Дело № 2-42/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

19 февраля 2019 года п. Целина Ростовской области 

Целинский районный суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Иваненко Е.В., 

при секретаре Шаровой В.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ольшанского сельского поселения, ФИО2, ФИО3 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Ольшанского сельского поселения о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, мотивируя тем, что 15.11.2004 года она заключила с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка в размере 

<

данные изъяты> кв.м. Попов получил от нее деньги в сумме 1000 руб., о чем была составлена расписка, подтверждающая получение денег. Земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежал продавцу на праве собственности. 19.12.2006 года ПИЯ умер. Наследников на вступление в наследство на вышеуказанное имущество нет. Земельный участок в залоге не находится, не обременен иным образом. Земельный участок находится во владении истца с момента приобретения, он владеет им открыто и добросовестно. Каждый год обрабатывает земельный участок, засевает пшеницей. В настоящее время оформить свое право надлежащим образом на вышеуказанное имущество истец не может, так как продавец умер. Просила суд: зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на ФИО1, прекратив право собственности ПИЯ на данный земельный участок. 

В судебном заседании 10.01.2019 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО3 (л.д. 82-83).

В судебном заседании 02.02.2019 года произведена замена соответчика ФИО5 на ФИО2 (л.д. 107-108).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддерживает, просит суд исковые требования удовлетворить (л.д. 81). В отношении истца ФИО1 суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.Представитель истца ФИО1 – ФИО6, действующая на основании доверенности от 18.02.2019 года, в судебном заседании исковые требования, заявленные ФИО1, поддержала на основании доводов, изложенных в исковом заявлении, просила суд исковые требования удовлетворить. Суду пояснила, что в то время, когда в начале 2000 –х годов Совет начал выделять земельные участки в размере до 1 га, то ПИЯ продал им свою землю за 1000 руб., отдал документы, написал расписку. В сельском совете КРЯ сделала пометку, что земля продана физическому лицу, все остальные участки были людьми сделаны в аренду Агрофирма «Целина». Истец ФИО1 на данном участке сеет люцерну для скота. П умер, землю они не успели переоформить. Три года назад администрация стала обязывать людей, у которых не оформлена земля, в обязательном порядке оформить земельные участки.

Представитель ответчика Администрации Ольшанского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направили в адрес суда заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, против заявленных требований не возражали (л.д. 75). В отношении представителя ответчика Администрации Ольшанского сельского поселения суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Соответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 103). В отношении ответчика ФИО3 суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель соответчика ФИО3 - ФИО7, действующий на основании доверенности от 31.01.2019 года (л.д. 105), в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В отношении представителя ответчика ФИО7 суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Соответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причина неявки суду не известна. В отношении соответчика ФИО2 суд рассмотрел дело в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление, направленном в суд, содержится ходатайство заместителя начальника правового обеспечения о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца ФИО6, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, и, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 15.11.2004 года между ФИО1 и ПИЯ заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 7024 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 4).

В соответствии со ст.ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что за продавцом – ответчиком зарегистрировано право общей собственности на спорный земельный участок, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 01.06.1994 года (л.д. 5).

В обосновании своих исковых требований ФИО1 на то, что ею был приобретен у ответчика земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Однако она не может зарегистрировать за собой право собственности, поскольку продавец ПИЯ умер ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство истцу ФИО1 чинит препятствие в регистрации права собственности на земельный участок.

Согласно справке Главы администрации Ольшанского сельского поселения от 30.11.2018 года, ФИО1 фактически пользовалась с 2004 года земельным участком, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8).

Материалами дела установлено, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор был сторонами исполнен, имущество передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, стороны исполнили надлежащим образом. Волеизъявление ПИЯ на отчуждение принадлежащего земельного участка соответствовало его действительным намерениям. 

Судом установлено, что покупателем ФИО1 выполнено обязательство по договору купли-продажи о выплате продавцу денежных средств в размере 1000 руб., что подтверждается указанием в расписке от 15.11.2004 года.

В связи с вышеизложенным, анализируя вышеуказанный договор купли-продажи, суд считает, что данная сделка совершена в надлежащей форме, соблюдены все существенные условия договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключен в письменной форме.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица (п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 165, 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст. 161 ГК РФ установлено, что в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, должны совершаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Госрегистрацию, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, осуществляют учреждения юстиции, которые ведут Единый государственный реестр регистрации недвижимости.

Действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации. При установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Если срок подачи заявления о государственной регистрации установлен договором, сторона может считаться уклоняющейся после наступления такого срока. Если такой срок договором не установлен, сторона обязана принять участие в регистрации в семидневный срок со дня предъявления другой стороной требования об участии в осуществлении государственной регистрации.

После совершения сделки об отчуждении недвижимости в надлежащей форме стороны связаны обязательством не уклоняться от ее регистрации. 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Судом установлено, что ввиду отсутствии того, что продавец ПИЯ умер, истец по делу не может зарегистрировать в учреждении юстиции приобретенный по договору купли-продажи приобретенный земельный участок.

Суд приходит к выводу, что доводы истца ФИО1 надлежащим образом подтверждены представленными в материалах дела доказательствами.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что право продавца ПИЯ на отчуждаемый земельный участок в ЕГРН зарегистрировано не было, а ввиду его смерти истцу необходимо просить суд о признании за ним права собственности на спорный земельный участок (л.д.76-78).

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2018 года, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах и ограничениях на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Как следует из копии наследственного дела № 166 (л.д. 22-72), продавец ПИЯ ДД.ММ.ГГГГ умер, его наследником выступили ФИО3 и КНЯ которая умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследником последней является ФИО2 ФИО3 и ФИО2 были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Согласно представленным доказательствам, спорный земельный участок в состав наследственного имущества не входил.

Пункт 62 постановления Пленумов № 10/22 установил, что на основаниистатей 58,1110и1112 ГК РФобязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок у ФИО4 на дату заключения договора купли-продажи от 15.11.2004 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишена возможности заявить иск о признании права (пункт 59 постановления Пленумов № 10/22). 

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ПИЯ умер, в связи с чем, истец была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, и считает её требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-198, ч.2 ст. 199, ст. 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Ольшанского сельского поселения, ФИО2, ФИО3 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

данные изъяты>, право собственности на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Прекратить зарегистрированное право собственности ПИЯ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

данные изъяты>, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца.

Судья