Дело № 3а-30/2023 (№ 3а-87/2022)

73OS0000-01-2022-000056-70                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 августа 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1  к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением  к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение), Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  20 января  2022  года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 147 109 кв.м, расположенного по адресу: *** (в настоящее время – ***) в размере его рыночной стоимости – 49 256 263 руб. 

Требования мотивировал тем, что он является арендатором указанного земельного участка, при этом арендные платежи по договору аренды исчисляются исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 135 780 930 руб. 30 коп.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость, определенную по состоянию на 10 сентября 2021 года  в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщика ООО «Центр судебной экспертизы» № ***.   

В связи с этим он обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки»   № *** от  20 января  2022  года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – администрация города Ульяновска, оценщик ФИО2

Определением Ульяновского областного суда от 12 апреля 2023 года произведена замена административных ответчиков Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном  заседании уточнила заявленные требования в части, а именно: просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером  *** равной его рыночной стоимости в размере 60 608 908 руб., настаивала на удовлетворении  уточненного административного иска, указала, что выводы заключения эксперта  Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» административным истцом не оспариваются. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО4 в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела  был извещен. Ранее в судебном заседании заявленные требования не признал, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером  ***  по состоянию на 10 сентября 2021 года  указала, что в отношении объекта-аналога № 2: земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***, ***, установлено изменение цены по состоянию на дату наиболее близкую к дате оценки. Экспертом в расчете используется информация о цене объекта-аналога № 2 в размере 6 000 000 руб. (дата в скриншоте  объявления 20 мая 2021 года), тогда как по состоянию на 31 августа 2021 года стоимость указанного объекта-аналога составляла 6 300 000 руб.

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,  Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации города Ульяновска, оценщик ФИО2, представители  ООО «ММК ВТОРМЕТ», ООО «АМиКС», ЗАО «ПВ-Банк» ООО «СТРОЙДЕТАЛЬСЕРВИС», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,  ФИО11,  ФИО12, ФИО13, ФИО14,  ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № *** от  22 августа 2005 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 147 109 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой,  расположенного  по  адресу:  *** (в настоящее время – ***). 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 144 447 601 руб. 81 коп. Период применения данной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 25 января 2021 года.

25 января 2021 года в ЕГРН внесены изменения в части площади  земельного участка  с «147 108,80 кв.м» на «147 109 кв.м» и в части сведений об ограничениях в виде зон с особыми условиями использования территории (реестровые номера зон – № ***, № ***). 

В соответствии со ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация о внесении в ЕГРН указанных  сведений, в связи с чем    учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости от 15 апреля 2021 года № ***-испр  кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 25 января 2021 года в размере 135 780 930 руб. 30 коп. Согласно письменным разъяснениям ППК «Роскадастр», данным в ходе судебного разбирательства, период применения указанной кадастровой стоимости с 25 января 2021 года по 17 сентября 2021 года.

Отчетом  об  оценке рыночной   стоимости    объекта   недвижимости  № *** от 17 декабря 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»  ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:021107:39 по состоянию на 10 сентября 2021 года определена в размере 49 256 263 руб. 

17 сентября 2021 года в ЕГРН внесены изменения в части площади  земельного участка  с «147 109 кв.м» на «144 880 кв.м», в связи с этим учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости от  24 сентября 2021 года № ***  кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 17 сентября 2021 года в размере 133 723 573 руб. 55 коп. Период применения данной кадастровой стоимости с 17 сентября 2021 года до 20 сентября 2021 года.

20 сентября 2021 года в ЕГРН внесены изменения в части площади  земельного участка  с «144 880 кв.м» на «135 948 кв.м», в связи с этим учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости от  24 сентября 2021 года № ***  кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 20 сентября 2021 года в размере 125 479 378 руб. 64 коп. Период применения данной кадастровой стоимости с 20 сентября 2021 года до 15 ноября 2021 года.

15 ноября 2021 года в ЕГРН внесены изменения в части площади  земельного участка  с «135 948 кв.м» на «128 075 кв.м», в связи с этим учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости от  26 ноября 2021 года № ***  кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 15 ноября 2021 года в размере 118 212 635 руб. 85 коп. Период применения данной кадастровой стоимости с 15 ноября 2021 года до 17 февраля 2022 года.

