Дело № 2-1427/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 октября 2018 года

Заднепровский районный суд города Смоленска

в лице председательствующего судьи Осипова А.А.,

при секретаре Равинской Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным, взыскании процентов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании недействительным заключенного ею с ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договора №, ссылаясь на то, что данный договор предполагает ее участие в строительстве двухквартирного жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, согласно которому она должна была произвести оплату стоимости квартиры в этом доме в размере 3350000 руб., а ответчик должен был построить и передать ей жилой дом в срок до 30.07.2018., а также осуществить перерегистрацию 1/2 доли в праве собственности на находящийся под домом земельный участок.

Данный вид домов относится к многоквартирным домам, в силу чего их с ответчиком взаимоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004. №214-ФЗ «Об участии в долевой строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Ответчик в нарушение положений указанного Закона не получил разрешение на строительство дома, не разместил в установленном порядке проектную декларацию. Кроме того он, как физическое лицо, вообще не вправе был вести такое строительство, в силу чего оспариваемая сделка является ничтожной (л.д. 5-6).

Впоследствии истица, ссылаясь на те же обстоятельства, дополнительное заявила требование о взыскании с ФИО2 в качестве двойной суммы процентов за пользование чужими денежными средствами 240824 руб. 64 коп. (л.д. 155-157).

В судебном заседании представитель не явившейся в суд истицы ФИО3 исковые требования поддержал, вышеприведенные доводы подтвердил.

Ответчик иск не признал. Не отрицая факта заключения с истицей вышеупомянутого договора, начала строительства им дома без получения на то разрешения органа местного самоуправления и без опубликования проектной декларации, он заявил, что возникшие на основе данного договора отношения Закона о долевом строительстве не регулируются, поскольку он возводил дома блокированной застройки, состоящий из двух блоков и вправе был привлекать денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве.

Заслушав объяснения представителя истицы, объяснения ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (в договоре назван застройщиком) и ФИО1 (в договоре названа участником долевого строительства) был заключен договор №, согласно которому застройщик обязался завершить своими силами и материалами построить объект строительства (квартиру/блок №) общей площадью 165 кв.м., жилой площадью 40 кв.м., расположенный в доме 

<

адрес>, передать этот объект строительства участнику долевого строительства 30 июля 2018 года, а в срок до 20 февраля 2018 года осуществить перерегистрацию прав на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, на котором располагается указанный объект недвижимости. Участник долевого строительства в свою очередь принял на себя обязательство уплатить в качестве цены договора 3350000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО2 во исполнение обязательства по указанному договору 2200000 руб.

Данные обстоятельства усматриваются из объяснений представителя истицы, ответчика, подтверждаются копией указанного договора, распиской (л.д. 8-11, 19).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)».

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Статьей 2 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщиком может быть лишь хозяйственное общество или некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", а объектом долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 3 Закона о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или, в отдельных случаях, - договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания заключенного сторонами договора, включая предмет договора, совершенных ими действий по исполнению его условий, вышеприведенных положений Закона о долевом строительстве, можно прийти к выводу о том, что ответчик фактически совершил действия, направленные на привлечение денежных средств истицы для долевого строительства многоквартирного дома.

Этот договор содержит указание на то, что ответчик осуществляет строительство двухквартирного жилого дома блокированного типа, состоящего из двух квартир (блоков), на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке. 

При этом заключенный сторонами договор, действия ответчика нарушают требования части 2 статьи 1 и других положений Закона о долевом строительстве.

Так, во-первых ответчик, как физическое лицо, не вправе являться застройщиком в долевом строительстве многоквартирных домов.

Заключенный с истицей договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Вид разрешенного использования принадлежащего ответчику земельного участка, на котором велось строительство объекта долевого строительства, - для индивидуального жилищного строительства, а не для многоквартирных жилых домов (л.д. 16-18).

Согласно сообщению Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска от 03.07.2018. разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке по вышеуказанному адресу не выдавалось (л.д. 168), и ответчиком не публиковалась, нигде не размещалась проектная декларация.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что он возводил дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков, а посему в данном случае Закон о долевом строительстве не применим.

Действительно, в силу части 2.3. статьи 1 Закона о долевом строительстве действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. 

Однако вышеприведенное утверждение ответчика никак не согласуется с содержанием заключенного с истицей договора, в котором, как выше указано, приводится наименование объекта строительства как двухквартирный дом блокированного типа, и никак не жилой дом блокированной застройки.

Кроме того дом возводится на едином земельном участке, который, согласно условиям заключаемых с участниками долевого строительства договоров, переходит в их общую долевую собственность, т.е. при этом у этих лиц возникает общее имущество.

Согласно же пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Бесспорным доказательством относительно статуса возводимого ответчиком дома являлось бы разрешение на строительство, которое, как выше указано, ответчик вообще не получил.

В силу пункта 6 утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006. №47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, поскольку оспариваемая сделка нарушает требования закона, нарушает права или охраняемые законом интересы истицы, требование о признании договора недействительным должно быть удовлетворено. 

Объект долевого строительства истице не передавался, а уплаченные ею по оспоренному договору денежные средства в размере 2200000 руб. истице ответчиком 2 августа 2018 года возвращены.

Частью 3 статьи Закона о долевом строительстве установлено, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Поскольку ответчик привлекал денежные средства истицы для строительства, не имея на то права, и делал это с нарушением требований закона, он должен уплатить ей двойную сумму процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Согласно представленному истицей расчету двойной размер процентов на сумму 2200000 руб. за период с 10 ноября 2017 года по 1 августа 2018 года составляет 240824 руб. 64 коп. (л.д. 15). Расчет не оспаривается ответчиком, отсутствуют основания сомневаться в его правильности также и у суда.

В соответствии с подпунктом 1 и 3 пункта 1 статьи 333.19. Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по данному делу составляет 5908 руб. 25 коп., в том числе 5608 руб. 25 коп. по требованию о взыскании процентов (40824,64:100+5200) и 300 руб. - по требованию о признании договора недействительным.

При подаче искового заявления общий размер подлежащей уплате госпошлины по ходатайству истицы был уменьшен до 2500 руб. (л.д. 4, 158).

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Частью 1 статьи 103 ГПК РФ предусмотрено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом приведенных законоположений следует также присудить с ответчика госпошлину в размере 2500 руб. в пользу истицы, а 3408 руб. 25 коп. - в доход бюджета.

Принимая во внимание вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 194, 195, 197, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты в размере 240824 руб. 64 коп., в возмещение судебных расходов 2500 руб., а всего 243324 руб. 64 коп., а также в доход бюджета госпошлину в размере 3408 руб. 25 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через районный суд в течение месяца.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