Дело №2-2122/2021

03RS0004-01-2019-005775-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» июля 2021 года город Уфа

Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Романовой Ю. Б.

при секретаре Суфиевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» о защите прав потребителей в связи с нарушением застройщиком обязательств по Договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома от «03» июля 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» о защите прав потребителей в связи с нарушением застройщиком обязательств по Договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома от «03» июля 2018 года.

В обосновании своих исковых требований ФИО1 указала, что «03» июля 2018 г. между истцом и О. был заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которого был приобретен объект долевого строительства двухкомнатная 

<

адрес>, в первом корпусе, на 14 этаже по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Указанный договор прошел электронную государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ «04» июля 2018 г. без регистрации приложения № и приложения № к Договору, которые по условиям Договора являются его неотъемлемой частью.

Впоследствии истцом О. была направлена претензия от 09.08.2018 г. в виду отсутствия зарегистрированных приложений к договору. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и О. было заключено Дополнительное соглашение № о внесении изменений в договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ, была проведена государственная регистрация указанного Дополнительного соглашения № с приложением № и приложением №.

По условиям договора срок передачи объекта долевого строительства Участнику – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Качество объекта долевого строительства, который будет передан Участнику Застройщиком по настоящему Договору, должно соответствовать условиям настоящего Договора, требованиям СНиП, проектной документации.

Цена договора составила 5 097 900,00 руб., состояла из первоначального взноса и кредитных средств ПАО «Сбербанк», была полностью оплачено истцом О.. Таким образом, истец надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства, предусмотренные договором.

Однако, со стороны О. обязательства перед истцом надлежащим образом и в установленные Договором сроки не исполнены по настоящее время, в частности, объект долевого строительства (квартира) истцу не передана О. с учетом положений п. 4.1. Договора (качество объекта долевого строительства не соответствует условиям настоящего Договора, требованиям СНиП, проектной документации), также Застройщиком нарушены сроки передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства согласно п. 1.5. Договора.

При первом совместном осмотре квартиры с участием сторон ДД.ММ.ГГГГ были выявлены многочисленные строительные недостатки по стяжке пола, оконным конструкциям, системе отопления, стенам и т.д., что отражено в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, большинство которых не устранено по настоящее время. 

При повторном совместном осмотре квартиры с участием сторон ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что лишь часть недостатков устранено, а большая часть строительных недостатков осталась, также были обнаружены новые строительные недостатки, что зафиксировано в акте осмотра ДД.ММ.ГГГГ, который подписан представителем Застройщика.

В связи с длительным не устранением строительных недостатков истец предъявила претензионные требования к О. (претензии от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков в квартире с приложениями локально-сметного расчета. Заявленные истцом строительные недостатки являются существенными, делающими невозможным проживание в спорной квартире.

В виду бездействий О. истцом по претензии от ДД.ММ.ГГГГ были предъявлены требования о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и о взыскании неустойки в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков в квартире.

По настоящее время требования, изложенные в претензиях истца, остались без удовлетворения, О. в добровольном порядке не были исполнены, объект долевого строительства истцу до сих пор не передан, стоимость строительных недостатков истцу не компенсирована, что и явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд за защитой своих нарушенных прав.

В связи с чем, истец просила суд соразмерно уменьшить цену Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость устранения недостатков в квартире и взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в свою пользу: сумму 754 615,00 руб., включающую в себя: расходы на устранение недостатков согласно локально-сметного расчета по заключению судебного эксперта в размере 490 151,00 руб.; переплату по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены в размере 14 150,00 руб.; переплату за нарушение О. требований Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр при расчете площади балкона в размере 250 314,00 рублей. Взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 438 420,00 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Взыскать неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 1% в день от суммы 754 615,00 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до фактического погашения суммы 754 615,00 руб., компенсацию морального вреда в сумме 30 000,00 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Решением Ленинского районного суда 

<

адрес> РБ ДД.ММ.ГГГГ было постановлено:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» удовлетворить частично.

Соразмерно уменьшить цену Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость устранения недостатков в квартире и взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в пользу ФИО1 сумму 754 615 (семьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей 00 копеек, включающую в себя:

- расходы на устранение недостатков согласно локально-сметного расчета по заключению судебного эксперта в размере 490 151 (четыреста девяносто тысяч сто пятьдесят один) рубль 00 копеек;

- переплату по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены в размере 14 150 (четырнадцать тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек;

- переплату за нарушение О. требований Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр при расчете площади балкона в размере 250 314 (двести пятьдесят тысяч триста четырнадцать) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 1% в день от суммы 754 615,00 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до фактического погашения суммы 754 615 (семьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей, штраф в размере 242 403 (двести сорок две тысячи четыреста три) рубля 75 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части, отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в доход местного бюджета госпошлину в размере 14485 рублей.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Ленинского районного суда г. Уфы РБ оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Уфа» без удовлетворения.

Определением шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение Ленинского районного суда г. Уфы РБ от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ было отменено в части взыскания переплаты по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены в размере 14 150 руб., переплаты за нарушение О. требований Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр при расчете площади балкона в размере 250 314 руб., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере 1% в день от суммы 754 615 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ до фактического погашения суммы 754 615 руб., штрафа и госпошлины, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении истец ФИО1 уточнила свои исковые требования к ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Уфа» о защите прав потребителей в связи с нарушением застройщиком обязательств по Договору № участия в долевом строительстве жилого дома от «03» июля 2018 года, просила суд: взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Уфа» в пользу ФИО1 6-

Переплату по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены (строительный недостаток) в размере 14 150 рублей; переплату при расчете площади балкона в размере 250 314 руб., почтовые расходы в сумме 2 266,30 руб., неустойку в размере 735 226 руб. за период с 28.05.2019г. по 24.10.2019г., штраф. При этом указала, что расходы по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены в размере 14 150 рублей относятся к строительным недостаткам и не связаны с применением/не применением понижающего коэффициента к площади балкона, лоджии, террасы и т.п.

Согласно положительного заключения экспертизы ООО НИИ «ПромЭксперт» 02-2-1-2-0024-17 от 03.08.2017 г. следует, что утепление наружных стен выполняется в два слоя материалом ISOVER Фасад, общей толщиной 150 мм. Фактически утепление стен со стороны балкона выполнено в один слой толщиной 100 мм, что является нарушением требований проекта. Данное обстоятельство ведет к ухудшению теплотехнических свойств стены со стороны балкона, увеличение затрат на отопление, а также увеличения площади балкона по сравнению с договором (3,8 *0, 05=0,19 м2). Следовательно, переплата Истца за увеличение площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены составила: 3,8 *0,05*74 489,03=14 150 рублей.

Также истец указывает, что имеет право требования переплаты площади балкона в размере 250 314 руб., указывая, что к Застройщику, в связи с тем, что Разрешение на строительство получено до 01.07.2017 г., применима редакция п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ от 01.07.2017 г., согласно которой в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

Дополнительно ДД.ММ.ГГГГ был принят Приказ Минстроя России №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ), в котором указано, что при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие коэффициенты: для лоджий-0,5, для балконов -0,3, для террас -0,3, для веранд -1,0. Договор долевого участия заключен ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно экспертного заключения ООО НПО «Судебный эксперт» фактическая площадь балкона с учетом понижающего коэффициента составляет 4,8 м2.

Также истец указывает на право взыскания неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере 1% в день, рассчитанной от стоимости устранения строительных недостатков, в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02ю1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Привел расчет неустойки от стоимости строительных недостатков, установленных по результатам судебной экспертизы:

490 151, 00 руб. *1%*150=735 226,50 руб.

150 – просрочка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

Истец в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02ю1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» имеет право на штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

О. против доводов истца возражал указывая, что в процессе строительства Объекта толщина утеплителя была изменена на величину 100 мм. 

Согласно пп. «б» п.44 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», ч. 3.8. ст. 39 Градостроительного кодекса, изменения по уменьшению толщины утеплителя не требуют повторного прохождения экспертизы. Доказательством этому является Ответ ООО «ПромЭксперт» (негосударственная экспертиза, выдавшая положительное заключение на Объект строительства) № от 04.07.2019г. на ФИО2. № от 28.06.2019г. (л.д. 225-226, Том 2) - «конструктивные решения в части толщины утеплителя ограждающих стен жилых помещений - 100 мм, соответствуют требованиям нормативной документации и внесение изменений не повлияет на конструктивную надежность, повторного прохождения экспертизы не требуется.

Более того, согласно п. 2.7. Договора долевого участия Стороны производят перерасчет цены Договора пропорционально изменению площади Объекта долевого строительства. Окончательный расчет, осуществляется по результатам обмеров БТИ, после окончания строительства Жилого дома. Если фактическая сумма площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, определенная по данным БТИ (включая площадь балкона/лоджии/террасы без соответствующих коэффициентов) будет меньше или больше Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. договора, то соответственно Застройщик возвращает Участнику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства), либо Участник производит дополнительное перечисление Застройщику целевых денежных средств (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства).

При этом обязательства по доплате Участником, либо возврату Застройщиком денежных средств по результатам обмеров БТИ, условия Договора долевого участия не ставят в зависимость от причины таких изменений. 

В связи с тем, что по результатам обмеров БТИ Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства стала больше Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. договора, в данном случае подлежит к доплате Участником Застройщику денежные средства соразмерно величине увеличения площади.

Данная сумма Участником уплачена Застройщику не была. В связи с этим, требование о взыскании суммы, которую по факту истец не уплатил Застройщику не правомерно. Неосновательного обогащения на стороне Застройщика не возникла.

При заключении Договора О. обеспечил информационную открытость, довел до сведения Участника (Истца) условия: 

- об основных характеристиках объекта долевого строительства, указанных на первой странице в пункте 1.2. подписанного Сторонами Договора, в том числе о размере Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади в размере 68,43 кв.м., включающую в себя площадь балкона/лоджии/террасы без понижающих коэффициентов, а именно 3,99 кв.м.; 

- о способе определения Цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика;

- в Приложении № к Договору «Технические характеристики долевого строительства» приведено наглядное изображение схемы квартиры с указанием площадей всех помещений квартиры включающей площадь балкона, итого 68,43 кв.м. 

В соответствии с ч.1 статьи 5 ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. (в редакции от 01.07.2017г.) застройщику предоставлено несколько вариантов определения цены договора, а именно:

1) Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

2) Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

3) Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Право руководствоваться при определении Цены договора долевого участия редакцией ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2017 г., что и не отрицает истец, основано на следующем:

1) в части 7 статьи 25 ФЗ от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда (до 20 октября 2017г.), к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Об этом также было озвучено Ответчиком на судебном заседании, что подтверждается сведениями из протокола (л.д. 72, Том 3).

Первый Договор участия в долевом строительстве жилого дома по многоквартирному жилому дому Литер 6 секция 1, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГг. (№ регистрации № который был приобщен в материалы дела (л.д. 227-238, Том 2) и не был принят во внимание судами 

2) Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-№218-ФЗ) из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом пунктом 7 статьи 8 №175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГг., без учета изменений, внесенных №218-ФЗ.

Таким образом, определенный в Договоре способ формирования цены договора как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. полностью соответствовал требованиям статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а Приказ Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» применим только в случае определения цены как произведения цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Ответчик указал на несоразмерность требуемой к уплате истцом в его пользу неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, так как с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ дата исполнения Исполнительного листа, выданного по делу № от ДД.ММ.ГГГГ) составляет 568 дней. 

Следуя требованиям истца и расчету заявленной неустойки, неустойка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 490 151 рублей*1%*568дней=2 784 057, 68 рублей, что при стоимости квартиры по Договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома от 03.07.2018г. заключенного с Истцом, в размере 5 097 900, 00 руб. составляет 54% от стоимости квартиры и явно несоразмерно последствиям нарушения обязательств и без предоставления каких-либо доказательств. 

Ссылаясь на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.2011г., согласно которому при рассмотрении споров между юридическими лицами, чья деятельность направлена исключительно на получение прибыли, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, привел расчет неустойки, которую можно принять соразмерной последствиям неисполнения обязательства, исходя из стоимости строительных недостатков по результатам судебной экспертизы: 490 151*5,50% :365* 150 дней *2 = 22 157 рублей.

Ссылаясь на данный расчет, а также считая, что согласно ч. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ч. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, неустойка не может превышать стоимость устранения недостатков, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 490 151 рубль, что составляет 490 151рублей:568дней=863 рубля в день, просит суд снизить размер неустойки. 

А именно, в связи с тем, что истец просит за просрочку исполнения в добровольном порядке требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость недостатков неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 150 дней, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, О. полагает, что заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, что размер взыскиваемой неустойки не может превышать 863 рубля*150 дней=129 450 рублей. 

Указывает, что с О. уже взыскана неустойка за просрочку передачи Объекта долевого строительства не связанная с просрочкой ввода Объекта в эксплуатацию, а именно в связи с наличием недостатков. То есть по причине наличия недостатков О. уже понес ответственность в виде начисления неустойки за просрочку передачи Объекта долевого строительства. 

О. также по тем же основаниям просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и к штрафу и снизить его размер на усмотрение суда.

Заявленные истцом требования о взыскании почтовых расходов в размере 2 266,30 рублей просит перераспределить пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, от нее имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, приобщенное к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности, требования, уточненном исковом заявлении поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Представители О. ООО «Специализированный Застройщик «Талан-Уфа» ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третье лицо ФИО5, поддержал заявленные истцом исковые требования. 

Представитель третьего лица ООО «СУ 1» на судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» на судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица. 

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы гражданского дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, крое случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

п. 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-№218-ФЗ) из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с частью 7 статьи 25 ФЗ от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда (до 20 октября 2017г.), к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

Также пунктом 7 статьи 8 №175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГг., без учета изменений, внесенных №218-ФЗ.

Первый Договор участия в долевом строительстве жилого дома по многоквартирному жилому дому Литер 6 секция 1, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГг. (№ регистрации 02-04/101-02/999/001/2016-18582/1), Разрешение на строительство получено О. до 01.07. 2018 г. 

В соответствии с ч.1 статьи 5 ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. (в редакции от 01.07.2017г.) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Согласно Договору долевого участия стороны, обоюдно согласовали определение цены договора как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика. В п. 1.2. Договора, Приложении № к Договору, О. довел до сведения истца основные характеристики объекта долевого строительства, в том числе о размере Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади в размере 68,43 кв.м., включающую в себя площадь балкона/лоджии/террасы без понижающих коэффициентов, а именно 3,99 кв.м.

Таким образом, определенный в Договоре долевого участия п. 2.1. способ формирования цены договора как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика полностью соответствует требованиям статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также принципам свободы договора. 

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» применим только в случае определения цены как произведения цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Доводы истца о том, что положениями ст. 421, 422 ГК РФ ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Приказа Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлено императивное требования не принимаются судом, так как ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подразумевает и иные способы формирования цены, и лишь только в случае определения цены как произведения цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения необходимо применение Приказа Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Договором долевого участия п. 2.7. Договора долевого строительства Стороны согласовали изменение цены Договора по факту обмеров, проведенных органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда. Договор предусматривает, что окончательный расчет, осуществляется по результатам обмеров БТИ, после окончания строительства Жилого дома. Если фактическая сумма площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, определенная по данным БТИ (включая площадь балкона/лоджии/террасы без соответствующих коэффициентов) будет меньше или больше Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. договора, то соответственно Застройщик возвращает Участнику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства), либо Участник производит дополнительное перечисление Застройщику целевых денежных средств (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства).

При этом обязательства по доплате Участником, либо возврату Застройщиком денежных средств по результатам обмеров БТИ, условия Договора долевого участия не ставят в зависимость от причины таких изменений. 

Судом установлено, что фактическая площадь Объекта долевого строительства (в том числе балкона) изменилась в сторону увеличения. В данном случае подлежит к доплате Участником Застройщику денежные средства соразмерно величине увеличения площади. Однако доплата Участником Застройщику произведена не была. В связи с этим, требование о взыскании переплаты по увеличению площади балкона из-за уменьшения толщины теплоизоляции стены в размере 14 150 руб., которую по факту истец не уплатил Застройщику не правомерно. Неосновательного обогащения на стороне Застройщика не возникло.

Доводы истца о том, что это является строительным недостатком судом не принимается, так как по результатам проведенной ООО НПО «Судебный эксперт» судебной строительно-технической экспертизы, данный факт не указан как строительный недостаток. 

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку Законом последствия несоблюдения требования участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора прямо не предусмотрено, к возникшим отношениям применяются положения законодательства о защите прав потребителей. 

Ст. 22 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу положений п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд праве уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

О. заявлено о снижении неустойки в ввиду ее несоразмерности. 

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-0 от ДД.ММ.ГГГГ, в Определении №-О от ДД.ММ.ГГГГ, Определении №-О от ДД.ММ.ГГГГ положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Возможность судом снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Из анализа действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договоров участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Применение ст. 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению О. с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). 

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом обстоятельств конкретного дела, суд приходит к выводу о возможном применении положений п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ к размеру неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя и взыскании неустойки в пользу истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей, а также к размеру штрафа и взыскать с О. в пользу истца штраф в размере 150 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «ТАЛАН-УФА» в пользу КнязевойИнны Г. неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей, штраф 150 000 рублей, почтовые расходы сумму в размере 2266,30 руб.

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 в остальной части, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Ю. Б. Романова