Дело № 2-2676/18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 июля 2018 года город Нижнекамск

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Ш. Хафизовой, при секретаре Н.Ф. Руш, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 о признании договора купли-продажи состоявшимся, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26 ноября 2016 года между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому ФИО3 продал истцу принадлежащие ему на праве собственности земельный участок площадью 648 кв.м. с кадастровым номером ..., и расположенный на нем жилой дом общей площадью 122,3кв.м. с кадастровым номером ..., находящиеся по адресу: ....В договоре стоимость указанного имущества была определена сторонами в размере 950 000 рублей. Денежные средства в сумме 950 000 рублей были уплачены истцом до подписания договора. Однако, 15 февраля 2017 года ФИО3 скончался. 10 октября 2017 года государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности указанного имущества, в связи со смертью продавца. Просит признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 26 ноября 2016 года, заключенный между истцом и ФИО3, признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости для совершения государственной регистрации договора и перехода права собственности на данное имущество.

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 02 июля 2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3 в лице законного представителя ФИО4, в качестве государственно органа, компетентного дать заключение, отдел опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО2, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны. В предварительном судебном заседании от 02 июля 2018 года против удовлетворения исковых требований не возражали, пояснив, что умерший ФИО3 является их сыном. Между истцом и ФИО3 действительно был заключен договор купли-продажи спорного имущества, однако зарегистрировать переход права собственности не успели, поскольку ФИО3 умер. Спорное имущество в наследственную массу после смерти ФИО3 не вошло.

Законный представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан по доверенности ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала. 

Представитель отдела опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался, причины неявки суду не известны. 

Суд в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

То есть, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) (п. 63).

В силу указанных норм и разъяснений по их применению, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество может быть предъявлен покупателем имущества к наследникам продавца.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22 января 2015 года ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 648 кв.м. с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., и жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... (л.д. 30-34).

26 ноября 2016 года ФИО3 распорядился вышеуказанным недвижимым имуществом, продав его ФИО1 за 950 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 8).

В соответствии с п. 5 договора расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Также, в данном договоре указано, что он имеет силу акта приема-передачи, т.е. жилой дом и земельный участок переданы от продавца к покупателю (п. 7 договора).

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Из материалов дела усматривается также, что 15 февраля 2017 года ФИО3 умер, что подтверждается свидетельством о смертиIII... от 16 февраля 2017 года (л.д. 22), в свою очередь, переход права собственности на проданное истцу недвижимое имущество не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из копии наследственного дела №127/2017 от 06 июня 2017 года, представленного в материалы дела нотариусом Нижнекамского нотариального округа Республики Татарстан ФИО7, следует, что наследником принявшим наследство после смерти ФИО3, умершего 15 февраля 2017 года, является дочь ФИО3, ... рождения (л.д. 139-140). 

Наследство, на которое выданы свидетельства о праве на наследство, состоит из: квартиры, находящейся по адресу: ... и прав на денежные средства, внесенные в денежные вклады, хранящиеся в подразделениях ПАО «Ак Барс» банк, с причитающимися процентами и компенсациями. 

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок и жилой дом во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью ФИО3, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

Кроме того, законный представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании иск признала, суд в силу статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимости земельный участок площадью 648 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Республика ... и на жилой дом общей площадью 122,3 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 26 ноября 2016 года, заключенному между ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой на объекты недвижимости земельный участок площадью 648 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... и на жилой дом общей площадью 122,3 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Нижнекамский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Р.Ш. Хафизова