Дело № 2-32/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2017 года г.Пермь 

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Мехряковой Л.И., 

при секретаре Морозовой В.Л.,

с участием представителя истца К., действующего на основании доверенности,

представителя соистца Б, действующей на основании доверенности,

представителей ответчика К, О, действующих на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на 4-комнатную квартиру, общей площадью 118,6 кв.м., находящуюся на втором этаже 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес> кадастровый (условный) номер объекта №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним (истцом) и ответчиком заключен договор аренды спорного недвижимого имущества с правом выкупа. Выкупная цена квартиры составляет 

<

данные изъяты> Им (истцом) арендная плата вносилась в сроки, предусмотренные договором. В ДД.ММ.ГГГГ. истец передал ответчику 

<

данные изъяты>, что подтверждается распиской в получении денежных средств, выданной ответчиком. Ответчик до настоящего времени правоустанавливающие документы не передал, от регистрации права собственности истца на квартиру отказывается. Ссылаясь на положения ст. 624 ГК РФ, просит заявленные требований удовлетворить.

Впоследствии в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил заявленные требования, просит возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи 4-комнатной квартиры, общей площадью 118,6 кв.м., находящейся на втором этаже 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес> кадастровый (условный) номер объекта № в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (л.д. 23-24 том 2).

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, о чем представил соответствующее заявление (л.д.44 том 2).

Представитель истца в судебном заседании доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, указав, что денежные средства в размере 

<

данные изъяты> были переданы ответчику ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства в указанном размере были получены истцом по договору займа от Ш и переданы ответчику. Во исполнение обязательств по договору займа между Ш и истцом заключен договор залога недвижимого имущества, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю. ДД.ММ.ГГГГ истец признан несостоятельным (банкротом) и требования Ш включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Считает, что с ДД.ММ.ГГГГ прекратились обязательства истца по оплате аренды. Факт написания расписки ФИО2 подтверждается заключением эксперта. Относительно доводов ответчика о пропуске срока исковой давности указал, что срок не пропущен, поскольку с иском в суд истец обратился в ДД.ММ.ГГГГ., то есть в установленный законом срок. При изменении способа защиты нарушенного права, срок исковой давности не течет. Ранее в судебном заседании пояснял, что денежные средства были переданы ответчику истцом в ДД.ММ.ГГГГ. и в это же время написана расписка.

Соистец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом (л.д.53 том 2).

Представитель соистца в судебном заседании доводы, требования истца и пояснения представителя истца поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом (л.д.52 том 2), просил рассмотреть дело без его участия, о чем представил соответствующее заявление (л.д.28 том 2).

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали. В обоснование возражений указали, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку истцом не представлено доказательств уплаты выкупной цены квартиры. Расписка, представленная в материалы дела не подтверждает факт ее написания ответчиком и не отвечает требованиям допустимости доказательств. В расписке отсутствует дата и место ее составления, при этом представитель иитца в судебном заседании указывает различные даты ее составления. Также указывает, что истцом платежи в счет погашения арендной платы вносились с нарушением сроков, предусмотренных договором, в связи с чем, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление о расторжении договора. В соответствии с условиями договора, действие договора прекращается с момента направления уведомления. Истец в установленном порядке квартиру не возвратил, в связи с чем, решением Ленинского районного суда г. Перми истец признан утратившим право пользования спорным жилым помещением. В соответствии с расчетом, представленным ответчиком, у истца имеется задолженность по арендным платежам. Также считают, что заключенный между сторонами договор является смешанным и содержит в себе элементы договора аренды с правом выкупа и элементы предварительного договора купли-продажи. Полагают, что в соответствии с требованиями ГК РФ основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем, после указанной даты обязательства сторон по договору прекратились. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ. истец с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи к ответчику не обращался. Просят в удовлетворении иска отказать в связи с пропуском срока исковой давности. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 609 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

По смыслу указанных норм права, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором жилого помещения, предоставляемого в аренду, то форма такого договора аренды определяется по правилам ст. 550 - 551, 558 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес> является ФИО2 (л.д. 8, 31-32 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (л.д.6 том 1), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование имущество – 4-х комнатную квартиру, общей площадью 118,6 кв.м, в том числе жилой 82,8 кв.м, находящуюся по адресу: 

<

Адрес> а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за пользование имуществом и выкупную стоимость (п.1.1., 1.2 договора).

Общая стоимость передаваемого в аренду имущества 

<

данные изъяты> указанная сумма является выкупной стоимостью арендуемого имущества, и арендатор обязуется передать их арендодателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п.2.1); арендатор в период действия настоящего договора выкупает в собственность имущество, указанное в п.1.2 настоящего договора, путем передачи арендодателю выкупной стоимости (п.2.2); арендодатель обязан: после полого выкупа и оплаты арендной платы, передать арендатору документы, необходимые для оформления права собственности на предмет договора, после внесения арендатором всех причитающихся сумм, заключить договор купли-продажи имущества, указанного в п.1.2 договора (п.3); арендатор имеет первоочередное право на приобретение данного недвижимого имущества (п.2.10). Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем в случае нарушения арендатором настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора. Договор считается расторгнутым со дня направления арендодателем письменного уведомления о расторжении договора по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре. При этом денежные средства, внесенные арендатором, остаются у арендодателя и возврату не подлежат (п.6.3).

Исходя из буквального толкования вышеназванных норма права и содержания, заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. не может быть квалифицирован как договор аренды с правом выкупа, поскольку в нем не предусмотрен переход права собственности на имущество к арендатору в момент полной уплаты выкупной цены, то есть в данном случае, сам договор аренды должен являться основанием для перехода права собственности на имущество к арендатору. Вместе с тем, представленный сторонами договор предусматривает лишь право арендатора на первоочередной выкуп (приобретение) спорного имущества после истечения срока договора при полной оплате выкупной цены и требует заключение отдельного договора купли-продажи. 

Между тем, как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества стороны, указанные в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заключали. При этом из содержания договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что у арендатора возникает право собственности на спорное имущества при полной уплате выкупной стоимости.

Таким образом, заключенный между сторонами договор аренды с правом выкупа противоречит положениям ст.ст. 624, 432, 551 Гражданского кодекса РФ, поскольку не предусматривает переход права собственности на спорное имущество. При таких обстоятельствах, исходя из фактически сложившихся между сторонами правоотношений, суд квалифицирует данный договора, как предварительный договор купли-продажи. 

Судом также установлено, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. направил в адрес ФИО1 заказное письмо, в котором уведомил его об одностороннем расторжении договора аренды с правом выкупа в связи с неисполнением арендатором условий договора и истечением сроков его действия (л.д.202, 203, 204 том 1). Факт нарушения ФИО1 условий договора аренды в части несвоевременного внесения арендных платежей подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается (л.д.126,, 127, 128, 129, 130, 132 том 1 - расписки).

При этом, истец до настоящего времени ответчику предложение заключить договор купли-продажи не направил, что подтверждается материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается. 

В подтверждение исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа спорного жилого помещения, истцом представлена расписка (л.д.7 том 1) без номера, без даты, без указания на место ее составления, согласно содержанию, которой «ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> по договору кп квартиры по 

<

Адрес>». 

При этом из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества (л.д.45 том 2). Истцом указанное обстоятельство не опровергнуто.

В связи с оспариванием ответчиком факта написания расписки о получении денежных средств в сумме 

<

данные изъяты>, по делу назначалась судебная почерковедческая экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Выполнен ли весь текст расписки о получении денежных средств ФИО2 в сумме 

<

данные изъяты> одним лицом или разными лицами? Выполнен ли весь текст расписки о получении денежных средств ФИО2 в сумме 

<

данные изъяты> ФИО2? Выполнены ли подпись и расшифровка подписи в расписке о получении денежных средств ФИО2 в сумме 

<

данные изъяты> ФИО2 либо другим лицом? (л.д.157, 158-160 том 1).

Согласно заключению эксперта ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ рукописный текст, в то числе текст до слов «денежные средства» и текст со слов «денежные средства в сумме…» и рукописная запись «ФИО2» (расшифровка подписи), расположенные в расписке б/д от имени ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в размере 

<

данные изъяты> выполнены одним лицом, ФИО2. Решить вопрос, выполнена ли подпись от имени ФИО2, расположенная в расписке б/д от имени ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в размере 

<

данные изъяты>, самим ФИО2 или иным лицом не представилось возможным по причине, изложенной в исследовательской части заключения. Из содержания исследовательской части заключения следует, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что совпадающие признаки, при наличии различий, не образуют совокупности, достаточной для категорического или вероятного вывода об исполнителе. Выявить большее количество признаков не удалось из-за относительной простоты строения букв и краткости подписи, ограничивших объем содержащегося в них графического материала. В отношении же различий не удалось установить: являются ли они вариантами признаков почерка ФИО2, не проявившимися в представленных образцах, либо же эти признаки являются признаками почерка другого лица. Отсутствие однозначности в оценке различий не позволило решить вопрос об исполнителе ни в категорической, ни в вероятной форме. (л.д.175-188 том 1).

Достоверность заключения названной экспертизы сомнений у суда не вызывает, поскольку экспертиза проведена в соответствии с установленным гражданским процессуальным законодательством порядком ее проведения, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим стаж экспертной работы. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы, научно обоснованы.

Доказательств недостоверности проведенной экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств приходит к выводу о том, что расписка, представленная в материалы дела без номера, без даты, выданная ответчиком истцу выполнена ФИО2 Доказательств обратного ответчиком не представлено. Никаких иных доказательств, подтверждающих, что подпись в расписке выполнена не ФИО2, что денежные средства по данной расписке не передавались ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о том, что подпись в расписке, представленной истцом, выполнена не ФИО2, а иным лицом несостоятельны, поскольку из содержания экспертного заключения следует, что выводы экспертом не могут быть сделаны в категоричной форме кем выполнена подпись в расписке не связи с тем, что подпись выполнена не ФИО2, а ввиду того, что выявить большее количество совпадений, в том числе информативных, не удалось вследствие краткости и простоты строения подписей, ограничивших объем содержащегося в них графического материала.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом, если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон.

Вместе с тем, суд считает, что в данном случае из буквального толкования расписки без даты не следует, что указанная расписка выдана ответчиком истцу в счет подтверждения исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ Из содержания расписки следует, что денежные средства переданы по договору кп. Ответчик в своих пояснениях факт получения денежных средств именно в счет исполнения обязательств по договору аренды, отрицал, указывал, что расписка выдана в подтверждение исполнения обязательств по иным, возникшим между сторонами правоотношениям. Вместе с тем, из иных расписок, представленных истцом в счет подтверждения внесения арендных платежей прямо следует, что они выданы в счет исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, совокупность исследованных судом доказательств позволяет придти к выводу о том, что представленная истцом расписка лишь свидетельствует о передаче денежных средства истцом ответчику, но не подтверждает факт выполнения истцом обязательств по оплате выкупной цены по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, суд считает, что истцом не представлено доказательств оплаты истцом выкупной стоимости, а представленные истцом доказательства не отвечают критериям относимости и допустимости доказательств и не могут быть приняты судом как достоверные доказательства, следовательно, требования истца удовлетворению не подержат. 

Ссылки представителя истца о том, что денежные средства для передачи ответчику в счет исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ были получены по договору займа с Ш, при установленных судом обстоятельствах, правового значения для рассмотрения дела не имеют и удовлетворение требований истца не влекут, в связи с чем, судом во внимание не принимаются. 

То обстоятельство, что в письменной расписке не содержится указания на дату и место составления расписки и паспортные данные истца, дату рождения и адреса регистрации сторон, не свидетельствует о недопустимости представленного в дело доказательства, поскольку ГК РФ не содержит императивных требований к составлению данного документа. Отсутствие какого-либо реквизита из указанных выше в расписке либо нескольких из них не может служить основанием для признания такой расписки ненадлежащим документом.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также принимает во внимание, что доказательств оплаты выкупной цены в размере 

<

данные изъяты> до настоящего времени не представлено, предложение заключить договор купли-продажи истцом ответчику не направлено, в связи с чем, суд считает, что ответчик правомерно расторг договор в одностороннем порядке согласно его условиям.

Таким образом, суд полагает, что расторжение договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, следует отказать.

Оценивая доводы ответчика относительно пропуска срока исковой давности, исходя из квалификации заключенного, сторонами договора, суд приходит к следующему. 

Как следует из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Поскольку в установленный договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В соответствии со ст. 204 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права (пункт 1).

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на 4-комнатную квартиру, общей площадью 118,6 кв.м., находящуюся на втором этаже 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес> кадастровый (условный) номер объекта № – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10 том 1), то есть в установленный законом срок. 

С учетом указанных обстоятельств, учитывая положения ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в п. п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» установленный срок исковой давности истцом при обращении в суд с настоящими требованиями не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ.

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Председательствующий: (Л.И. Мехрякова)