Дело № 2 – 2221 / 2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

(з а о ч н о е)

г.-к. Анапа «13» декабря 2017 г.

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, действующей по доверенности 000 от 17.11.2017 г., 

третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7 о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимости и признании права собственности на недвижимость, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7 о признании состоявшимся договора купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные исковые требования уточнили, уточненный иск поддержали и пояснили, что ФИО7 18.04.2006 г. заключил с ФИО1 договор найма домовладения общей площадью 28,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с условием о его выкупе. 18.04.2007 г. указанный договор найма был продлен до момента заключения основного договора купли-продажи домовладения. 03.08.2007 г. между ФИО7 и ФИО1 был заключен основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Истец ФИО1 с супругой и детьми проживал в жилом доме на правах найма с 18.04.2006 г. по 03.08.2007 г., а впоследствии был заключен договор купли-продажи жилого помещения. На момент подписания договора купли-продажи истцом ответчику была выплачена полная стоимость жилого дома в размере 260 000 рублей, которая состоит из стоимости дома по договору в размере 220 500 рублей и сумм, выплаченных за найм жилого помещения. До настоящего времени на жилой дом зарегистрировано право собственности ответчика ФИО7, который с даты заключения договора купли-продажи недвижимости по настоящее время уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к истцу ФИО1 Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости от 03.08.2007 г. не был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством, сторонами обязательства по договору были исполнены: истец оплатил стоимость домовладения, а ответчик передал истцу недвижимость, каких-либо претензий у сторон друг к другу не было, но ответчик уклоняется от регистрации сделки в регистрирующем органе. В адрес ответчика было отправлено уведомление заказным письмом почтового отправления, согласно которому истец настаивает, чтобы ответчик явился для совершения сделки в регистрирующий орган, указанное письмо не получено ответчиком, вернулось обратно в место отправления. Кроме того, истец предпринял попытку зарегистрировать указанный договор купли-продажи в регистрирующем органе в одностороннем порядке, на что получил отказ, так как государственная регистрация перехода права может быть осуществлена по заявлению обеих сторон договора. Факт совершения сделки между истцом и ответчиком, а также фактическое проживание в спорном жилом доме истца ФИО1 со своей семьей с 2006 г. по настоящее время подтверждают соседи: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО6 Кроме того, орган территориального общественного самоуправления № 113 МО г.-к. Анапа подтверждает действительное проживание семьи истца в указанном жилом доме на правах правообладателя по договору купли-продажи. На основании изложенного, просят суд признать заключенным договор купли-продажи жилого дома от 03.08.2007 г. между ФИО7 и ФИО1 Признать право собственности истца ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером 000, литер А, общей площадью 28,5 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Указать, что решение суда по данному делу является основанием для государственной регистрации в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю права собственности истца ФИО1 на указанный жилой дом.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не возражали против удовлетворения иска ФИО1 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости заключенным и признании права собственности истца на жилой дом, при вынесении решения полагались на усмотрение суда. Пояснили, что являются соседями истца и им известно о состоявшейся между ФИО1 и ФИО7 в 2007 г. сделке по купле-продаже жилого дома по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в котором истец проживает с семьей с 2006 г. по настоящее время. Насколько им известно ответчик в официальном браке на момент заключения договора не состоял. Со времени совершения сделки ФИО7 по адресу проданного жилого дома не появляется.

Третье лицо ФИО8, представитель третьего лица Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд находит, что неявка указанных третьих лиц не препятствует рассмотрению дела и считает возможным разрешить спор в их отсутствие.

Ответчик ФИО7, в надлежащем порядке извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседания не поступало.

Ответчик извещался о рассмотрении настоящего гражданского дела надлежащим образом заказным письмом по известному адресу места жительства (адрес места регистрации), откуда возвращен конверт с отметкой об отсутствии адресата. 

В силу ст. 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. Судебные вызовы и извещения производятся в порядке, установленном ст.ст. 113 – 118 ГПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату (ч. 1 ст. 113 ГПК РФ).

Указанные нормы процессуального права судом соблюдены.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При отсутствии иных сведений о месте нахождения ответчика, суд, направив судебное извещение по известному адресу жительства ответчика, принял все возможные меры по надлежащему его извещению.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст.ст. 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая неявку в судебное заседание ответчика ФИО7, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не сообщившего суду об уважительности причин неявки в судебное заседание и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в соответствии с положениями ст.ст. 233 – 234 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав истца ФИО1, его представителя ФИО2, третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.05.2017 г., предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, выпиской из ЕГРН от 05.12.2017 г., полученной из Анапского отдела Управления Росреестра по КК, на жилой дом литер А площадью 28,5 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) зарегистрировано право собственности ФИО7, регистрационная запись 000 от 27.12.2005 г.

Ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании договора найма домовладения с условием о его выкупе от 18.04.2006 г. наймодатель ФИО7 предоставил нанимателю ФИО1 во владение и пользование принадлежащий ему на праве собственности дом по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) пригодный для постоянного проживания (п.п. 1.1 договора). Согласно п. 1.4 наниматель использует имущество, переданное ему в пользование, в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением – для проживания. Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что по истечению срока договора либо досрочно наниматель имеет право выкупить у наймодателя нанимаемый жилой дом по цене 250 000 рублей путем заключения отдельного договора купли-продажи. В силу п. 5.1 договор найма жилого помещения заключен сроком на 1 год. Согласно п.п. 3.2, 3.3 договора плата за наем составляет 1 000 рублей в месяц, плата за выкуп дома составляет 42 000 рублей один раз в два месяца. 

Дополнительным соглашением 000 от 18.04.2007 г. к указанному договору найма стороны по взаимному согласию действие договора найма домовладения с условием его выкупа от 18.04.2006 г. продлевают до 18.06.2007 г.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома от 03.08.2007 г. ФИО7 продал ФИО1 жилой дом литер А общей площадью 28,5 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) (п. 1 договора). 

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В п. 3 договора купли-продажи установлена стоимость продаваемого недвижимого имущества – 220 500 рублей. Как указано в п. 4.1 договора сумма в размере 220 500 рублей уплачена покупателем продавцу до подписания сторонами договора. 

Согласно расписке от 18.04.2006 г. ФИО7 получал за наем 3 000 рублей. В соответствии с распиской от 15.07.2006 г. ФИО7 получил от ФИО1 55 000 рублей, по расписке от 12.11.2006 г. ФИО7 получил от ФИО1 48 000 рублей, по расписке от 18.04.2007 г. ФИО7 получил от ФИО1 87 500 рублей, согласно расписке от 15.05.2007 г. ФИО7 получил от ФИО1 30 000 рублей.

Таким образом, представленными истцом расписками подтверждена полная оплата стоимости договора купли-продажи жилого дома от 03.08.2007 г. в общей сумме 220 500 рублей.

Согласно п. 8 договора купли-продажи жилого дома продавец гарантирует, что до заключения сделки указанная недвижимость не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под арестами не состоит, права на недвижимость никакими обязательствами не обременены, недвижимое имущество свободно от прав и притязаний третьих лиц.

От имени продавца ФИО7 действовал И.А.И. по нотариального удостоверенной доверенности 000 от 31.07.2007 г.

В соответствии с правилами ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Пунктом 13 договора купли-продажи недвижимости предусмотрено, что недвижимое имущество считается переданным с момента подписания договора, отдельное составление акта приема-передачи не требуется. 

Из справки Органа территориального общественного самоуправления 000 МО г.-к. Анапа от 03.06.2017 г. следует, что ФИО1 проживает с семьей по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с 03.08.2007 г. на основании договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Требованием от 29.06.2017 г., направленным в адрес ФИО7, подтверждено обращение ФИО1 к ответчику с предложением в досудебном порядке исполнить обязательства по совместному обращению в Анапский отдел Управления Росреестра по КК для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом на основании договора купли-продажи недвижимости от 03.08.2007 г.

Сообщением Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 11.10.2017 г. отказано в государственной регистрации права собственности истца ФИО1 на жилой дом по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на основании поданного договора купли-продажи недвижимости от 03.08.2007 г., по причине отсутствия соответствующего заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Частью 7 ст. 15 Закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В п. 61 данного постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно правилам ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд считает установленным, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 03.08.2007 г. ответчик ФИО7 продал истцу ФИО1 принадлежавший ему на праве собственности жилой дом литер А общей площадью 28,5 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) 

До подписания указанного договора между сторонами был полностью произведен расчет за продаваемое недвижимое имущество в размере 220 500 рублей, осуществлена передача недвижимости от продавца покупателю, обязательства сторон выполнены, претензии по существу договора у сторон друг к другу отсутствовали.

Договор купли-продажи жилого дома от 03.08.2007 г. отвечает правилам, регламентирующим продажу недвижимости, предусмотренным ст.ст. 432, 549, 550, 554, 555, 556 ГК РФ, поскольку соблюдено правило о письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества, между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете, позволяющее определенно установить передаваемое недвижимое имущество, и стоимости продаваемого имущества, которая оплачена покупателем ФИО1 в полном объеме.

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи недвижимости выполнены покупателем ФИО1 в полном объеме, однако продавец ФИО7 уклоняются от взятых на себя обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Учитывая изложенное, на основании правила ч. 3 ст. 551 ГК РФ, устанавливающего, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости между ним и ФИО7, и признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО7 о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимости и признании права собственности на недвижимость – удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи жилого дома от 03.08.2007 г. между ФИО7 и ФИО1. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом литер А, общей площадью 28,5 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) 

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю права собственности ФИО1 на жилой дом литер А, общей площадью 28,5 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и аннулировании в ЕГРН сведений о правообладателе ФИО7

Ответчик ФИО7 вправе подать в Анапский районный суд заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов