Дело ***а-1887/2021

22OS0000-01-2021-001753-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белуха» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Белуха» (далее – ООО «Белуха») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, земельного участка с кадастровым номером *** земельного участка с кадастровым номером ***, земельного участка с кадастровым номером *** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Белуха» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. 

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 1651654 рубля 01 копейку. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 октября 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 2795426 рублей 49 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 октября 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 2749783 рубля 32 копейки. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 23 ноября 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 4000709 рублей 99 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 октября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №21/08-05 от 17 августа 2021 года, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 1446090 рублей, с кадастровым номером *** составляет 854410 рублей, с кадастровым номером *** составляет 263160 рублей, с кадастровым номером *** 2069590 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 выводы отчета подтвердил, пояснив, что на странице 65 отчета при определении корректировки на торг оценщик использует коэффициент, усредненный по городам России. Данный выбор обусловлен тем, что в Справочнике ФИО2 корректировочные коэффициенты по всем ценообразующим факторам определены усреднено по городам России, а по населению в справочнике представлены только отдельные виды корректировок. Для соблюдения однородности используемых корректировок в отчете все корректировочные коэффициенты в соответствии со справочником оценщика недвижимости приняты усредненные по городам России. В соответствии с п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно раздела №3 распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 года № 568-р под улучшениями земельного участка понимаются - зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка. Согласно разделу №1 методических рекомендаций под инфраструктурой понимаются в том числе наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним. Совокупный анализ и толкование приведенных выше положений говорят о необходимости оценки объекта оценки – земельного участка без каких-либо улучшений, в том числе зданий, строений, сооружений, коммуникаций. Наличие построек, а также инженерной инфраструктуры расположенной в пределах земельного участка оценщиком не исследуются и не учитываются также и потому, улучшения участка должны учитываться в составе объектов капитального строительства. В том числе, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость может относиться либо на основной объект, либо распределяться между всеми строениями на участке. Точно такой же подход должен быть и в отношении других сопутствующих улучшений участка, например, ограждения, замощения и других элементов благоустройства. Учет улучшений, в том числе коммуникаций при оценке земельного участка приведет к двойному налогообложению, поскольку последние будут также учтены в составе объектов капитального строительства расположенных на участке, либо могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости. Для целей оспаривания кадастровой стоимости земельных участков целесообразно рассматривать влияние на рыночную стоимость только фактора возможности или невозможности подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. Например, для земельных участков населенных пунктов условия возможности подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения примерно одинаковы. Все земельные участки, используемые в качестве аналогов сравнения, расположены в границах г.Барнаула, в непосредственной близости от аналогов сравнения расположены застроенные земельные участки с подключенными коммуникациями, соответственно возможность подключения коммуникаций имеется. В соответствии с текстом объявлений о продаже земельных участков, а также на основании уточненных данных у продавцов аналогово сравнения все аналоги являются свободными от застройки земельными участками, коммуникации непосредственно на участке, возможность подключения к которым имеется. Авторами справочника проведено исследование влияние зависимости цены продажи от площади. При этом для земельных участков площадью до 1 га зависимости не выявлено. Расчет корректировки на площадь аналогов сравнения по справочнику ФИО2 возможно двумя способами: при помощи матрицы коэффициентов и при помощи показателя степенной функции. Минимальная площадь, которой ограничена моделью использования коэффициента торможения составляет 5000 кв.м. Так как в качестве аналогов сравнения использованы предложения о продаже объектов недвижимости площадью менее 5000 кв.м, то при расчете корректировки на площадь целесообразно использовать таблицу матрицы коэффициентов. Законодательством в области оценочной деятельности предусмотрено использование в качестве аналогов сравнения объектов, имеющих отличия по ценообразующим факторам при наличии введения корректировочных коэффициентов на имеющиеся отличия. Так как на рынке земельных участков отсутствуют предложения о продаже свободных земельных участков сопоставимой площади, то в качестве аналогов сравнения были использованы предложения о продаже земельных участков отличных по площади и введен корректировочный коэффициент на имеющиеся отличия. 

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Белуха»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 854410 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1446090 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 263160 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 2069590 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 01 сентября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 13 октября 2021 года.