Дело № 2-173/2025 (УИД 37RS0012-01-2024-004601-92)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Иваново

Октябрьский районный суд г. Иванова в составе председательствующего судьи Королевой Ю.В., при секретаре Поповой А.Н., с участием представителя истца – помощника прокурора Ленинского района г. Иваново Шепелина А.М., представителя ответчика ФИО1, представителя третьего лица ФИО2 – ФИО3, третьих лиц ФИО4 и ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ленинского района г. Иваново, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Народная компания» о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратур Ленинского района г. Иваново, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ООО «Народная компания» о признании договора недействительным, в котором просит признать недействительным договор управления общим имуществом многоквартирного дома 5 по ул. Владимирская г. Иваново, заключенный 31.01.2023 с ООО «Народная компания».

Требования мотивированы тем, что Прокуратурой Ленинского района г. Иваново по обращению ФИО2 проведена проверка исполнения требований жилищного законодательства в отношении ООО «Народная компания», в ходе которой установлено что ответчик осуществляет управление многоквартирным домом № 5 по ул. Владимирская г. Иваново. Управление общим имуществом указанного выше МКД осуществляется ООО «Народная компания» на основании результатов открытого конкурса, проведенного Администрацией г. Иваново 31.03.2023, победителем которого как единственный участник конкурса признан ответчик. В нарушение п. 3 ч.2 ст. 162 ЖК РФ, п.п. «в» п.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п.п. 38, 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 в проекте договора, предлагаемому для подписания с организатором конкурса собственниками помещений отсутствуют существенные условия, а именно в документе конкурсной документации, содержащей сведения о характеристиках объекта конкурса, неверно указан вид благоустройства дома, площадь помещений общего пользования указана как «не определенная», с учетом которых должны в договоре отражаться состав общего имущества, с указанием его характеристик и технического состояния, перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, периодичность их выполнения и стоимость. Также в конкурсной документации неверно определено техническое состояние конструктивных элементов общего имущества МКД, в отношении конструктивного элемента - кровли неверно указан материал, из которого он изготовлен (вместо шифера указано железо). При этом описание указанных в проекте договора конструктивных элементов отсутствует, имеется лишь указание на их наличие либо отсутствие. Также в документации неверно определен состав инженерного оборудования, указано на отсутствие горячего водоснабжения, в то время, как оно имеется. Отсутствует указание на наличие в доме таких конструктивных элементов как «крыльцо». Также в документации неверно определено и указано наличие окон и их описание, отсутствуют данные по уборочной площади лестниц, общих коридоров и иных помещений общего пользования. Кроме того, в состав общего имущества не включены три выгребные ямы. Указанные недостатки свидетельствуют о нарушениях при подготовке конкурсной документации в части определения состава общего имущества. Помимо выше указанных нарушений в подготовке конкурсной документации установлено отсутствие в проекте договора условия об обеспечении исполнения обязательств, определенное в п. 16 конкурсной документации как существенное. Отсутствует в проекте договора и условие об обязанности управляющей компании самостоятельно включать данное условие в договор. В проекте договора управления Конкурсной документации указано на перечисление всех видов услуг и работ в приложении № 3 к договору, в котором какие-либо перечни отсутствуют. Кроме того, ссылки на приложения, указанные в договоре, не соответствуют фактически содержащейся в них информации. Не содержит конкурсная документация и информации о направлении победителем конкурса подписанных им проектов договора управления МКД собственникам помещений МКД и лицам, принявшим помещения, для их подписания, что также свидетельствует о несоответствии конкурсной документации п. 91 Правил № 75. С учетом указанных выше недостатков, проект договора не соответствует требованиям п.2 ч.3 ст. 162 ЖК РФ, что в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ является основанием для признания договора управления недействительным. С учетом выше изложенного, прокурор обратился в суд с настоящим иском. 

Представитель истца помощник прокурора Ленинского района г. Шепелин А.М. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Народная компания» ФИО1 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, сославшись в обоснование своих возражений на доводы, изложенные в ранее представленных письменных возражениях на иск, согласно которым указал, что, по сути, истцом заявлены требования о признании несостоявшимся конкурса, по результатам которого был заключен оспариваемый прокурором договор, по которым управляющая компания является не надлежащим ответчиком. Также полагал, что основания для признания договора недействительным отсутствуют, поскольку все его существенные условия, определенные ч.3 ст. 162 ЖК РФ сторонами согласованы и отражены в договоре. Так, состав общего имущества определен в Приложение № 1 к договору. Перечень работ и услуг по управлению определен в Приложении № 2 к договору. При этом, состав общего имущества в приложении определен с учетом требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, а перечень работ и услуг, в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Также в договоре в разделе 4 определены порядок определения цены договора. В разделе 6 оспариваемого договора определен порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств. Доводы стороны истца о недействительности договора ввиду отсутствия в нем условия об обеспечении исполнения полагал необоснованными, поскольку данное условие в силу закона не является существенным для договора управления общим имуществом МКД. Также полагал не обоснованными ссылки истца на допущенные в договоре технические ошибки в части неверного указания в договоре приложений к нему, содержащим информацию об обязанности управляющей компании хранить документацию, об утверждении формы акта о нарушении условий договора, поскольку они не могут являться основанием для признания договора недействительным. Кроме того, указанные недостатки касаются подготовки конкурсной документации. А не заключенного между ответчиком и третьими лицами договора управления. Обратил внимание суда на то, что заключенный договор исполняется обеими сторонами. Доводы третьих лиц – собственников жилых помещений МКД свидетельствуют о споре относительно качества и полноты оказываемых управляющей компанией услуг, а не о недействительности договора. На этом основании просил в удовлетворении иска отказать. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, направила в суд своего представителя. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании иск прокурора поддержала. Дополнительно пояснила, что в конкурсной документации отсутствует ссылка на обязанность единственного участника конкурса заключить договор управления в порядке ст. 445 ГК РФ, ввиду чего управляющая компания смогла уклонится от соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, обязательного для дел данной категории. Также ответчиком нарушены требования ч.5 ст. 161 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ, поскольку договоры не заключены ни с одним из собственников помещений спорного МКД, чем нарушено их право на урегулирование условий договора. Полагала, что отсутствие в конкурсной документации ссылки на обязанность включения в проект договора существенных условий позволило ответчику не включать указанные условия в спорный договор, а также уклонится от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг. При этом, в тариф включены расходы на взаимодействие и расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Также оспариваемый договор не содержит существенного условия об обеспечении исполнения обязательств управляющей компанией в случае неисполнения договорных обязательств. С учетом изложенного, полагала, что основания для признания спорного договора недействительным имеются, а требования прокурора подлежат удовлетворению. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании иск прокурора также поддержала, полагала его законным и подлежащим удовлетворению. Дополнительно пояснила, что проект договора управления ею не получался и не заключался. Информацию об управляющей компании она получила из первой выставленной на ее имя квитанции. Указала, что ответчик управлением общего имущества не занимается, никаких услуг не оказывает, на жалобы не реагирует. На обращения и телефонные звонки жителей дома аварийно-диспетчерская служа ответчика не отвечает, оставленные заявки не исполняет. Для отключения отопления в доме или его подключении жильцам приходится обращаться в Администрацию г. Иваново или народный фронт. Из оказываемых услуг ответчик выполняет лишь откачку выгребных ям. Указала, что в результате отказа управляющей организации заключить договора на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, она вынуждена оплачивать вместо единого платежного документа несколько квитанций.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебном заседании с иском прокурора согласилась. Дополнительно пояснила, что проект договора управления ею не получался и не заключался. Ответчик никаких услуг собственникам помещений МКД не оказывает, за исключением откачки один раз в три месяца выгребных ям. На обращения не реагирует. При этом, они регулярно оплачивают выставляемые ответчиком квитанции за услуги, которые им не оказываются, в связи с чем, они хотели бы, чтобы управление общим имуществом их МКД осуществляла иная управляющая компания. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Иваново ФИО6 в судебное не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие либо об отложении рассмотрения дела не просила. В ходе рассмотрения дела на исковое заявление возражала, сославшись в обоснование своих возражений на отсутствие законных оснований для признания спорного договора управления недействительным. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 в судебное не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие либо об отложении рассмотрения дела не просила, возражений на исковые требования суду не представила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 162 адрес кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ч.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В силу п. 2.3. ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно ч.3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.5 ст. 200 ЖК РФ в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении (п. 4.1 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно ч.5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

В силу п. 17 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, многоквартирный дом № 5 по ул. Владимирской г. Иваново состоит из пяти квартир. 

Согласно выпискам из ЕГРН в отношении жилых помещений – квартир, расположенных в МКД по адресу: 

<

...> собственниками квартиры № являются ФИО4 (95/200 доли в праве общей долевой собственности) и ФИО2 (105/200 доли), собственником квартиры № является ФИО7, собственником квартиры № № - городской округ Иваново, квартиры № – ФИО5

31.10.2023 Администрация г. Иванова провела конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 5 по ул. Владимирская г. Иваново, по результатам которого победителем признана управляющая организация ООО «Народная компания».

Порядок проведения указанного конкурса как и его результаты оспорены не были, доказательств обратного в материалы дела в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

В соответствии с ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с положениями ч. 5 ст. 161, п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с управляющей компанией, назначенной по результатам проведенного конкурса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с этой организацией.

В силу требований ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Таким образом, в данном случае договор управления между собственниками помещений многоквартирного дома № 5 по ул. Владимирская г. Иваново и ООО «Народная компания» является заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом от 31.01.2023 года.

Как следует из материалов гражданского дела, ООО «Народная компания» направило в адрес собственников помещений многоквартирного дома № 5 по ул. Владимирская г. Иваново договор управления (в том числе в адрес ФИО2 02.07.2024), подготовленный в соответствии с конкурсной документацией. 

Как следует из материалов дела, собственники помещений МКД договор не подписали, разногласий в адрес ООО «Народная компания» в установленный законом 30-дневный срок не направили, доказательств обратного суду не представлено. 

Таим образом, собственники уклонились от выполнения обязанности заключить договор управления, при том, что договор на тех условиях, которые заявлены ответчиком, вопреки доводам иска, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы собственников.

Как следует из искового заявления прокурора, основанием для признания договора управления недействительным в порядке ч.2 ст. 168 ГК РФ как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и посягающей при этом на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку в нем стороны не отражены существенные условия договора управления, предусмотренные законом, что свидетельствует о том, что сторонами соглашение по данным существенным условиям договора не достигнуто. В частности, истец ссылается на то, что в документе конкурсной документации, содержащей сведения о характеристиках объекта конкурса, неверно указан вид благоустройства дома, площадь помещений общего пользования указана как «не определенная», с учетом которых должны в договоре отражаться состав общего имущества, с указанием его характеристик и технического состояния, перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, периодичность их выполнения и стоимость. Также в конкурсной документации неверно определено техническое состояние конструктивных элементов общего имущества МКД, в отношении конструктивного элемента - кровли неверно указан материал, из которого он изготовлен (вместо шифера указано железо). При этом описание указанных в проекте договора конструктивных элементов отсутствует, имеется лишь указание на их наличие либо отсутствие. Также в документации неверно определен состав инженерного оборудования, указано на отсутствие горячего водоснабжения, в то время, как оно имеется. Отсутствует указание на наличие в доме таких конструктивных элементов как «крыльцо». Также в документации неверно определено и указано наличие окон и их описание, отсутствуют данные по уборочной площади лестниц, общих коридоров и иных помещений общего пользования. Кроме того, в состав общего имущества не включены три выгребные ямы.

Таким образом, основанием для признания договора управления от 31.01.2023 сторона истца полагает несогласованность существенных условий указанного договора как в тексте договора, так и в конкурсной документации, являющейся часть оспариваемого договора управления. 

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В части 3 статьи 162 ЖК РФ содержатся существенные условия договора управления многоквартирным домом, то есть условия, без которых договор считается незаключенным. К ним относятся: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Проанализировав текст оспариваемого договора, в том числе его приложения № 1, представляющего собой описание конструктивных элементов МКД, входящих в состав общего имущества, передаваемого в управление ответчику, суд приходит к выводу о том, что изложенный в них перечень элементов МКД, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, соответствует требованиям, установленным п.1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и п.1 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

При этом, в соответствии с выше указанными нормами закона, обязательность указания в договоре управления сведений о техническом состоянии конструктивных элементов дома (степени износа, материале, из которого изготовлены конструктивные элементы), входящих в состав общего имущества, не предусмотрена.

Неполное указание конструктивных элементов МКД и сведений об их характеристиках (отсутствие указания на наличие выгребных ям, крыльца, системы горячего водоснабжения), неверное указание вида благоустройства, отсутствие сведений о площади помещений общего пользования, в том числе уборочной площади, описания конструктивных элементов имущества, сходящего в состав общего имущества МКД (окон) не свидетельствует о незаконности договора, а может свидетельствовать о незаключенности такового. 

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как уже было отмечено, спорный договор не может быть признан незаключенным, поскольку наличие в нем недостатков в изложении перечня общего имущества, не нарушает прав собственников помещений, согласно пояснений которых, ими оплачивались услуги ответчика по управлению общим имуществом дома, при этом ответчиком оказывались слуги по содержанию общего имущества (в частности по подключению и отключению системы общедомовой системы отопления, очистке выгребных ям, что следует из пояснений третьих лиц).

Таким образом, не указание в составе общего имущества определенных элементов, в частности выгребных ям, не нарушило права собственников, которым услуги по очистке указанных ям ответчиком оказывались, что подтверждается тем обстоятельством, что не смотря на отсутствие конкретного указания на них в договоре, управляющей организацией осуществлялось управление и содержание данного имущества. 

Доводы искового заявления о том, что спорный договор управления не содержит обязательного условия о перечне работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, суд также находит не обоснованными, поскольку сведения о перечне таковых содержится в п. 3.1.1. договора управления, согласно которому перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКЖД устанавливается в приложении № 2 и приложении № 3 договора. 

Оценивая доводы иска о том, что отсутствие в оспариваемом договоре условия об обеспечении исполнения обязательств, определенное в п. 16 конкурсной документации как существенное, а также условия об обязанности управляющей компании самостоятельно включать данное условие в договор, является основанием для признания его недействительным, суд исходит из того, что согласно нормам действующего закона, указанное условие не является существенным для договора управления, в связи с чем, не свидетельствует о нарушении договором в части отсутствия в нем подобного условия, норм действующего закона, которое являлось бы основанием для признания договора недействительным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ. 

По аналогичным основаниям суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что недостатки в изложении информации в оспариваемом договоре в части изложения условий договора в приложениях к нему (о согласовании сторонами формы акта о нарушении условий договора, об установлении перечня документации, которую обязан вести и хранить ответчик), которые выражены в отсутствии в приложении условий, ссылка на которые имеется в тексте договора, могут расцениваться как нарушения требований закона, посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Доводы стороны третьих лиц, не оспоривших фактическое исполнения ответчиком условий договора, в частности путем оказания услуг по управлению и содержанию общим имуществом (очистка выгребных ям, наладка системы отопления), о том, что услуги по договору ответчиком оказаны не в полном объеме либо не надлежащего качества, не являются основанием для признания оспариваемого договора недействительным.

С учетом изложенного, оснований для признания оспариваемого договора управления от 31.01.2023, заключенного между ответчиком и третьими лицами, по основаниям, изложенным в исковом заявлении суд не усматривает. 

Иных оснований для признания договора недействительным стороной истца не заявлено, доказательств наличия таковых в материалы дела не представлено. 

При этом суд отмечает, что собственники не лишены права в установленном законом порядке решить вопрос о смене управляющей компании в случае, если ими оспаривается полнота и качество, оказываемых управляющей компанией услуг. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска прокурора Ленинского района г. Иваново, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Народная компания» о признании договора недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Ю.В. Королева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2025 года.