Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи: Родиной Т.А.,

при секретаре: Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-252/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Товары для дома» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 749,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 586 922,14 рубля.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером № площадью 749,4 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанное здание на основании договора купли-продажи № от 01.06.1993г., свидетельства о собственности № от 01.06.1993г. принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Товары для дома», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 ноября 2001года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 30 016 292,08 рубля.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учётом включения спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 29 ноября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия не приняла к рассмотрению заявление общества в связи с истечением 15 апреля 2017 года срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, и считая свои права нарушенными, административный истец, с пропуском срока, обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №-ЮЛ, выполненный 12 сентября 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 586 922,14 руб. с учетом НДС.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного нежилого здания определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, состоявшегося 5 апреля 2017 года.

На странице 41 отчета оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый объект оценки принадлежит к сегменту рынка коммерческой недвижимости г. Самара, а именно, недвижимости торгового назначения – торговых, складских и офисных помещений в торговых центрах.

Из содержания отчета усматривается, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода, методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода.

Определение величины рыночной стоимости объекта оценки производились оценщиком в следующей последовательности: определение стоимости земельного участка сравнительным подходом, определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом (методом сравнения продаж), определение стоимости объекта оценки доходным подходом (методом капитализации дохода), определение стоимости объекта оценки затратным подходом (методом сравнительной единицы для расчета стоимости объекта капитального строительства, согласование результатов определения стоимости объекта оценки различными подходами и вывод об итоговой величине стоимости объектов оценки. 

Стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, составила 1 360 503,67 рубля, что отражено в расчетах на страницах 70-80 отчета.

В рамках расчета стоимости объекта оценки оценщик использовал метод сравнения продаж. 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации («Зеленая площадь», «Из рук в руки»). В качестве объектов-аналогов выбраны 3 объекта-аналога торгово-офисного назначения, площадью от 351 кв.м. до 2 170 кв.м., расположенные в Промышленном, Кировском районах г. Самары, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Затем произведены корректировки на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность.

Полученное среднее значение стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости в размере 26 712,01 рублей отвечает рыночным условиям, описанным в разделе 9 отчета, и находится в ценовом диапазоне от 17 894,74 рубля до 55 555,56 рублей за 1 кв.м. (страница 48-55 отчета).

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составила 18 657 473,03 рубля с учетом НДС.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 92-125 отчета.

Произведен расчет арендной ставки, определены действительный валовый доход, потери от недозагрузки, операционный расходы в размере 15%, а также рассчитан чистый операционный доход. Затем определена ставка капитализации и рассчитана величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, которая составила 16 756 348,62 рублей.

В рамках затратного подхода оценщиком были определены: затраты на создание (воспроизводство или замещение) объекта капитального строительства (стр. 126-130 отчета), прибыль предпринимателя в размере 4,9%, физический износ, общий накопленный износ, функциональное устаревание, признаков внешнего устаревание не обнаружено.

После чего, определена стоимость объектов капитального строительства, которая составила с учетом НДС в размере 17 346 944,76 рубля.

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки с учетом НДС составила 17 586 922,14 рубля с учетом НДС.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 586 922,14 рубля.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 ноября 2017 года, в суд – 18 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Товары для дома» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 749,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 17 586 922,14 рубля.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 ноября 2017 года, в суд – 18 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина