дело № 2-911/2017

Мотивированное 

решение

изготовлено 04 августа 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2017 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Басановой И.А.,

при секретаре Перетрухиной Г.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Закрытого акционерного общества Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб», ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб» (далее – ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб»), в котором просит признать за ним право собственности на недостроенные гаражные боксы №№ ххх, расположенные по адресу: ххх, блок гаражных боксов №№ ххх и ххх.

Определением суда от 12 июля 2017 года с согласия истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен правообладатель земельного участка, на котором расположены спорные незавершенные строительством гаражные боксы, ФИО3, являющийся арендатором земельного участка.

В обоснование иска истцом указано, что 13 июля 2012 года между ним и ООО «ххх» был заключен договор № ххх о финансировании строительства индивидуальных гаражных боксов №№ ххх, строительство которых осуществлялось ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» в рамках проекта № ххх по адресу: 

<

...> на земельном участке, под кадастровым номером ххх, отведенного ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб», согласно Постановлению Главы Новоуральского городского округа № ххх от 05 марта 2012 года и на основании разрешения на строительство № ххх от 15 июля 2010 года. ООО «ххх» заключило с истцом вышеуказанный договор на основании договора № ххх от 15 марта 2011 года, заключенного между ООО «ххх» и ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб». В момент подписания договора истцом было уплачено 540000 руб. 00 коп. В связи с возникшими материальными проблемами истца, между ФИО1, ООО «ххх», а также ответчиком ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» был подписан акт приема-передачи незавершенных строительством индивидуальных гаражных боксов №№ ххх (условные номера). В настоящее время истец имеет материальную возможность завершить строительство гаражных боксов, вместе с тем деятельность застройщика по строительству гаражных боксов прекращена. В настоящее время объект незавершенного строительства - фундамент под гаражным боксом с условным номером № ххх, согласно данным ФГУП «ФКП Росреестра» и СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Филиал Новоуральское БТИ» расположен на земельном участке с кадастровым номером ххх, имеет кадастровый номер ххх, проектируемое назначение – нежилое помещение (блок гаражных боксов № ххх), степень готовности - ххх%), площадью застройки - ххх кв.м. (степень готовности – 100%, материал - буронабивной, бетонный ленточный); объект незавершенного строительства - фундаменты под гаражными боксами с условными номерами №№ ххх в количестве ххх штук, согласно данным ФГУП «ФКП Росреестра» и СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Филиал Новоуральское БТИ» расположен на земельном участке с кадастровым номером ххх, имеет кадастровый номер ххх, проектируемое назначение – нежилое помещение (блок гаражных боксов № ххх), степень готовности - ххх%), площадью застройки - ххх кв.м. (степень готовности – ххх%, материал - буронабивной, бетонный ленточный).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить, указав, что им недостроенные гаражные боксы оплачены в сумме 540000 руб. 00 коп., приняты по акту приема-передачи. В настоящее время он намерен завершить его строительство, однако застройщик прекратил свою деятельность по строительству гаражных боксов. Указал, что он лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать свое право на спорные объекты по причине отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также того, что в настоящее время земельный участок находится во владении ФИО4 на праве аренды. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорное имущество, не имеется. Просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» - ФИО2, участвующий на основании доверенности № ххх от 13 января 2015 года, не возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» под строительство гаражных боксов и автомойки на основании постановлений администрации Новоуральского городского округа был на праве аренды предоставлен земельный участок по адресу: ххх. Строительство осуществлялось в рамках проектов № ххх (гаражные боксы) и № ххх (автомойка). Вся разрешительная и проектная документация, помимо комитета архитектуры и градостроительства Администрации Новоуральского городского округа, имеется также в Новоуральском БТИ и РН. Таким образом, строительство гаражных боксов и комплекса автомойки велось на законных основаниях. В конце 2013 года в связи с тяжелым финансовым состоянием деятельность по строительству гаражных боксов была прекращена. Администрация Новоуральского городского округа отказывается ввести в эксплуатацию гаражные боксы в блоках № ххх и № ххх до окончания строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Считает, что у ответчика ФИО3 как арендатора земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, отсутствуют какие-либо законные основания для правопритязаний, поскольку права и обязанности у него как арендатора земельного участка возникли со 02 декабря 2014 года в силу договора купли-продажи арестованного имущества № ххх. Полагал иск подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился, представителя в судебное заседание не направили, об уважительности причин неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Третье лицо - Администрация Новоуральского городского округа, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился, представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился, представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3 и третьих лиц.

Рассмотрев требования иска, заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав представленные в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности гражданские прав и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.ч. 1, 2).

