Дело № 2-66/2018 г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца Павловская 13 февраля 2018 года 

Павловский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Фещенко И.А.

при секретаре судебного заседания Белицкой Н.В.

с участием: ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей, переданных ею в качестве задатка по предварительному договору купли- продажи недвижимости.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что решила приобрести жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Данный жилой дом и земельный участок принадлежат ФИО3 на основании: Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, №, договор купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №(215), в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и ответчиком - ФИО3, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи названного недвижимого имущества. 

Согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ «Окончательная, согласованная между сторонами, цена Объекта составляет 1770000 рублей, до момента подписания настоящего договора Покупатель передал Продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за приобретаемый по настоящему Договору Объект».

Она выполнила свои обязательства, и до подписания договора купли-продажи недвижимости передала лично в руки ответчику ФИО3 денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

В связи с тем, что у нее в наличии не было полностью денежных средств на покупку указанной выше недвижимости, она сразу предупредила продавца ФИО3, до подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, что будет брать кредит в ПАО Сбербанк.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ДО № Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кредитной заявкой.

Поэтому в предварительный договор купли-продажи недвижимости был включен п. 6, который указывает, что в случае не заключения Договора приобретения Объекта по вине или инициативе Покупателя - задаток не возвращается, исключением является отказ банка в объекте. На такие условия согласился ФИО3. 

В октябре 2017 года она обратилась в ДО № Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк узнать о результате кредитной заявки № от ДД.ММ.ГГГГ. В ДО № Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк пояснили, что ей отказано в выдаче кредита, и выдали извещение. Этот факт подтверждается извещением от заместителя руководителя ДО № Ставропольского отделения № ФИО6, в котором указано «настоящим извещением ДО № Ставропольского отделения № ПАО Сбербанк, расположенный по адресу: 

<

адрес>, уведомляет, что по Вашей кредитной заявке № от ДД.ММ.ГГГГ принято отрицательное решение», которое она получила ДД.ММ.ГГГГ. 

Сделка купли - продажи недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1 и ответчиком не может состояться, по не зависящим от нее причинам, которые предусмотрены предварительным договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому все обязательства предварительного соглашения прекращаются, а ответчик ФИО3 обязан возвратить ей денежные средства.

Она обратилась к ответчику с просьбой вернуть ее денежные средства, но ФИО3 отказал ей в этом.

27 октября 2017 года она обратилась к ответчику с письменной просьбой возвратить добровольно денежные средства до 30 ноября 2017 года. Этот факт подтверждается кассовым чеком от 27.10.2017 года. В установленный срок, то есть до 30 ноября 2017 года ответчик добровольно не возвратил ей денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ 100 000 (сто тысяч) рублей, уплаченные ею ответчику следует считать авансом, который подлежит взысканию в ее пользу.

Срок исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26 сентября 2017 года уже истек. В п. 3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26 сентября 2017 года указано, что «Покупатель и Продавец обязуются заключить договор купли-продажи Объекта и зарегистрировать переход права собственности на Объект в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК до 30 ноября 2017 года».

Между сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи. Деньги в сумме 100 000 рублей были переданы при отсутствии договора купли-продажи недвижимости, поэтому указанная сумма не может рассматриваться как задаток и является авансом.

То обстоятельство, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по причине отказа Банка выдать ей кредит, правового значения не имеет и не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Истец просит: взыскать с ответчика - ФИО3, в ее пользу денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, а также судебные расходы в размере 8299 рублей 84 копейки: 3200 рублей - государственную пошлину; 5000 рублей - за составления искового заявления; за отправку заявления (требования) ответчику - 99 рублей 84 копейки.

Дело рассмотрено в соответствие со ст. 167 ГПК РФ, по ходатайству истца в ее отсутствие.

В судебном заседании ответчик исковые требования не признал. В обоснование непризнания иска ответчик указал, что с исковыми требованиями не согласен, считает их незаконными и не подлежащими удовлетворению в связи со следующим:

он является собственником жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> г. 

<

адрес>.

26 сентября 2017 года он заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка.

При подписании предварительного договора он получил от истицы задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, что отражено в п.2 указанного договора. Окончательная стоимость имущества определена в размере 1770000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с п.3 предварительного договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи и зарегистрировать в установленном законом порядке объект недвижимости в срок до 30.11.2017 года.

Ему известно, что в связи с отсутствием необходимой суммы истица обратилась в ПАО «Сбербанк России» с просьбой о предоставлении ей кредита.

Примерно в конце октября или начале ноября 2017 года, ФИО1 сообщила ему, что Банк одобрил предоставление ей кредита, в связи с чем они были приглашены в офис ПАО «Сбербанк России» для заключения договора и передачи кредитных денежных средств. Однако, в ходе проверки документов сотрудница банка увидела, что ФИО1 менее одной недели назад вышла замуж. Как ему стало известно из разговора истицы и сотрудницы ПАО «Сбербанк России», кредитная заявка была подана истицей до замужества, Банком одобрен кредит до замужества истицы. При этом ФИО1 нотариального согласия на получение кредита и приобретение недвижимости от своего нового супруга не представила. Как он понял с ее слов: у них с мужем возникли разногласия по поводу того, на чье имя следует регистрировать приобретаемый дом с земельным участком. 