17 февраля 2021 года в ЕГРН внесены изменения в части сведений об ограничениях в виде зоны с особыми условиями использования территории (реестровый номер зоны – ***), в связи с этим учреждением актом   определения   кадастровой    стоимости от  2 марта 2022 года № ***  кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 86 773 105 руб. 04 коп. Период применения данной кадастровой стоимости с 17 февраля  2022 года до 31 декабря 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в размере 69 655 689 руб. 18 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость по состоянию на 25 января 2021 года, действовавшая по состоянию на дату оценки - 10 сентября 2021 года, в размере 135 780 930 руб. 30 коп. является архивной. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 25 января 2021 года, рассчитывались арендные платежи за период действия  указанной кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной  стоимости по состоянию на 10 сентября 2021 года затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 21 декабря  2021 года ФИО1  обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости  № *** от 17 декабря 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»  ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 сентября  2021 года составила  49 256 263 руб. 

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                20 января 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2021 года – 49 256 263 руб. 

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  именно:

1.В задании на оценку нет указаний на отсутствие необходимости указывать границы интервала  стоимости.

Нарушены требования  п. 30 ФСО № 7.

2.На стр. 60  отчета об оценке оценщиком приведен анализ  предварительно отобранных предложений с тем, чтобы определить, какие из  указанных земельных участков  могут быть использованы  в расчетах  (сравнительный подход), при этом оценщиком указано, что:

- участки по адресам: *** , ***; ***,  

<

...>; г.Ульяновск, Заволжский район, 8-й проезд Инженерный, д. 3А; Ульяновская область, г. Ульяновск, район Заволжский, 9-й проезд Инженерный, 18, 

<

...> 1!% не принимаются в качестве аналогов, так как  на дату оценки реализованы, либо объявления сняты с публикации.

Срок  экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта)  объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции указан оценщиком «от 4 до 17  месяцев» (стр.4, 52 отчета). Участки, расположенные по вышеуказанным адресам, входят в срок экспозиции, следовательно, отказ от предложений на данном основании не может быть принят как обоснованный.

Участок  по адресу: ***,  не принят в качестве аналога, так как выходит за пределы типичного срока  экспозиции, следовательно, условия не  являются рыночными (предлагается к продаже с 2016 года, при этом его цена неизменна, участок также предлагается с разбивкой на три участка по 21  сотке).

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость указанного земельного участка в  период экспозиции  (от 2 до 18 месяцев) изменялась: по состоянию на 8 апреля 2021 года – 8 200 000 рублей, по состоянию на 20 июля 2021 года по 27 августа 2021 года – 7 500 000 руб. Отказ от использования данного предложения в качестве аналога некорректен.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

3.На стр. 60  отчета об оценке оценщик указывает, что  «участок с кадастровым номером  *** имеет площадь  25 339 кв.м, предлагается к продаже 6000 кв.м, которые обозначены на рисунке  продавца, но не являются фактически объектами недвижимости, следовательно, сделки с ними  не могут быть произведены, данный участок не принимается в качестве аналога, тогда как предложение по адресу: ***, земельный участок с кадастровым номером *** имеет площадь 19 552 кв.м, предлагается к продаже  5000 кв.м, он принят оценщиком в качестве аналога № 2.  Логика отбора объектов-аналогов нарушена.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 , п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

4.В тексте отчета  об оценке должны присутствовать  ссылки на источники информации либо копии материалов. Копии материалов справочника, приведенные в качестве подтверждения интервалов ценообразующих факторов на стр. 44,65, не позволяют делать выводы о  соответствии сведений заявленному источнику, а также дате  издания.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

5.На стр. 35-41 отчета об оценке оценщиком приведены данные о  земельных участках для производственного  строительства (таблица с выборкой).

- Невозможно идентифицировать  (проверить)  исходные данные по  предложению № 5 (стр. 36 отчета) скриншоты на стр. 83-84.

