Административное дело № 3а-584/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Осиповой Ю.А., 

рассмотрев административное дело в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Афипский нефтеперерабатывающий завод» (далее по тексту – ООО «Афипский НПЗ») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

ООО «Афипский НПЗ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 

<

№..> и просит установить их кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 

<

Дата>.

Определением суда от 5 февраля 2020 года требования административного искового заявления в части объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 

<

№..> выделены в отельное производство.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество организаций, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

В судебное заседание 15 июля 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца – ФИО1, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, а также о признании результатов судебной экспертизы от 

<

Дата>.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

В административном исковом заявлении в качестве административного ответчика по административному делу административным истцом указано Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», в качестве заинтересованного лица – администрация Афипского городского поселения Северского района. Вместе с тем, суд при подготовке административного дела к судебному разбирательству определил круг лиц, участвующих в деле, которые указаны в определении от 15 января 2020 года. Бюджетное учреждение и администрация Афипского городского поселения Северского района к участию в административном деле не привлекались, в связи с чем, не извещались о дате, времени и месте проведения судебных заседаний, а также о движении дела, поскольку не являются лицами, участвующими в деле.

На основании протокольного определения суда от 15 июля 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнений по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

В соответствии с частью 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> (

<

Дата>) и дату внесения (

<

Дата>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами 

<

№..>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.30-31 1-го тома, л.д. 2-4 2-го тома).

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не опровергалось.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки зданий кадастровая стоимость спорных зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> определена уполномоченным органом по состоянию на 

<

Дата> в размерах 19546119 рублей 03 копейки, 2922851 рубль 25 копеек, соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 

<

Дата> верной датой определения кадастровой стоимости спорных зданий, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов (л.д.29 1-го тома, л.д.1 2-го тома).

Согласно данным отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества 

<

№..> от 

<

Дата>, выполненных ООО «СтавЭкспертГрупп», рыночная стоимость по состоянию на 

<

Дата> зданий с кадастровыми номерами 

<

№..>, составляет 5615 756 рублей и 1655 459 рублей, соответственно.

Данные отчеты об оценке предоставлялись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее - Комиссия). 

Решениями Комиссии 

<

№..> от 

<

Дата>, вступившим в законную силу, установлено несоответствие указанных отчетов об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данных решениях изложено детальное описание названных нарушений.

В связи с чем, заявления ООО «Афипский НПЗ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий и установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости отклонены.

Согласно решению Комиссии 

<

№..> от 

<

Дата>, вынесенного в отношении здания с кадастровым номером 

<

№..> в отчете об оценке 

<

№..> от 

<

Дата> допущены следующие нарушения.

В разделе отчета «Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности» не указаны стандарты оценки второго оценщика, являющегося членом НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценшиков» (нарушение п.8 «б» ФСО № 3).

Выбранный объект-аналог не является аналогом для объекта оценки (объект оценки административное здание, в качестве объекта-аналога выбран производственный объект) (нарушение п.10 ФСО № 1).

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки ошибочно используется справочник «Ко-инвест № 99» за I квартал 2017 года (нарушение п.5 ФСО № 3).

В тексте отчета оценщик ошибочно указывает значение НДС на дату оценки в размере 20%.

Рассчитанный оценщиком физический износ здания не соответствует фактическому состоянию здания (нарушение п.5 ФСО № 3).

Отсутствие в расчетах прибыли предпринимателя не обоснованно (нарушение п.5 ФСО № 3).

Арифметически неверно определена восстановительная стоимость объекта оценки (нарушение п.5 ФСО № 3).

Нормативный срок конструктивных элементов здания не обоснован оценщиком (нарушение п.5 ФСО № 3).

Проведенный оценщиком расчет физического износа каждого конструктивного элемента не подтвержден, более того содержит в себе математические ошибки (нарушение п.5 ФСО № 3).

В свою очередь, согласно решению Комиссии 

<

№..> от 

<

Дата>, вынесенного в отношении здания с кадастровым номером 

<

№..> в отчете об оценке 

<

№..> от 

<

Дата> допущены следующие нарушения.

В разделе отчета «Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности» не указаны стандарты оценки второго оценщика, являющегося членом НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценшиков» (нарушение п.8 «б» ФСО № 3).

Выбранный объект-аналог не является аналогом для объекта оценки (объект оценки административное здание, в качестве объекта-аналога выбран производственный объект) (нарушение п.10 ФСО № 1).

Корректирока на различие в объеме здания, на различие в конструктивных элементах не обоснованы, не подтверждены. 

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки ошибочно используется справочник «Ко-инвест № 99» за I квартал 2017 года (нарушение п.5 ФСО № 3).

В тексте отчета оценщик ошибочно указывает значение НДС на дату оценки в размере 20%.

Рассчитанный оценщиком физический износ здания не соответствует фактическому состоянию здания (нарушение п.5 ФСО№ 3).

Отсутствие в расчетах прибыли предпринимателя не обоснованно (нарушение п.5 ФСО № 3)

Арифметически неверно определена восстановительная стоимость объекта оценки (нарушение п.5 ФСО № 3).

Проведенный оценщиком расчет физического износа каждого конструктивного элемента не подтвержден, более того содержит в себе математические ошибки (нарушение п.5 ФСО № 3).