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 26 сентября 2017 года между ним и истицей достигнуто соглашение по всем существенным условиям предстоящей сделки, сомнений в том, что указанная денежная сумма является задатком нет и быть не может, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что полученная им сумма в 100 000 рублей является авансом.

Суд, выслушав ответчика, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, приходит к следующему:

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и ответчиком - ФИО3, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи названного недвижимого имущества расположенного по указанному адресу, установив окончательную цену «Объекта» в размере 1770000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей. Согласно п.2 предварительного договора: до момента подписания настоящего договора Покупатель (ФИО1) передала Продавцу (ФИО3) задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за приобретаемый по настоящему договору «Объект» (л.д.6).

В соответствии с п.3 предварительного договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи и зарегистрировать в установленном законом порядке объект недвижимости в срок до 30.11.2017 года.

Согласно пункту 5 Предварительного договора: «В случае не заключения Договора приобретения Объекта по вине или инициативе Покупателя - задаток не возвращается, исключением является отказ банка в объекте».

Основной договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества сторонами не был заключен в срок до 30.11.2017 года, а также не заключен до настоящего времени. 

Полученная ответчиком по предварительному договору денежная сумма в размере 100 000 рублей истцу возвращена не была.

Факт выплаты истцом указанных денежных средств ответчиком не оспаривается.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка -предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Как предусмотрено п.6 Предварительного договора: «В случае не заключения Договора приобретения Объекта по вине или инициативе Покупателя - задаток не возвращается, исключением является отказ банка в Объекте». 

Из названного условия предварительного договора однозначно следует, что задаток Покупателю не возвращается в случае не заключения основного договора купли – продажи недвижимости по вине или инициативе Покупателя (истца). 

Исключением является отказ Банка в «Объекте», то есть отказ в выдаче кредита по причине несоответствия недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли - продажи, а так же предметом ипотеки, - требованиям Банка. 

Вследствие чего, обстоятельством, подлежащим доказыванию по настоящему спору, является: основание отказа Банка в выдаче кредита ФИО1

В исковом заявлении ФИО1 не называет причину отказа Банка в выдаче ей кредита.

Истцу предлагалось представить доказательства исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи.

На неоднократные предложения суда: содержащиеся в определениях суда: о подготовке дела к судебному разбирательству от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16), об отложении судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д,49), о назначении дела к судебному разбирательству от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61, - представить в качестве доказательства: сведения из Банка об основаниях отказа в выдаче кредита на приобретение недвижимого имущества, истец ФИО1 названное доказательство суду не представила, по вызову в судебное заседание не явилась, ходатайствуя о рассмотрении дела в ее отсутствие, что суд оценивает как уклонение от предоставления доказательства.

Представленное ФИО1 при подаче иска извещение ДО № Ставропольского отделения № филиала ПАО «Сбербанк России», об отказе ФИО1 в удовлетворении кредитной заявки от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит оснований отказа в выдаче кредита (л.д.11).

При этом, из доводов ответчика, изложенных в возражениях на иск, следует, что основной договор не был заключен по причине отказа Банка в выдаче ФИО1 кредита, так как менее чем за неделю до оформления кредитного договора ФИО1 вышла замуж, нотариального согласия на получение кредита и приобретение недвижимости от своего супруга в Банк не представила. Обратного истцом не доказано.

Кроме того, названные обстоятельства подтверждаются показаниями допрошенной в судебном заседании по ходатайству ответчика в качестве свидетеля ФИО2. Так из показаний ФИО2 следует, что она, являясь индивидуальным предпринимателем с разрешенным видом деятельности – деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или договорной основе, на основании заключенного с ФИО3 договора, должна была подобрать покупателя на продаваемый ФИО3 дом, подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки купли –продажи. ФИО1 сама нашла ФИО3 и он ее направил к ней. У ФИО1 не было денежных средств на приобретение дома, она хотела оформить кредит под залог приобретаемого дома. У нее- ФИО2, с Банком заключен договор, согласно которому: она может оформлять заявки на ипотечные кредиты от имени клиента и подавать их посредством Интернета, для этого на ее компьютере установлена специальная программа. ФИО1 подготовила пакет документов необходимых для подачи заявки на выдачу кредита. ДД.ММ.ГГГГ она - ФИО2, отправила заявку в Банк от имени Пружиной на получение ипотечного кредита на сумму 2 200 000 рублей. Ей пришло уведомление, что заявка принята и находится в обработке Банка. Затем ДД.ММ.ГГГГ пришло уведомление, что кредит одобрен. Она - ФИО2, начала собирать документы, чтобы Банк принял «Объект». «Объект» – это объект недвижимости: жилой дом и земельный участок. Она собрала выписки из Единого госреестра недвижимости на дом и земельный участок. Дом был оценен, отчет об оценке передан в Банк. «Объект» - дом и земельный участок были одобрены Банком. У нее в программе Банком сделана отметка, что кредит оформлен и выдан. ДД.ММ.ГГГГ были сданы документы, а 19.10.17г пришло уведомление сотрудника Банка, о том, что «Объект» одобрен. И было назначено время выдачи кредита - 20.10.17г. Они явились в Банк. Был заключен договор на банковскую ячейку для хранения денег. ФИО1 дали кредитный договор на подпись. А сотрудник Банка взяла ее паспорт и увидела отметку о регистрации брака, которой ранее не было, выяснилось, что примерно за неделю до этого ФИО1 вступила в брак. Банк начал проверять ее супруга, у него оказалась отрицательной кредитная история. И было отказано в выдаче кредита в запрашиваемой сумме. Была одобрена меньшая сумма, которой на покупку данного домовладения не хватало. Именно то, что ФИО1 вступила в брак стало причиной отказа в выдаче кредита. Она - ФИО2, утверждает, что основанием отказа Банка в выдаче кредита явился не сам жилой дом, а изменение семейного положения заемщика.

Суд принимает показания свидетеля ФИО2, как достаточные и допустимые доказательства тому, что договор купли – продажи недвижимости не был заключен по вине или инициативе Покупателя (истца). 

Вследствие чего, отказ Банка в выдаче кредита был вызван обстоятельствами, не зависящими от ответчика. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик уклонялся от заключения основного договора или сделка не состоялась по его вине. Так, ответчик ФИО3 имел намерение заключить основной договор купли продажи недвижимого имущества, явился в Банк для оформления сделки, однако, сделка не состоялась по вине Покупателя – истца ФИО1

Из п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ следует, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. 

Суд считает несостоятельными доводы истца о том, что соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникнет только после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. 

При названных истцом условиях действительности соглашения о задатке, утрачивается правовая природа задатка, как обеспечительной меры.

В данном случае между сторонами заключен Предварительный договор купли – продажи недвижимости.

При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд считает несостоятельными доводы истца о том, что переданная ею ответчику денежная сумма в размере 100 000 рублей является авансом.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Факты заключения предварительного договора между сторонами по настоящему делу на изложенных в нем условиях и исполнение его истцом в части уплаты задатка в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривались.

Исходя из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Исходя из установленных судом обстоятельств, при заключении предварительного договора стороны достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка и жилого дома в последующем будет заключен договор купли-продажи. Следовательно, и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.

Предварительный договор по своему содержанию одновременно включает условия о передаче покупателем денежных средств в счет задатка.

Указанный договор подписан сторонами, его условия были согласованы.

Соответственно, оснований полагать, что ФИО1 заблуждалась относительно природы переданных ею ответчику в качестве задатка денежных средств, не имелось. Тем более, в предварительном договоре содержится однозначное условие о том, что в случае не заключения основного договора по вине покупателя, - задаток не возвращается. 

При таких обстоятельствах не допускается произвольное толкование условий предварительного договора в зависимости от того, в каком положении находится сторона договора, вследствие чего, не имеется предусмотренных законом оснований оценивать переданную ФИО1 денежную сумму, как аванс. 

Суд считает несостоятельными доводы истца, о том, что сделка купли - продажи недвижимости: жилого дома и земельного участка, не может состояться, по не зависящим от нее причинам, то есть по причине отказа Банка в выдаче кредита.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Нарушение какой-либо из сторон условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий.

В данном случае пунктом 6 Предварительного договора предусмотрен единственный случай возврата задатка Покупателю: отказ Банка в «Объекте», то есть, несоответствие недвижимого имущества требованиям Банка, при этом задаток не возвращается как в результате виновных действий, так и в результате не заключения договора «по инициативе Покупателя». 

Так же суд считает несостоятельными доводы истца, о том, что обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи между сторонами прекратились в связи с истечением срока предварительного договора и оснований для удержания ответчиком денежных средств в размере 100 000 рублей не имеется.

Истечение срока Предварительного договора купли - продажи не свидетельствует о том, что данный договор является недействительным. Условиями заключенного между сторонами Предварительного договора предусмотрены последствия его неисполнения в установленный срок по вине Покупателя, предусматривающие тот факт, что задаток не подлежит возврату. 

При таком положении дел, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не был заключен по причине ненадлежащего исполнения ФИО1 обязательств по предварительному договору купли-продажи, в связи с чем, задаток по условиям заключенного между сторонами договора, возврату ФИО1 не подлежит. 

При отказе в удовлетворении исковых требований, требование о компенсации судебных расходов удовлетворению не подлежит в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ.

руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, о взыскании денежных средств, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Павловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Павловского 

районного суда И.А. Фещенко