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются инвестора, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В силу ст. 6 вышеуказанного закона, право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности как оно определено в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 13 июля 2012 года между истцом и ООО «ххх» был заключен договор № ххх о финансировании строительства индивидуальных гаражных боксов №№ ххх (л.д. 8-10).

Согласно п. 3.1 договора истец как инвестор поручает, а общество обязуется выполнить комплекс юридических, организационных и иных фактических действий в целях решения вопроса инвестора по приобретению объекта в собственность, в том числе оказать помощь: принять инвестиционные взносы от инвестора, направляемые им на финансирование строительства объекта; в течение одного банковского дня с момента получения направить инвестиционные взносы на финансирование строительства объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, путем перечисления на расчетный счет застройщика; содействовать инвестору в оформлении права собственности на объект. По окончании строительства объекта, приемки его инвестором по акту приема-передачи, приемки объекта приемочной комиссией, оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, внесения инвестором инвестиционных взносов в объеме, предусмотренном договором, объект принимается инвестором в свою собственность путем регистрации права собственности.

На основании Постановления Новоуральского городского округа № ххх от 26 июля 2006 года (л.д. 59) с последующим внесением в него изменений Постановлением Главы Новоуральского городского округа № ххх от 31 августа 2006 года (л.д. 62) ЗАО «ПКФ «Новоуральск-Техснаб» предоставлен земельный участок (категория земель поселений), площадью ххх кв.м. для строительства гаражных боксов с автомойкой по адресу: 

<

...> на праве аренды сроком на 3 года.

Постановлением администрации Новоуральского городского округа № ххх от 26 июня 2009 года (л.д. 63) ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» прекращено право аренды земельного участка площадью ххх кв.м., с кадастровым номером ххх, предоставлен на праве аренды с 25 декабря 2008 года земельные участки из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Новоуральск. Центральный проезд, в то числе площадью ххх кв.м. с кадастровым номером ххх для строительства гаражных боксов с автомойкой.

Постановлением администрации Новоуральского городского округа № ххх от 05 марта 2012 года (л.д. 66) ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» прекращено право аренды земельного участка площадью ххх кв.м., с кадастровым номером ххх, предоставлен на праве аренды сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером ххх площадью ххх кв.м.

15 марта 2011 года между ООО «ххх» и ответчиком ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» (застройщик) заключен договор № ххх, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства построить объекты/объект (индивидуальные гаражные боксы по адресу: ххх), сдать их в эксплуатацию (получить разрешение на ввод объектов/объекта в эксплуатацию) и передать в собственность физическим лицам – инвесторам, а общество обязуется оплатить строительство объектов/объекта из привлеченных инвестиционных средств физического/физических лиц (л.д. 113-114).

Согласно п.п. 5.1.3, 5.1.4 ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» обязалось построить объект/объекты в соответствии с проектно-сметной документацией и нормами (нормативами/правилами), действующими в капитальном строительстве и передать объект /объекты привлеченным к строительству объектов физическим лицам – инвесторам в степени готовности, позволяющей их нормальную эксплуатацию. По окончании строительства передать объекты/объект привлеченным к строительству инвесторам по акту приема-передачи. Акт приема передачи объекта подписывается ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» и привлеченным к строительству объекта лицом – инвестором.

Строительство боксов гаражных блоков №№ ххх, ххх осуществлялось застройщиком ЗАО ПКФ «Новоуральск - Техснаб» на основании разрешения на строительство № ххх от 15 июля 2010 года (л.д. 65) по проекту № ххх, выполненного ООО ПФ «ххх» в 2006, на земельном участке с кадастровым номером ххх.

В настоящее время объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - нежилое здание (блок гаражных боксов № ххх)) состоит из ххх гаражных боксов (проектное количество гаражных боксов - ххх).

16 сентября 2012 года незавершенные строительством гаражные боксы №№ 50ххх переданы истцу на основании акта приема-передачи (л.д. 15).

Как следует из материалов дела, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «ххх» в связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 29-32).

Спорный незавершенный гаражный бокс поставлен на технический учет, что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения.

Согласно справки СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал «Новоуральское БТИ» № ххх от 01 июня 2017 года (л.д. 16), по данным технического обследования по состоянию на 31 мая 2017 года на земельном участке с кадастровым номером ххх, расположенным по адресу: ххх, в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером ххх (проектируемое назначение объекта – нежилое здание (блок гаражных боксов № ххх), степень готовности объекта составляет - ххх%), находится фундамент под гаражным боксом с условным номером № ххх, площадью застройки - ххх кв.м. (степень готовности - ххх%, материал - буронабивной, бетонный ленточный).

Согласно справки СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал «Новоуральское БТИ» № ххх от 01 июня 2017 года (л.д. 17), по данным технического обследования по состоянию на 31 мая 2017 года на земельном участке с кадастровым номером ххх, расположенным по адресу: ххх, в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером ххх (проектируемое назначение объекта – нежилое здание (блок гаражных боксов № ххх), степень готовности объекта составляет - ххх%), находятся фундаменты под гаражные боксы с условными номерами №№ ххх в количестве ххх штук, общей площадью застройки - ххх кв.м. (степень готовности - ххх%, материал - буронабивной, бетонный ленточный).

Вместе с тем, на сегодняшний день истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на незавершенные строительством гаражные боксы, а также окончить их строительство, поскольку ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» не получено разрешение на ввод блоков гаражных боксов в эксплуатацию, а также данное общество прекратило свою деятельность по строительству гаражных боксов.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества № ххх от 02 декабря 2014 года ФИО3 с торгов приобрел право аренды земельного участка, с кадастровым номером ххх площадью ххх кв.м, расположенного по адресу: ххх (л.д. 94). Согласно п. 1.3 договора, покупатель осведомлен о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права на данное имущество.

В свою очередь, должнику ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером ххх площадью ххх кв.м. по договору аренды № ххх от 16 марта 2012 года (л.д. 78-81).

В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В данном случае переход к ФИО3 прав арендатора по договору аренды означает, что к нему перешли и обязанности арендатора, предусмотренные договором № ххх от 16 марта 2012 года. Поскольку прежнему арендатору земельный участок предоставлялся для строительства гаражных боксов с автомойкой, ФИО3, приобретая специфический объект с торгов, обязан был позаботиться о том, чтобы узнать о правах третьих лиц на объекты строительства, частично завершенные на приобретаемом им земельном участке.

Таким образом, судом установлено, что исковыми требованиями ФИО1 право аренды земельного участка ФИО5 не нарушается.

С учетом изложенного, по мнению суда, надлежащим ответчиком по настоящему делу является ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб».

При этом суд учитывает, что ответчик ФИО3 стал правообладателем земельного участка приобретя указанное право аренды на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 02 декабря 2014 года, в связи с чем, на момент строительства и передачи спорного объекта недвижимости истцу право аренды было зарегистрировано за ЗАО ПКФ «Новоуральск-технасб», в связи с чем, права и интересы ФИО3 нарушены не были.

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области какие-либо права, ограничения (обременения) в отношении спорных объектов незавершенного строительства (указанных гаражных боксов) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы (л.д. 35-46). Из чего следует, что признание права собственности на гаражные боксы за истцом не нарушит прав и охраняемых интересов других лиц.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец, как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение своих денежных средств в строительство гаражных боксов и, объект инвестирования – незавершенные строительством гаражные боксы переданы истцу в пользование, он несет бремя их содержания, в связи с чем, истец имеет право на оформление их в собственность.

Судом установлено, что незавершенный строительством гаражные боксы возведены на земельном участке, отведенном для этих целей, строительство осуществлено на основании проекта, без нарушений требований строительных, технических норм и правил. Договоры аренды земельного участка с ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» подтверждают, что Администрация Новоуральского городского округа не возражала против размещения и целевого назначения земельного участка, а также строительства на нем комплекса автомобильной мойки.

При этом, со стороны ответчиков гаражные боксы самовольной постройкой не признавались ни в период их возведения, ни в последующем, в том числе и на момент разрешения данного спора в суде, не ставился вопрос о их сносе, о регистрации на них прав иных лиц.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на недостроенные гаражные боксы №№ ххх, расположенные по адресу: ххх, блок гаражных боксов №№ ххх и ххх, подлежат удовлетворению.

При этом, из собранных по делу доказательств усматривается, что спорные гаражные боксы не являются объектами государственной или муниципальной собственности, сведений о правах третьих лиц на них не имеется. Также судом учитывается, что данные гаражные боксы возведены на специально отведенном для этих целей земельном участке, доказательств нарушения строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил при их строительстве в материалы дела сторонами не представлено, судом не добыто.

Несмотря на отсутствие со стороны ответчика ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» возражений на иск, а также притязаний на спорные объекты инвестирования со стороны третьих лиц, право истца на оформление в собственность объекта инвестиций (в виде гаражных боксов) нарушено, поскольку ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» вопреки принятым обязательствам не осуществило ввод спорных объектов недвижимости в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб», ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение – недостроенные гаражные боксы №№ ххх, расположенные по адресу: ххх, блок гаражных боксов №№ ххх и ххх.

Решение по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через суд, вынесший решение в течение одного месяца, со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий И.А. Басанова

согласовано

судья И.А. Басанова