в размере сумма, поскольку оснований для применения положений ст. 103 ГПК РФ не имеется.

В остальной части решение суда не обжалуется, ввиду чего дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328- 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мещанского районного суда адрес от 27 марта 2025 года отменить в части излишне уплаченных денежных средств и взыскания с ответчика в бюджет адрес государственной пошлины в размере сумма

Принять по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» о взыскании излишне оплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-16-375-4/АН от 27.01.2021 в размере сумма – отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Мотивированное определение изготовлено 26 декабря 2025 г.

Председательствующий:

Судьи: