﻿Дело № 2-3465/2019

Решение

Именем Российской Федерации

<

Дата> город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе: председательствующего судьи Зотовой Ю.Ш., при секретаре Сазоник А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности, 

установил:

ФИО1., ФИО2., ФИО3.. обратились в суд с иском ФИО4, ФИО5., ФИО6., ФИО7. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности. В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 

<

Дата> между ФИО1, ФИо2, ФИо3, ФИо4 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Также между сторонами был заключен договор замены стороны в обязательстве по Договору аренды земельного участка № 

<

№> от 

<

Дата>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№> Заключению данных договоров предшествовало заключение между сторонами соглашения об авансе от 

<

Дата> согласно которому, стоимость отчуждаемого жилого дома составила 535000 рублей. На основании данного соглашения продавец получила аванс в размере 2000 рублей. Стоимость жилого дома согласно п. 2.1. договора купли-продажи от 

<

Дата> составила 453026 рублей. Передача оставшейся части денежных средств за приобретаемый дом в размере 78000 рублей была оформлена путем составления расписки от ФИО5., в которой она обязуется вернуть 78000 рублей, продавцу в срок до 

<

Дата> равнозначными платежами в размере 15600 рублей в месяц. Фактически в вышеуказанные суммы стоимости жилого дома, также вошла оплата за вышеуказанный земельный участок. Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, сумма 453026 рублей оплачивается покупателем продавцу не позднее 7 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект за счет заемных денежных средств, предоставляемых покупателю КПК «Фарватер» в соответствии с договором целевого денежного займа 

<

№> от 

<

Дата>. Указанная сумма оплачивается продавцом наличным способом с оформлением расписки о получении денежных средств продавцом. Расчет между займодавцем и заемщиком будет произведен за счет средств предусмотренных государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии 

<

№>. 

<

Дата> грда Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области была произведена государственная регистрация перехода права собственности на данное недвижимое имущество к покупателю, а также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество. 

<

Дата> была произведена государственная регистрация договора уступки прав (аренда). До настоящего времени денежные средства в счет оплаты жилого дама и земельного участка, в полном объеме продавцу оплачены не были. На сегодняшний день продавцам выплачена денежная сумма только в размере 149000 рублей. Платеж в размере 78000 рублей предоставляемый продавцом покупателю в рассрочку, по которому покупатель каждый месяц обязана была осуществлять оплату в размере 15600 рублей, также не производится. То есть обязанность покупателя по оплате проданного жилого дома (и земельного участка), предусмотренные п. 2.2 договора купли-продажи не исполнена. На неоднократные требования по исполнению обязанности по оплате проданного недвижимого имущества ответчик ответила отказом. Кредитный потребительский кооператив «

<

данные изъяты>» перечислил ответчику деньги по сделке купли-продажи, но ответчик данную денежную сумму продавцу не отдала, чем существенно нарушила условия договора. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплаты по договору купли- продажи недвижимого имущества. Однако ответа на претензию не последовало. В результате нарушения договора, истцам был причинен существенный ущерб, поскольку они планировали на вырученные от продажи дома денежные средства улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день истцам приходится проживать в очень плохих и стесненных условиях. Истцы вынуждены жить в коммунальной квартире, в комнате общей площадью 12,2 кв.м. У истцов ФИО2, ФИО3 имеются маленькие несовершенные дети, которые проживают вместе с ними. ФИО1. является многодетной матерью пятерых детей, двое из которых являются несовершеннолетними. ФИО1. планировала за счет полученных денежных средств от продажи дома приобрести себе и своим детям жилье в ипотеку, так как на указанных 12,2 кв.м, жить большой семьей невозможно. Однако в связи с неуплатой денежных средств ответчиком по договору купли-продажи, истцы лишились возможности приобрести жилье. Невыплаченная часть денежных средств, является значительной суммой для истцов, так как на каждого из продавцов должна была приходиться 1\4 часть денежных средств от общей стоимости дома в размере 535 000 рублей, что составляет 133750 рублей. Фактически же оплата 149000 рублей и 2000 рублей (задаток) от 535000 рублей покрывает только одну долю, причитающуюся одному продавцу. Невыполнением ответчиком условий договора купли-продажи в части передачи денежных средств в счет оплаты приобретенного у нее недвижимого имущества является существенным нарушением заключенного договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи. На основании изложенного истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

№> с использованием заемных денежных средств предоставленных кредитным потребительским кооперативом "

<

данные изъяты>", заключенный 

<

Дата> между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО8. Аннулировать записи от 

<

Дата>, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 

<

№>. Расторгнуть договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка № 

<

№> от 

<

Дата>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№> заключенный 

<

Дата> между ФИО1 ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО8. Аннулировать запись от 

<

Дата>, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 

<

№>. Прекратить право собственности ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, на недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 45,7 кв.м., с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>мПрекратить право аренды ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 по Договору аренды земельного участка № 

<

№> от 

<

Дата>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>. Признать за ФИО1 ФИО2, ФИО3, ФИО4 право собственности на недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес> Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 право аренды по договору аренды земельного участка № 

<

№> земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№> площадью 856 кв.м. Взыскать с ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, Гусева А. А., ФИО8 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 36500 рублей. Взыскать с ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6 ФИО7, ФИО8 в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1., ее представитель заявленные требования и доводы искового заявления поддержали в полном объеме.

Истцы ФИО2 ФИО3. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО5., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО6 ФИО7., ФИО8. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке. Ответчиком представлены письменные возражения, согласно которым она указывает, что между ответчиком, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей - ФИО6., ФИО7., ФИО8., и истцами 

<

Дата> был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 45.7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, расположенного по тому же адресу. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 535000 рублей, из которых 78000 рублей ответчик должна была оплатить наличными денежными средствами продавцам, а оставшуюся часть в сумме 453026 рублей заемными средствами у кредитного потребительского кооператива «

<

данные изъяты>». До заключения договора у продавцов были проблемы с данным жилым домом - долги за коммунальные услуги, обременение в виде ареста. Для решения этих вопросов ответчик передавала ФИО1 42000 рублей. Для погашения долга, чтобы был снят арест с жилого дома передала 34000 рублей, оплатила долг за электричество в размере 21000 рублей, за регистрацию сделки в сумме 4000 рублей. На сумму 78000 рублей ответчик написала ФИО1 расписку. После того, как ответчик получила заемные средства от кредитного кооператива, один из продавцов - ФИО2 изъявил желание, что бы ответчик ему лично передала его часть денежных средств в сумме 133750 рублей, ответчик передала ему деньги. Учитывая все произведенные оплаты и передачи денег, ответчик должна отдать продавцам еще 220000 рублей, которые она предала ФИО3 ФИО3. денежные средства взяла, пересчитывать не стала, после чего ответчик ушла. Ответчик полагает, что она исполнила свои обязательства в полном объеме, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения, доводы, изложенные в возражениях ответчика поддержала. В дополнение возражений указала, что согласно выписке с банковского счета ФИО5 (История операций по дебетовой карте за период 

<

Дата> по 

<

Дата>.) ответчик добросовестно исполнял обязательства по оплате приобретенного дома с учетом предоставленной рассрочки: 

<

Дата>. на банковский счет ФИО1 переведена сумма 23920 рублей; 24.10.2019г. на банковский счет ФИО1 переведена сумма 8080 рублей; 

<

Дата>. - на банковский счет ФИО1 переведена сумма 15600 рублей; Итого в указанный период, ответчиком оплачены денежные средства в сумме 47600 рублей. Пункт 3.3. Договора закрепил, что, настоящий договор имеет силу передаточного Акта, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанный объект. Объект был передан и оплачен Покупателем, никаких претензий у Продавца относительно оплаты не имелось до настоящего момента. Исходя из перечисленных пунктов договора, стороны, при его подписании пришли к согласию по всем существенным условиям сделки, в связи, с чем доводы истца об иной стоимости имущества являются несостоятельными.

Третье лицо ФИО4. возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, согласно которым 

<

Дата> года между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 453026 рублей которые должны были быть оплачены в том числе за счет заемных средств кредитного потребительского кооператива «

<

данные изъяты>». Поскольку в отношении продаваемого жилого дома был наложен арест Заводским РОСП г. Саратова, денежных средств на погашение долга и снятия ареста погасила ФИО5. в размере 33349,02 рубля После получения ФИО5. денежных средств у КПК «

<

данные изъяты> он лично получил от ФИО5. денежные средства причитающиеся ему, как продавцу и участнику общей долевой собственности часть денежных средств в сумме 113260 рублей. ФИО5 часть денежных средств в размере 78000 рублей должна передать частями одному из продавцов - ФИО1. При этом окончательный срок передачи денежных средств в сумме 78000 рублей согласно расписки установлен 

<

Дата> (окончательный срок еще не наступил), соответственно, остальные Покупатели вправе обратиться в суд лишь с исковым заявлением о взыскании очередного платежа по расписке. Остальные денежные средства с согласия ФИО1 ФИО5 передавала в присутствии свидетелей - сестре ФИО2.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО9 возражала против удовлетрения заявленных требований.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что 

<

Дата> между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Отчуждаемый объект принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности (по 1 /4 доле каждому) на основании договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома от 

<

Дата> дата регистрации 

<

Дата>.

<

№> г. и рещения Заводского районного суда г. Саратова от 

<

Дата> 

<

№> дата вступления в законную силу: 

<

Дата> зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

Дата> сделаны записи регистрации 

<

№>; 

<

№>; 

<

№>; 

<

№>

Стоимость отчуждаемого объекта определена сторонами в размере 453026 рублей (п. 2.1 договора).

Сумма в размере 453026 рублей оплачивается покупателем продавцу не позднее 7 (семи) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект за счет заемных денежных средств, предоставляемых покупателю кредитным потребительским кооперативом «

<

данные изъяты>» (ОГРН 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, адрес местонахождения: 

<

адрес>), в соответствии с договором целевого денежного займа 

<

№> от 

<

Дата>, заключенного в городе Саратов между заимодавцем, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, на срок и под процентную ставку, предусмотренную договором займа (п. 2.2 договора).

Указанная сумма денежных средств оплачивается покупателем продавцу наличным способом, с оформлением расписки о получении денежных средств Продавцом. Денежные средства могут быть переданы покупателем продавцу безналичным способом, при предоставлении продавцом покупателю соответствующих реквизитов для перечисления денежных средств. 

Расчет между заимодавцем и заемщиком будет произведен за счет средств предусмотренных Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии 

<

№>, выданным 

<

Дата> на основании решения от 

<

Дата> 

<

№>Управления Пенсионного Фонда Российской Федерации в Заводском районе г. Саратова ФИО5. Сумма денежных средств перечисляется Пенсионным Фондом РФ на расчетный счет Займодавца.

Согласно расписке от 

<

Дата> ФИО5. обязуется вернуть ФИО1. сумму в размере 78000 рублей в срок до 

<

Дата> равнозначными платежами в размере 15600 рублей в месяц, за приобретаемый дом по адресу: 

<

адрес> не позднее 30 числа каждого месяца. 

Также между сторонами был заключен договор замены стороны в обязательстве по Договору аренды земельного участка № 

<

№> от 

<

Дата> расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

№>

Судом установлено и не оспаривается сторонами, спорный объект передан истцами во владение ответчику, договор и переход права собственности объекта недвижимости к ФИО5 и ее несовершеннолетним детям зарегистрированы.

ФИО5. и ее несовершеннолетние дети проживают в спорном жилом помещении.

<

Дата> ФИО1. направила ФИО5. претензию о расторжении договора купли-продажи от 

<

Дата>.

Судом установлено и не оспаривается стороной истца, что 

<

Дата> ответчиком ФИО5. оплачен аванс ФИО1 в размере 2000 рублей, 

<

Дата> по спорному договору купли-продажи ФИО5. оплачено 149000 рублей.

Как следует из пояснений третьего лица ФИО4. денежные средства причитающиеся ему, как продавцу и участнику общей долевой собственности в сумме 113260 рублей (1\4 доля) переданы ФИО5. 

Кроме того ФИО5 

<

Дата> ФИО1 переведена сумма 23920 рублей; 24.10.2019г. переведена сумма 8080 рублей;28.11.2019г. переведена сумма 15600 рублей, что подтверждается выпиской по счету и не оспаривается стороной истца.

Таким образом, по спорному договору купли продажи ответчиком всего оплачено 311860 рублей (149000+113260+2000+23920+8080+15600=311860).

Доводы стороны ответчика о том, что стоимость спорного объекта оплачена в полном объеме не состоятельны, поскольку ответчиком не предоставлено письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи от 

<

Дата> в полном объеме.

Стоимость отчуждаемого объекта определена сторонами в размере 453026 рублей (п. 2.1 договора). Таким образом, отставшая невыплаченная часть денежных средств по договору купли-продажи от 

<

Дата> составляет 141166 рублей (453026-311860=141166).

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, посчитав таковым факт неоплаты ответчиком ФИО5 оставшейся цены имущества.

В обоснование требований истцы указывают, что неоплата ответчиком спорного имущества, повлекли для продавцов значительный ущерб, поскольку как установлено по делу обязательство по оплате оставшейся цены договора 141166 рублей ответчиком не исполнено, а с учетом положений п. 2 ст. 450 ГК РФ сама по себе невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение.

Ссылка истцов на то, что имущество ими продавалось для покупки другого жилого помещения, не дает оснований для вывода о том, что неисполнение ФИО5. обязательства по оплате повлекло причинение истцам значительного ущерба. В данном случае не усматривается наличие причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком обязательства и причинением истцам значительного ущерба, поскольку причитающимися им как продавцам по сделке с ответчиком денежными средствами истцы могли распорядиться любым иным образом.

В связи с чем, предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между истцами и ответчиком договора купли-продажи не имеется, как и не имеется оснований для расторжения договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка № 

<

№> от 

<

Дата>.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении в полном объеме исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности. 

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Согласно данной норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, то требования о взыскании государственной пошлины, расходов на представителя так же не подлежат удовлетворению. 

Доводы стороны истца о том, что стоимость спорного объекта 535000 рублей, что подтверждается соглашением об авансе от 

<

Дата> и распиской от 

<

Дата> несостоятельны, поскольку п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

Дата> стоимость спорного объекта определена сторонами договора в размере 453026 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 

<

Дата>. 

Судья Ю.Ш. Зотова