Нормативный срок конструктивных элементов здания не обоснован оценщиком (нарушение п.5 ФСО № 3).

Проведенный оценщиком расчет физического износа каждого конструктивного элемента не подтвержден, более того содержит в себе математические ошибки (нарушение п.5 ФСО № 3).

Вышеуказанные нарушения могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

№..>, а также свидетельствуют о том, что отчеты об оценке от 

<

Дата> составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражают действительную рыночную стоимость данных объектов. 

Таким образом, принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу, что указанные отчеты об оценке являются недопустимыми доказательствами по административному делу.

Учитывая данные обстоятельства, вступившие в законную силу решения Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком ООО «СтавЭкспертГрупп» (более 40 и 70 %), а также тот факт, что вышеназванные отчеты об оценке подготовлены по заказу ООО «Афипский НПЗ» на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

№..>. В связи с чем, определением суда от 12 февраля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

№..> от 

<

Дата> выполненного ООО «Легал-Сервис», рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> по состоянию на 

<

Дата> составляет 10838 000 рублей, 2736 000 рублей, соответственно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО2 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленным на разрешение эксперта вопросам. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные здания, детально описано проведенное ею исследование, с учетом которого, даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорных зданий проведена на основании материалов дела.

Определение рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> произведено методом замещения, поскольку данный метод является наиболее эффективным с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости, а также в условиях пассивного рынка. 

Экспертом был проведен анализ предложений о продаже промышленно-коммерческой недвижимости, выявленной в поселке Афинском на дату определения стоимости. Представленные предложения о продаже недвижимости значительно отличаются от объектов экспертизы по виду использования, типу, назначению, состоянию, степенью готовности. Также в объявлениях отсутствует основная информация об объектах, такая как: информация о площади объекта, состоянии, площади земельного участка, на котором расположен объект, точное местоположение в границах поселка. Использование данных предложений, не соответствующих по основным характеристикам объектам экспертизы, может привести к неправильным расчетам и искажению рыночной стоимости объектов экспертизы. На дату определения стоимости (

<

Дата>) экспертом не была найдена достоверная информация о продаже аналогичной недвижимости (промышленных зданий с сопоставимыми характеристиками) в районе расположения объекта экспертизы, поэтому применение сравнительного подхода в данных условиях эксперт посчитал не корректным.

При анализе рынка недвижимости п.Афинский, у эксперта отсутствовала достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объекты экспертизы способны приносить, а также связанные с объектами экспертизы расходы. В связи с чем, эксперт посчитала, что применение доходного подхода в данных условиях не корректно.

При оценке зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> применен затратный подход и метод удельных затрат на единицу площади или объеме. Суд считает выбор эксперта мотивированным и корректным.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м(3) строительного объема, 1м(2) покрытия, 1м общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. 

Для определения полной восстановительной стоимости объектов эксперт привел стоимость строительства, определенную в базисном уровне, к ценам на дату определения стоимости определенную по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и вооружений для переоценки основных фондов различных отраслей народного Хозяйства» (УПВС), М., 1970 г., составленных в ценах 1969 г. 

Для перехода от базисного уровня цен к действующим ценам на дату определения стоимости экспертом использованы общие региональные индексы удорожания строительно-монтажных работ для соответствующего региона. 

При проведении оценки рыночной стоимости объектов эксперт использовал только затратный подход, обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подхода приведено в разделе заключения, в связи с этим, весовая доля затратного подхода принята за единицу.

Экспертиза проведена на основании действующего законодательства в оценочной сфере: Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года в действующей редакции, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года за № 297; Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-Ф3 «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5), утвержденный Приказом МЭР от 04 июля 2011 года №328.

Суд оценивает выбор эксперта о применении затратного подхода правомерным, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы. Поскольку и доходный, и сравнительный подходы не способны дать поэлементный результат стоимости – в рамках этих подходов оцениваться может только единый объект недвижимости, поскольку только единый объект может обращаться на рынке и приносить доход. 

Произведён сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, существенная для определения стоимости объектов, в том числе информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки; информация о спросе и предложении на рынке, к которому относятся объекты оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. 

В результате проведенного исследования учтено социально-экономическое развитие Краснодарского края. Правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и квалификация объектов недвижимости. Проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также анализ спроса и предложения на рынке объекта оценки, ценообразующих факторов. Описан процесс оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. 

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью, мотивированны, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> по состоянию на 

<

Дата> составляет 10838 000 рублей, 2736 000 рублей, соответственно.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания, назначенного на 15 июля 2020 года.

При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по настоящему административному делу, выводы вышеназванного заключения судебной экспертизы не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ним либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилых зданий материалы дела не содержат.

Доказательств того, что их рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы 

<

№..> от 

<

Дата> выполненного ООО «Легал-Сервис», суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных зданий их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных зданий их рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и их уточнение, установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом соблюдения требований и правил, закрепленных в части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, пункте 15 статьи 378.2, пункте 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 

<

Дата>, в Комиссию по рассмотрению споров – 

<

Дата>. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 

<

Дата>.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..> расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 

<

Дата> в размере 10838 000 (десять миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..> расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 

<

Дата> в размере 2736 000 (два миллиона семьсот тридцать шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№..> считать 

<

Дата>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

№..>

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья: