...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2017 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи К. А. Деминой,

при секретаре Е.С. Корощенко

с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н., удостоверение,

представителя истца ФИО1 по доверенности от 15.04.2016 года (сроком на 3 года), паспорт,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 15.08.2017 года (сроком на 1 год), удостоверение

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-2389/2017

по иску ФИО3 

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска

об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – трехкомнатную квартиру №..., путем выкупа, с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2 849 930 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 ГПК РФ и замены ненадлежащего ответчика надлежащим в порядке статьи 41 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – трехкомнатную квартиру ... путем выкупа, с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2 849 930 рублей, в том числе: 646 000 рублей стоимость квартиры, 1 085 000 рублей стоимость доли в праве аренды на земельный участок, 58 930 рублей убытки, связанные с изъятием квартиры, 1 060 000 рублей доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит трехкомнатная квартира .... Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, на районные администрации возложена обязанность по принятию мер к отселению жильцов в срок не позднее 31.12.2014 года. Постановлением администрации города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ приято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме. В июне 2017 года истец обратился в администрацию Города Томска с заявлением о выплате выкупной цены, однако, до настоящего времени ответчиком данный вопрос не решен (т.1, л.д.2-3).

В отзыве муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска считает требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению. По мнению ответчика, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, не является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70%, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ. Следовательно, необходимость капитального ремонта определяется только при установлении степени физического износа основных конструктивных элементов - крыша, стены, фундамент. Физический износ, указанный в выписке, может подразумевать как износ основных конструктивных элементов, так и износ элементов, восстановление которых относится к работе по текущему ремонту. Доказательств того, что физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома на дату приватизации помещения истцами составлял более 70%, материалы дела не содержат. Истцом приватизация жилого помещения произведена 25.01.2012 года. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу 06.07.2012 года. Между приватизацией и признанием дома аварийным прошло мене полугода, что может свидетельствовать о том, что истцом приватизация спорного имущества произведена не с целью проживания в нем, а с целью последующего обогащения за счет ответчика, что свидетельствует о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом. Установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны. Учитывая, что выплата выкупной цены за изымаемое для муниципальных нужд имущество носит исключительно компенсационный характер, истец может рассчитывать на получение компенсации только за то, чего лишился в результате изъятия имущества (т.1, л.д. 181-183).

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в силу статьи 167 ГПК РФ, дело рассматривается при имеющейся явке.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала с учетом уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, настаивала на их удовлетворении. Просила суд установить выкупную стоимость изымаемого имущества на основании заключения судебной экспертизы, составленного ООО «...», в размере 2 849 930 рублей, с учетом стоимости квартиры, стоимости доли в праве аренды на земельный участок, убытков, связанных с изъятием квартиры, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Представитель ответчика иск не признала, полагала, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, поскольку между приватизацией истцом спорного жилого помещения и признанием дома аварийным прошел небольшой промежуток времени, что свидетельствует об осуществлении приватизации не с целью проживания в таком доме, а для получения материальной выгоды, в связи с чем требование компенсации за непроизведенный капитальный ремонт неправомерно.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, допросив эксперта, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд считает заявленные требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г. Томска в лице К. и ФИО3, принадлежит трехкомнатная квартира ...

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении ФИО3 жилого помещения в порядке приватизации в собственность впервые (т.1, л.д.9), свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.10).

Заключением Межведомственной комиссии администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом ... признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д. 4).

Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесений изменений в отдельные постановления администрации Города Томска», многоквартирный дом ... признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.6).

Согласно постановлению администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: », постановлено изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: (т.1, л.д. 5).

Требованием администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, истцу предложено в течение 6 месяцев со дня его получения произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , в котором ему на праве собственности принадлежит (т.1, л.д.7).

От сноса многоквартирного дома за счет собственных сил и средств истец отказался, требование в установленный законом срок не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию Города Томска с заявлением о выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения в размере 3 516 000 рублей (т.1, л.д. 61-62).

Как следует из ответа администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №-ж, постановление администрации Города Томска № «Об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: », утверждено ДД.ММ.ГГГГ. После принятия органом местного самоуправления решения об изъятии, недвижимое имущество подлежит изъятию путем предоставления возмещения. Оценка недвижимого имущества будет осуществляться оценочной компанией, выбранной в соответствии с ФЗ от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». При определении в установленном порядке размера возмещения, будет представлен на подпись проект соглашения об изъятии (т. 1, л.д. 63-64).

Согласно письму администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №-ж «Об организации работы по оценке и изъятию жилого помещения № по », администрацией Советского района г. Томска г. Томска проводятся мероприятия по организации проведения оценки подлежащего изъятию дл муниципальных нужд недвижимого имущества в соответствии с Регламентом, утвержденным распоряжением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № р 1525 (т.1 л.д. 81).

Как следует из ответа администрации Советского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, проект соглашения об изъятии недвижимого имущества муниципальных нужд ФИО3 не направлялся, так как оценка помещения еще не производилась. Следуя плану мероприятий по организации оценки подлежащего для муниципальных нужд недвижимого имущества, расположенного по адресу : , администрацией Советского района г.Томска подготовлен проект распоряжения администрацией Города Томска «О выделении средств из фонда непредвиденных для оплаты услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подлежащего изъятию. После вхождения указанного документа, администрацией района будет направлена документация о проведении запроса котировок на оказание услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для муниципальных нужд в 2017 году. Затем с победителем конкурсных мероприятий (оценочной компанией) будет заключен муниципальный контракт, в соответствии с которым оценочная компания проведет опенку недвижимого имущества, представит отчет об оценке (т.1, л.д. 79).

Из материалов дела усматривается, что на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого, ФИО3 своего согласия не давал, настаивает на изъятии у него спорного помещения путем выкупа.

Оценив представленные истцом доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, ФИО3 правомерно обратился в суд с данным иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Отчету № об оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: , выполненному ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО3, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет 3 516 000 рублей (т.1, л.д.12-60).

В связи с несогласием ответчика с выкупной ценой, установленной истцом на основании указанного отчета, для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «...» (т.1 л.д. 95-96).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: , на дату проведения экспертизы, составила 3 705 900 рублей (т.1 л.д. 104-169).

По ходатайству ответчика, мотивированного тем, что земельный участок под многоквартирным домом № по в не поставлен на кадастровый учет, в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт установил размер земельного участка значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации указанного многоквартирного дома, с целью определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, а также доли в земельном участке, приходящемся на изымаемое жилое помещение, учитывая, что участок не сформирован, его размер и границы не определены, судом в ООО ...» назначена дополнительная судебная экспертиза для установления размера земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и оценки с учетом этого стоимости подлежащего изъятию имущества (т.1, л.д. 197-220).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, минимальный размер (нормативно установленный площади земельного участка составляет 1 229 м. кв. согласно Приказа Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №; рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: , составляет 2 849 930 рублей, в том числе: 646 000 рублей – стоимость квартиры, 1 085 000 рублей - стоимость доли в праве аренды на земельный участок, 58 930 рублей - убытки, связанные с изъятием квартиры, 1 060 000 рублей - доля в компенсации за не произведенный капитальный ремонт (т.2, л.д. 2-54).

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, составленные ООО «...», Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, полученном в результате дополнительной судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение № мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос, в том числе, по определению минимального размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. 

Данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска возражений по поводу заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ не представило, о назначении иных экспертиз ходатайств не заявило.

В представленном в суд заявлении ответчик просил разрешить дело с учетом заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно наиболее полно и достоверно отражает выкупную стоимость подлежащего изъятию помещения.

С учетом изложенного, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего ФИО3, установлена в общей сумме 2 849 930 рублей.

В заключении № экспертом для расчетов обоснованно определена минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: , которая составляет 1 229 кв.м., поскольку указанный земельный участок не образован, на кадастровый учет не поставлен, границы и размер его не определены, правообладатели не зарегистрированы.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, долю в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая долю в праве аренды на земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в предполагаемом праве аренды на земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд также считает правомерной позицию ответчика о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Тот факт, что уже на дату приобретения истцом квартиры в порядке приватизации в 2012 году, дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по Томск, физический износ дома, 1952 года постройки, по состоянию на 06.09.1993 года составляет 62% (т.1, л.д. 48).

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1952 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено.

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 06.09.1993 года уже составлял 62%, суд считает установленным то обстоятельство, что на дату приобретения истцом квартиры в 2012 году дом по адресу: , требовал капитального ремонта.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своими правами, выражающимся в требовании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, осуществлении приватизации квартиры с целью получения компенсации, а не для проживания в данном помещении, будучи осведомленным на дату приватизации квартиры о том, что дом требует капитального ремонта, судом отклоняются, как основанные на предположениях.

Истцом подтверждено, что приватизация жилого помещения произведена 25.01.2012 года, то есть до признания дома аварийным и подлежащим сносу (06.07.2012 года). 

Как прямо указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

То есть, соответствующее право имеет лицо, ставшее собственником аварийного жилья в результате приватизации, а также по любым иным основаниям, в том числе, по сделкам.

Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1952 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При приобретении спорной квартиры по договору передачи в 2012 году, у ФИО3 сохранялось право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами при приватизации жилого помещения. Поскольку данное право требования перешло к истцу в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ему имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у ФИО3 подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – трехкомнатная квартира ..., путем выкупа с прекращением права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 2 849 930 рублей, в которую включены 646 000 рублей стоимость квартиры, 1 085 000 рублей стоимость доли в праве аренды на земельный участок, 58 930 рублей убытки, связанные с изъятием квартиры, 1 060 000 рублей доля в компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру ...

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 (в редакции от 05.02.2016 года) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия ФИО3, зарегистрированного по адресу: , с регистрационного учета по указанному адресу (т.1, л.д.8).

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

С ответчика подлежит взысканию 20 900 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «... за экспертизы, назначенные по ходатайству ответчика определениями суда от 06.09.2017 года в сумме 15 000 рублей (т.1, л.д.171), от 25.10.2017 года в сумме 5900 рублей (т.2, л.д.67). Ходатайствуя о назначении экспертиз, представитель ответчика просила возложить расходы по их проведению на сторону ответчика. Между тем, как следует из ходатайств экспертного учреждения, в настоящее время оплата экспертиз в полном объеме (15 000 рублей и 5900 рублей) не проведена. Следовательно, задолженность ответчика перед экспертом составляет 20 900 рублей, которые подлежат взысканию с него.

При возложении судебных расходов на ответчика суд исходит из того, что требования ФИО3 удовлетворены, а проведение экспертизы для установления выкупной цены было произведено по ходатайству ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворить.

Изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – трехкомнатную квартиру ..., путем выкупа с прекращением права собственности ФИО3, установив размер выкупной цены в сумме 2 849 930 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «... 20 900 рублей расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина

...

...

...

...

...

...

...