Дело № 2-6685/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

18 декабря 2019 года 

Центральный районный суд г. Волгограда

В составе председательствующего судьи – Лемякиной В.М.,

при секретаре - Санжеевой О.В.,

помощнике - ФИО1

с участием представителя истцов – ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации Волгограда об оспаривании расчета арендной платы за земельный участок, об оспаривании условий договора аренды земельного участка.

У с т а н о в и л

Истцы обратились в суд с иском к администрации Волгограда в обоснование указав, что 05.04.2017 ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли - продажи в общую долевую собственность приобрели объект недвижимого имущества по адресу: ... при этом ФИО3 принадлежит ... доли объекта, а ФИО4 принадлежит ... доли объекта. Истицы, в качестве правообладателей объекта недвижимого имущества, заключили с администрацией Волгограда договор аренды земельного участка кадастровый №... занимаемого принадлежащим им имуществом №... от 08.09.2016. Администрация Волгограда при вступление в договор №... новых арендаторов в 5 раз увеличила размер арендной платы за землю. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Волгограда от 15.03.2018 по делу №... удовлетворены требования этих же истцов к администрации Волгограда о признании отчета об оценке недействительным, понуждении к установлению арендной платы из расчета рыночной стоимости земельного участка. По результатам судебной экспертизы проведенной в рамках дела №... рыночная стоимость земельного участка установлена судом в размере ... руб. за 1 кв. м. по состоянию на дату экспертизы - 24.01.2018. 

В связи с истечением срока действия договора аренды №... Администрация Волгограда подготовила новый договор аренды №... от 02.07.2019 того же земельного участка кадастровый №..., в соответствии с которым арендная плата за землю увеличилась в 4 раза по сравнению с размером определенным решением суда. Такое увеличение арендной платы связано с применением Арендодателем нового размера рыночной стоимости земельного участка определенного на основании отчета об оценке от 02.07.2019 г. №..., а именно рыночная стоимость участка увеличилась с ... руб. за 1 кв. м до ... руб. за 1 кв. м.

Истцы не согласившись с размером величиной арендной платы и её расчетом, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, направили в адрес ответчика протокол разногласий письмом от 21.08.2019. Ответчик письмом от 10.09.2019 исх. №...-оа уведомил истцов об отказе в согласовании протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 пп. 1.5.7 Порядка утвержденного Постановлением № 469-п рыночная стоимость земельных участков, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.

Поскольку рыночная стоимость спорного земельного участка определена судебным экспертом по состоянию на 24.01.2018 и установлена решением суда, у администрации Волгограда отсутствовали основания для изменения рыночной стоимости земельного участка ранее чем через 3 года. Изменение состава арендаторов или заключение нового договора аренды на тот же участок в силу положений Порядка утвержденного Постановлением № 469-п не является основанием для изменения арендной платы.

В связи с этим истцы, с учетом уточнений требований, просят признать недействительным расчет арендной платы, подготовленный арендодателем к договору аренды земельного участка по ... от 02.07.2019 №... (приложение к договору аренды земельного участка №...), обязать администрацию Волгограда установить арендную плату за землю по договору аренды №... от 02.07.2019 с 11.06.2019 (даты начала действия договора) из расчета рыночной стоимости земельного участка кадастровый №... — 409руб. 80 коп. за 1 кв. м. изложив Приложение №... в договору аренды №... от 02.07.2019 «Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды №... от 02.07.2019» в следующей редакции: арендатор ФИО3, рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м 409,8 руб., площадь доли 5 899 кв.м, коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) 0,0859, коэффициент категории арендатора земельного участка (Кказ) 1, сумма годовой арендной платы 207 655,54 руб.;

арендатор ФИО4, рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м 409,8 руб., площадь доли 17 697 кв.м, коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) 0,0859, коэффициент категории арендатора земельного участка (Кказ) 1, сумма годовой арендной платы 622 966,61 руб., итого площадь земельного участка 23 596 кв.м., сумма годовой арендной платы 830 622,15 руб..

Истцы в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, обеспечили участие представителя.

Представитель истцов в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика администрации Волгограда, представитель третьего лица департамента муниципального имущества администрации Волгограда в судебное заседание не явились, обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие, предоставили отзыв на исковое заявление.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, - если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 05.04.2017 ФИО3 и ФИО4 по сделке купли-продажи приобретен в общую долевую собственность объект недвижимого имущества – незавершенное строительством здание дома ребенка по адресу ..., при этом ФИО3 принадлежит ... доли данного объекта (запись регистрации №...), а ФИО4 – ... доли объекта (запись регистрации №...). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №...

20.06.2017 администрацией Волгограда было подготовлено изменение к договору аренды №... от 08.09.2016 указанного земельного участка площадью ... кв.м. ранее заключенного с прежним собственником объекта недвижимости, в части состава арендаторов и арендной платы по договору. В рамках данного договора аренды на основании решения Центрального районного суда г. Волгограда по делу №... установлена арендная плата за землю из расчета рыночной стоимости земельного участка ... рублей за квадратный метр.

Срок действия указанного договора аренды истек.

Администрацией Волгограда подготовлен договор аренды №... от 02.07.2019 с арендаторами ФИО3, ФИО4 того же земельного участка кадастровый №..., в соответствии с которым арендная плата рассчитана с учетом рыночной стоимости одного квадратного метра - ... рублей. Расчет арендной платы приведен в Приложении №... к договору аренды. Рыночная стоимость рассчитана ... №... от 02.07.2019. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка кадастровый №... составляет ... рублей. Дата оценки 03.06.20109. Оценка проведена на основании задания департамента муниципального имущества администрации Волгограда. 

Арендаторы ФИО3 и ФИО4 подписали договор аренды с протоколом разногласий в части определения арендной платы от 21 августа 2019 года.

Однако, администрация Волгограда не согласовала разногласия по протоколу разногласий от 21 августа 2019 года, о чем составлен протокол от 09 сентября 2019 года.

По смыслу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. 

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, - если иное не установлено Земельным Кодексом РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Волгоградской области на настоящее время действует Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановление Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок)

Согласно п. 1.1. Порядка, - настоящий Порядок разработан в целях повышения эффективности использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, предоставленных в аренду без торгов (далее именуются - земельные участки), упорядочения процедуры установления арендной платы за такие земельные участки и установления единого подхода к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим лицам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Согласно п. 2.5. Порядка, - размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Согласно п. 1.5.7. Порядка, - годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Рыночная стоимость земельных участков, указанных в абзаце первом настоящего подпункта, изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.

Как указывалось выше, при расчете арендной платы администрацией использовалась рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом ... №..., составленного по поручению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в связи с заключением оспариваемого договора аренды земельного участка.

При составлении отчета оценщик руководствовался Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства судом выяснялся вопрос о намерении истцов оспаривать в рамках настоящего иска указанный Отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, а также о назначении судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель истцов достоверность отчета по определению рыночной стоимости ... в рамках данного гражданского дела не оспаривал, ходатайства о назначении экспертизы не заявлял.

Также сторона истцов не оспаривает математическую правильность расчета арендной платы.

В обоснование требований истцы ссылаются на необходимость применения при расчете стоимости арендной платы рыночной стоимости земельного участка, установленной решением суда по гражданскому делу №... от 15.03.2018 и как следствие ранее действующим договором аренды, поскольку с момента ее установления не прошло трех лет.

С учетом исследованных доказательств по делу, а именно, учитывая, что отчет ... №... на настоящее время не оспорен, администрацией Волгограда произведен верный расчет арендной платы земельного участка при подготовке проекта договора аренды от 02.07.2019 №.... В расчете использована формула, установленная приведенным выше Порядком.

Довод истцов о необходимости применения при расчете рыночной стоимости земельного участка установленной в рамках рассмотрения гражданского дела №... от 15.03.2018 суд находит не состоятельным, поскольку при принятии решения по указанному делу принималось в качестве доказательства экспертное заключение ... от 24.01.2018. 

Указанное заключение к настоящим правоотношениями применено быть не может, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. С даты составления экспертного заключения ... прошло более 6 месяцев.

Положения п.1.5.7 Порядка, именно изменение рыночной стоимости земельного укатка не чаще чем 1 раз в 3 года в данном случае применению не подлежат. По смыслу приведенного нормативно-правового акта, данный Порядок регулирует определение арендной платы за земельные участки, переданные в аренду, то есть на данные правоотношения указанное требование распространяется с момента заключения договора аренды от 02.07.2019 №....

Рыночная стоимости земельного участка установленная в рамках иного договора аренды заключенного на иных условия и на определенный срок, применению к настоящим правоотношениям не подлежит, поскольку существенные условия договора аренды от 02.07.2019 №... устанавливаются вновь независимо от совпадения субъектного состава сторон, объекта аренды, оснований предоставления земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах исковые требования истцов являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к администрации Волгограда о признании недействительным расчета арендной платы к договору аренды земельного участка по ... от 02.07.2019 №..., возложении обязанности установить арендную плату за землю по договору аренды №... от 02.07.2019 с 11.06.2019 из расчета рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер №... – 409, 80 рублей за 1 кв. м. - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Волгограда.

Мотивированное решение суда составлено 25 декабря 2019 года.

Судья В.М. Лемякина