- Невозможно идентифицировать (проверить) дату предложения № 9 (стр. 37) скриншот на стр. 94.

- В таблице с выборкой на стр. 38 стоимость предложения № 15  указана оценщиком в размере – 1 688 500 руб. По данным скриншота на стр. 107  стоимость указанного предложения составляет 1 650 000 руб.

- В таблице с выборкой на стр. 38 площадь земельного участка  предложения № 14 указана в размере 12 000 кв.м. По данным скриншота на стр. 106 площадь  указанного предложения составляет 10 153 кв.м.

- В таблице с выборкой  на стр. 39 стоимость 1 кв.м предложения № 17

указана оценщиком в размере 6500 руб. Согласно данным скриншота  на стр.111, 112 стоимость  составляет 645,33 руб. за 1 кв.м.

- В таблице с выборкой на стр. 40 кадастровый номер  земельного участка – предложения № 24  указан как ***. Согласно приведенным  оценщиком скриншотам на стр. 126, кадастровый номер  указанного  земельного участка  ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

6.На стр. 66 отчета оценщик указывает, что «у объекта  оценки на участок заходит ж/д тупик, у аналогов на участках и поблизости ж/д ветки отсутствуют. Участки, обеспеченные ж/веткой или тупиком, стоят на 13% дороже. Корректировка равна 1,12» На стр. 64 в таблице расчета оценщик применяет коэффициент в размере 1,13.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

7.На стр. 66  отчета об оценке оценщик  указывает, что «корректировка  на площадь земель населенных пунктов с населением от 400 тыс. до 1 млн.  человек рассчитывается по формуле с коэффициентом торможения – 1,17». На  стр. 64 в таблице расчета  оценщик  для аналога № 3 указывает коэффициент торможения в размере – 0,16.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.  

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной  стоимости объекта недвижимости № *** от 17 декабря  2021 года, выполненного оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»  ФИО2,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам заключения эксперта № *** от 26 июня 2023 года, выполненного экспертом ***» ***., анализ  соответствия отчета об оценке № ***  ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности показал:

Замечание 1.

Отчет об оценке № *** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года  содержит нарушение п. 30 ФСО № 7: «после проведения процедуры согласования  оценщик, помимо указания в отчете об оценке  итогового результата оценки стоимости недвижимости,  приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению,  может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное».

После согласования результата оценки на стр. 68 в отчете об оценке № *** от 17 декабря 2021 года отсутствуют границы интервала, в котором может находиться рыночной стоимости.

При этом в задании на оценку в отчете об оценке № *** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года   на стр. 3-5 отчета об оценке отсутствует информация о том, что оценщик не должен приводить свое «суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться … стоимость».

При этом в разделе «1.Основные факты и выводы» на стр. 3 отчета такая информация содержится.

Таким образом, информация об отсутствии необходимости у оценщика  приводить свое «суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению,  может находиться … стоимость» в отчете имеется, но указана в ином разделе.

Вывод: нарушены требования п. 30 ФСО № 7, данное нарушение не повлияет на результаты оценки.

Замечание 2.

На стр. 60 отчета  об оценке  оценщик производит анализ  предварительно отобранных предложений с тем, чтобы определить, какие из указанных земельных участков могут быть использованы в расчетах, при этом оценщик отказывается от участков, расположенных по следующим адресам:  *** в качестве аналогов по причине того, что на дату оценки они реализованы, либо объявления сняты с публикации.

Оценщик в отчете об оценке на стр. 52 приводит информацию о сроке экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на открытом рынке до даты  совершения сделки  с ним), который составляет от 2 до 18 месяцев.

Даты предложений анализируемых  участков входят в срок экспозиции, следовательно, отказ от предложений не обоснован.

Некорректно обоснован отказ от использования в качестве аналога предложения по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ***.       

В отчете указано, что он предлагается к продаже с 2016 года, при этом его цена неизменна, участок также предлагается с разбивкой на три участка по 21 сотке, данный участок не принят в качестве аналога, так как выходит за пределы типичного срока экспозиции условия, следовательно, условия не являются рыночными.

Анализируемый объект представлен на открытом рынке при использовании публичной оферты на дату оценки. Цена предложения объекта в период срока экспозиции  изменялась, согласно данным, представленным на сайте ОГБУ»ЦГКО» с 8 200 000 руб. до 7 000 000 руб. за период с 27 апреля 2021 года по 27 августа 2021 года.

Следовательно, отказ  от использования данного предложения в качестве аналога не обоснован.

На стр. 60 отчета об оценке оценщик отказывается от использования предложения по продаже земельного участка с кадастровым номером *** на основании того, что продается только часть участка, которая «не является фактически объектом недвижимости «вещью», следовательно, сделки с ними не могут быть произведены.

В то же время на стр. 61 отчета об оценке оценщик принимает предложение по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ***, в качестве аналога № 2, несмотря на то, что предлагается к продаже лишь часть участка 5000 кв.м из 19 552 кв.м.

В данном случае нарушена логика отбора аналогов, следовательно, отказ от использования предложения, расположенного по адресу: ***, в качестве аналога не обоснован.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 3.

Оценщик в таблице 4 на стр. 61-62 отчета об оценке характеризует расположение относительно крупных автодорог объекта оценки как в «отдалении».

При использовании поисково-информационной картографической службы Яндекса и визуальному осмотру, произведенному экспертом, расположение относительно крупных автодорог объекта оценки можно охарактеризовать как «расположен в непосредственной близости  от крупной автодороги (***).

Таким образом, вывод оценщика  о том, что объект оценки расположен в отдалении от крупных автодорог, неверен. Различие по ценообразующему  фактору «расположение относительно крупных автодорог» объекта оценки и аналогов требует внесение соответствующих корректировок в дальнейших расчетах, что повлияет на итоговые результаты оценки.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 4.

Оценщик в таблице № 4 на стр. 61-62 отчета об оценке характеризует удобство подъезда как «через территорию промбазы».

При использовании поисково-информационной картографической службы Яндекса: и визуальному осмотру, произведенному экспертом, установлено, что заезд/выезд на оцениваемый участок свободный, осуществляется непосредственно с автодороги (***).

Таким образом, вывод оценщика  о том, что подъезд к объекту оценки осуществляется  через территорию промбазы, неверен.  Различие по ценообразующему  фактору «удобство подъезда» объекта оценки и аналогов требует внесения соответствующих корректировок в дальнейших расчетах, что повлияет на итоговые результаты оценки.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, данное нарушение  повлияет на результаты оценки.   

Сводный анализ недостатков, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО»  № *** от 20 января 2022 года:

1. Нарушение п. 30 ФСО № 7 имеет место быть, однако данное нарушение не влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

2. Нарушение требований п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

3. Нарушение требований п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

4. Оценщик в полной мере выполнил требования п. 11 ФСО № 3 и нарушение № 4, указанное в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 января 2022 года, не соответствует действительности.

5. Недостатки, описанные в нарушении № 5, указанном в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 января 2022 года, выявлены частично, является техническими опечатками/описками, не влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

6. Недостаток, описанный в нарушении № 6, указанном в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 января 2022 года, выявлен, является технической опечаткой/опиской, не влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

7. Недостаток, описанный в нарушении № 7, указанном в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 января 2022 года, является технической опечаткой/опиской, не влияет на рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке   №*** ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 декабря 2021 года.

Согласно заключению эксперта № *** от 26 июня 2023 года, с учетом скорректированного расчета эксперта ***., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:   ***, по состоянию на 10 сентября 2021 года составила 60 608 908 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 26 июня 2023 года, подготовлено экспертом ***., обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт ***.  предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов и суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «ЦГКО» нарушения в отчете  №*** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 декабря 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2,  и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  а также иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки, установленные  в результате проведения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»  № *** от 20 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости суд принимает во внимание скорректированный  расчет, проведенный экспертом ***., и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 147 109 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** (ранее -  ***), равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2021 года в размере  60 608 908 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 25 января 2021 года  по 16 сентября 2021 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 20 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 147 109 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** (ранее -  ***), равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2021 года в размере  60 608 908 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 25 января 2021 года  по 16 сентября 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова