К делу № 10 июля 2018 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Туапсе 

Туапсинский городской суд в составе председательствующего: 

судьи Кит В.О.,

при секретаре судебного заседания Арустамян Н.Г.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома в размере 650 000 руб. 

Свои требования истец мотивировав тем, что 26 марта 2015 года между ею и ответчицей был заключен предварительный договор купли - продажи 2/3 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного имущества была оценена в 1 200 000 рублей. Отчуждаемое имущество принадлежало сыну ответчицы - КАН на праве собственности. Сама же ответчица выступала в его интересах по нотариально удостоверенной доверенности. Срок действия предварительного договора и заключение основного договора купли - продажи был определен ими до 01.09.2015 года. Поскольку всей суммы сразу у него не было, в договоре был оговорен порядок расчетов, а именно: 650 000 рублей он был должен передать продавцу 26.03.2015 года, 350 000 руб. - до 01.09.2015 года и оставшиеся 200 000 руб. - до 01.12.2015 года. В свое же время ФИО3 приняла на себя обязательства по передаче указанного имущества в мое пользование в срок до 31.08.2015 года. Во исполнение условий вышеуказанного договора я передал ФИО3 620 000 рублей 04.03.2015 года, и оставшиеся 30 000 рублей в день подписания договора, - 26.03.2015 года, о чем ФИО3 собственноручно составлены две расписки в получении указанных сумм. К 01.09.2015 года он по телефону попытался связаться с ФИО3 для того, чтобы договориться о встрече для передачи денег и соответственно для получения от нее ключей от домовладения, однако, она не ответила. Разговор состоялся только через несколько дней, ФИО3 сказала что с деньгами не торопит и просит немного времени для решения каких - то своих вопросов. Он обратился к адвокату за консультацией, после чего его направила в МФЦ за получением Выписок из ЕГРН на объекты, указанные в договоре, после получения которых, выяснилось, что объекты были проданы 19.07.2016 года некому ФИО6 Таким образом, он пришел к выводу о том, что ФИО3 не собиралась продавать ему домовладение с земельным участком. В связи с чем просил взыскать с ФИО5 денежные средства в размере 650 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила, просила признать сумму, уплаченную по предварительному договору купли - продажи - авансом. Взыскать с ФИО3 денежные средства в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб., мотивировав тем, что ответчик определила сумму 650 00 рублей как предоплату за продаваемое недвижимое имущество. Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст. 487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е. не может быть достаточной гарантией того, что основной договор будет подписан. Поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами, носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств, следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована. Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору представляется недопустимым. Поскольку договор купли- продажи заключен не был, договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы, то являющиеся предметом спора деньги в сумме 650 000 рублей являются не задатком, а авансом. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании не оспаривал получение ФИО3 денежных средств по договору, в судебном заседании предложил вариант мирового соглашения путем заключения основного договора купли-продажи с нынешним собственником земельного участка ФИО6.

Представитель истца в судебном заседании возражала против указанного варианта мирового соглашения при данных обстоятельствах, указывая на то, что предусмотренных законом оснований для заключения договора купли-продажи с иным лицом в настоящее время являющего собственником не имеется.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, 26 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО3, действующей по доверенности от ФИО7 был заключен предварительный договор купли - продажи 2/3 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Стоимость указанного имущества была оценена в 1 200 000 рублей, согласно п. 1.3 указанного договора. 

Отчуждаемое имущество принадлежало ФИО7 на праве собственности. 

Согласно п. 2.1 Договора денежный расчет между сторонами должен был производится следующим образом: 650 000 руб. покупатель передает – 26.03.2015 года (день составления предварительного договора), 350 000 руб. 01.09.2015 года, 200 000 руб. – 01.12.2015 года.

В соответствии с п. 3.1 продавец обязуется передать покупателю вышеуказанный дом и земельный участок до 31.08.2015 года, а в соответствии с п. 3.2 в срок до 01.09.2015 года заключить основной договор купли-продажи части жилого дома и части земельного участка.

Согласно расписки от 04.03.2015 года ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 620 000 руб. в качестве предоплаты за продаваемую 2/3 доли жилого дома и 2/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ее сыну ФИО7 по доверенности на основании предварительного договора купли-продажи.

Согласно расписки от 26.03.2015 года следует, что ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 30 000 руб. в качестве предоплаты за продаваемую 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО7

Основной договор купли-продажи 2/3 долей земельного участка и 2/3 долей жилого дома между сторонами в установленный ими срок, до 01.09.2015 года, заключен не был.

Истец обратился к ответчику с требованием возвратить уплаченную сумму аванса в размере 165 000 рублей, однако по настоящее время сумма аванса ему не возвращена, что и послужило основанием для его обращения в суд. 

Из пояснений истца в исковом заявлении следует, что ФИО3 после 01.09.2015 года перестала выходить с ним на связь.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.03.2018 года на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> собственником 2/3 доли указанного земельного участка является ФИО6, право на указанную долю зарегестрированно 19.07.2016 года.

В соответствии с п. 1, 2, 6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен только предварительный договор купли- продажи. 

Деньги в сумме 650 000 рублей были переданы при отсутствии договора купли- продажи долей земельного участка и долей жилого дома, поэтому указанная сумма является авансом.

При этом, как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела в установленный в предварительном договоре от 26.03.2015 года срок до 01.09.2015 года, стороны основной договор купли-продажи 2/3 долей земельного участка и 2/3 долей жилого дома не заключили, предложение заключить основной договор купли-продажи ни одна сторона сделки другой не направляла.

Более того из материалов дела следует, что 2/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> - 19.07.2016 года были зарегестрированы на нового собственника ФИО6, что не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании, и подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.03.2018 года.

В связи с чем суд приходит к выводу, что ответчик уклонилась от заключения основного договора купли- продажи имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота,, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара). Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. 

Поскольку переданная истицей ответчице денежная сумма в размере 650 000 руб. определена судом как авансовый платеж, данная сумма подлежит возврату истцу, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу. 

Более того предмет договора 2/3 доли земельного участка перешли в собственность иного лица – ФИО6 

В связи с чем, в соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекратились, оснований для удержания ответчицей денежных средств в размере 650 000 не имеется.

На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ, аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. 

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома - удовлетворить.

Признать сумму, уплаченную по предварительному договору купли - продажи 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома от 26 марта 2015 года - авансом.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства по предварительному договору купли-продажи 2/3 доли земельного участка и 2/3 доли жилого дома от 26 марта 2015 года в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда, через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена 10 июля 2018 года.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 июля 2018 года.

Председательствующий: _____ подпись___

Копия верна:

Судья 

Туапсинского городского суда В.О. Кит