К делу № 2-1556\17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Славянск-на-Кубани 29ноября 2017 года

Славянский городской суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Ковальчук Натальи Владимировны, 

при секретаре Бобренок Л.В.

с участием:

представителя ФИО1- ФИО2

третьего лица ФИО3, его представителя ФИО4

представителя администрации МО Красноармейский район Дудник 

И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО1, ФИО6 о признании права собственности на объекты недвижимости, встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО5 о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от (...), согласно которому ФИО5 приобрел у ФИО1 пять объектов недвижимого имущества, находящихся по адресу: (...), со следующими кадастровыми номерами: (...). По условиям данного договора, ФИО6 выступил поручителем перед ФИО5 за исполнение условий указанного договора со стороны ФИО1 Также по условиям указанного договора ФИО5 уплатил ФИО1 за приобретенные объекты недвижимого имущества денежные средства в размере 2 000 000 рублей при подписании указанного договора, т.е. 11.04.2017 г. Однако, ФИО1, при заключении указанного договора, не уведомил ФИО5 об имеющихся правопритязаниях в отношении предмета договора со стороны учредителя ООО «Агат» ФИО7. ФИО5 просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 11.04.2017 года, взыскать с ответчиков в его пользу уплаченные им денежные средства.

ФИО6 обратился в суд со встречным иском к ФИО5, полагал заключенный договор купли-продажи б/н от 11.04.2017 г. подлежащим исполнению, в связи с чем просил признать за ФИО5 право собственности на приобретенные им объекты недвижимого имущества, в исковых требованиях о взыскании с ФИО6 и ФИО1 денежных средств - отказать.

В судебном заседании ФИО5 изменил исковые требования, просит признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: (...): нежилое помещение № 2 (комнаты №№ 9, 10, 14, 15, 17, 18, 19, 21), общей площадью - 119,1 кв.м., кадастровый номер: (...); торговый павильон, кадастровый номер (...), назначение: нежилое, общей площадью - 102,7 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0; здание уборной, кадастровый номер (...), назначение: нежилое, общей площадью - 17,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0; кроме того, просит признать ФИО5 добросовестным приобретателем данных трех объектов недвижимого имущества, указанных в договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 измененные исковые требования ФИО5 полностью признал.

ФИО6 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, на основании ч.5 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО6 

Представитель Администрации МО Красноармейский район Краснодарского края ФИО8 в ходе судебного заседания просил суд в иске ФИО5 отказать. 

Директор ООО «Агат» ФИО3, его представитель ФИО4 просили ФИО5 в измененных исковых требованиях отказать.

ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена о явке в суд надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, суд признает причину неявки ФИО7 неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав обстоятельства дела и доказательства, считает исковые требования ФИО5 о признании права собственности подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г., согласно которому ФИО5 приобрел у ФИО1 пять объектов недвижимого имущества, находящихся по адресу: (...), а именно: нежилое помещение № 2 (комнаты № 9,10,14,15,17,18,19,21), общей площадью 119,1 кв.м, кадастровый номер (...) торговый павильон общей площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер (...), помещение № 1 (комнаты № 1,2,6), общей площадью 73,2 кв.м кадастровый номер (...), помещение № 2 (комнаты № 3,4,5) общей площадью 70,2 кв.м, кадастровый номер (...) здание уборной, общей площадью 17,8 кв.м, кадастровый номер (...), что подтверждается копией договора от 11.04.2017 года.

По условиям договора ФИО6 выступил поручителем перед ФИО5 за исполнение условий указанного договора со стороны ФИО1 

Согласно п.2 договора купли-продажи, ФИО5 уплатил ФИО1 за приобретенные объекты недвижимого имущества 2 000 000 рублей при подписании договора 11.04.2017 г. 

12.06.2017 г. ФИО5 и ФИО1 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г., по условиям которого изменили предмет указанного договора, уменьшив количество приобретаемых объектов с пяти до трех, а именно, исключив из сделки объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами (...) и (...). Также стороны изменили порядок взаиморасчетов по заключенному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г., уменьшив цену приобретаемой недвижимости по указанному договору до 1 251 174 руб. ФИО5 вернул ФИО1 при подписании указанного дополнительного соглашения 748 826 руб. разницы между первоначально уплаченными 11.04.2017 г. 2 000 000 рублей и итоговой ценой договора.

Судом установлено, что Красноармейским районным судом Краснодарского края 27.07.2017 г. вынесено решение по делу №2-1515/2017, в резолютивной части которого содержатся сведения о признании за ФИО1 прав собственности на объект недвижимого имущества, созданный в результате реконструкции двух объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами (...) и (...). Данное решение к моменту рассмотрения настоящего дела не вступило в законную силу.

Между тем, согласно ч.1 ст.39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Таким образом, с учетом реализации права истца на изменение исковых требований, а также с учетом представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 12.06.2017 г. к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г., суд считает, что выяснение судьбы двух объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами (...) и (...) невозможно в рамках настоящего гражданского дела. 

Судом установлено, что Арбитражным судом Краснодарского края 03.08.2017 г. по делу №(...) вынесено определение о принятии обеспечительных мер, из резолютивной части которого следует, что заявление Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район о принятии обеспечительных мер удовлетворено; запрещено индивидуальному предпринимателю ФИО1 распоряжаться переданными по договору купли-продажи нежилыми объектами недвижимости от 25.10.2016г. и по договору купли-продажи нежилого помещения от 28.12.2016г., которые расположены по адресу (...) до вступления решения суда в законную силу. 

Данное определение вступило в законную силу. Судом установлено, что в данное арбитражное судопроизводство определением от 07.09.2017 г. привлечен ФИО5 как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Итоговое решение по делу не вынесено. 

Судом установлено, что ФИО1 распорядился объектами недвижимого имущества, находящимися по адресу: (...), со следующими кадастровыми номерами: (...) (...), (...), путем заключения со ФИО5 договора купли-продажи объектов недвижимого имущества б/н от 11.04.2017 г., т.е. еще до вынесения арбитражным судом Краснодарского края определения от 03.08.2017 г.

Таким образом, с учетом универсального характера основополагающего принципа российского права, изложенного в ч.1 ст.54 Конституции РФ, согласно которой, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет, а также с учетом буквального толкования резолютивной части указанного определения арбитражного суда о принятии обеспечительных мер, суд не находит оснований для какого-либо ограничения прав ФИО5 в связи с вынесением указанного определения. 

Суд критически относится к доводам представителя Администрации МО Красноармейский район Краснодарского края ФИО8 о том, что постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО9 объявлен запрет на совершение регистрационных действий со спорными объектами недвижимости, так как из постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 25.10.2017 г., вынесенного судебным приставом-исполнителем ФИО9, к материалам исполнительного производства (...)-ИП от (...), возбужденного на основании Исполнительного листа №(...) от 11.09.2017 г. по делу (...), следует, что объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: наложить арест на недвижимое имущество, расположенное по адресу: (...). 

Согласно п. 2 указанного постановления, судебный пристав-исполнитель постановил, постановление для исполнения направить в УФРС территориальное подразделение. 

Между тем, из преамбулы и мотивировочной части этого же постановления следует, что и исполнительное производство, и указанное постановление имеют отношение исключительно к «Должнику: ФИО3, (...) г.р…. в пользу взыскателя ФИО7».

Таким образом, суд установил, что вышеуказанное постановление не имеет правового значения и не ограничивает ни права ФИО1, ни права ФИО5 

Кроме того, судом при изучении в судебном заседании материалов регистрационных дел в отношении спорных объектов было установлено, что какие-либо зарегистрированные Управлением Федеральной регистрационной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ограничения в отношении указанных объектов недвижимости, отсутствуют. 

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим».

Таким образом, судом установлено фактическое отсутствие какого-либо влияния указанного постановление судебного пристава-исполнителя на рассмотрение настоящего гражданского дела. 

Суд критически относится к доводам представителя ФИО3 о том, что договоры купли-продажи нежилых объектов недвижимости от 25.10.2016 г. и 28.12.2016 г., заключенные между ООО «Агат» в лице директора ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), являются ничтожными сделками, что, по его мнению, следует из приговора в Красноармейского районного суда Краснодарского края от 20.10.2017 года в отношении ФИО3 

Из содержания приговора, вступившего в законную силу 31.10.2017 г. следует, что при совершении указанных сделок ФИО3 представил для их регистрации изготовленные им подложные решения общего собрания учредителей ООО «Агат» №1 от 17.10.2016 г. и №1 от 28.12.2016 г., тем самым причинив существенный имущественный вред интересам ООО «Агат» и владельцу 100% долей в уставном капитале ООО «Агат» ФИО7 При этом указано, что ФИО7, признанная в установленном порядке потерпевшей по данному уголовному делу, гражданский иск не заявила.

Таким образом, из буквального толкования указанного приговора напрямую не следует, что судом установлена ничтожность каких-либо сделок и (или) применены последствия недействительности каких-либо сделок, в том числе, договоров купли-продажи нежилых объектов недвижимости от 25.10.2016 г. и 28.12.2016 г., заключенных между ООО «Агат» в лице директора ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель). 

При этом, в ст. 173.1 ГК РФ указано, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой.

Вместе с тем, суд учитывает, что согласно подп. 3 п.1 ст. 225.1 АПК РФ, арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, в том числе по спорам по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

Таким образом, применительно к рассматриваемым правоотношениям, судом установлено, что иск о признании договоров купли-продажи нежилых объектов недвижимости от 25.10.2016 г. и 28.12.2016 г., заключенных между ООО «Агат» в лице директора ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в арбитражный суд не заявлен, указанные сделки не признаны недействительными по признаку их оспоримости. 

В соответствии с ч. 4 ст. 61 ГПК РФ, вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом. 

Судом учтены разъяснения, изложенные в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г.) о том, что «из вышеприведенной правовой нормы следует, что преюдициальными для гражданского дела являются выводы приговора суда по двум вопросам: имели ли место сами действия и совершены ли они определенным лицом. Другие факты, содержащиеся в приговоре, преюдициального значения для суда, рассматривающего гражданское дело, не имеют». 

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 1064 ГК РФ, «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». 

Таким образом, из находящегося в материалах дела экземпляра приговора Красноармейского районного суда Краснодарского края от 20.10.2017 г. по делу №1-260/2017 буквально следует, что своими преступными действиями подсудимый ФИО3 нанес имущественный вред (ущерб) ФИО7 и, соответственно, обязан возместить ей в полном объеме данный вред (ущерб). 

Суд также учитывает, что действующее законодательство РФ не предусматривает возможность «двойного» взыскания размера такого ущерба, как с лица, причинившего ущерб в порядке отдельного гражданского иска ФИО7, так и с лица, в пользу которого выбыло спорное недвижимое имущество (ФИО1). В противном случае это привело бы к возникновению неосновательного обогащения в пользу ФИО7 

В соответствии с ч.2 ст. 174 ГК РФ, «сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица».

Ни ФИО3, ни его представителем, ни ООО «Агат», ни ФИО7 не представлены доказательства, свидетельствующие о сговоре либо об иных совместных действиях ФИО3 и другой стороны сделки, ФИО1, в ущерб интересам ООО «Агат» и ФИО7 

Кроме того, из заключения эксперта об оценке спорного имущества от 26.10.2017 года, полученного в ходе произведенной по делу судебной экспертизы, следует, что спорное недвижимое имущество имело на момент совершения сделок (договоров купли-продажи нежилых объектов недвижимости) от 25.10.2016 г. и 28.12.2016 г. рыночную стоимость, сходную с тем объемом денежных средств, которые ФИО1 уплатил директору ООО «Агат» ФИО3 при совершении указанных сделок.

Из приговора Красноармейского районного суда Краснодарского края от 20.10.2017 г. по делу №1-260/2017 установлено, что в рамках уголовного дела по обвинению ФИО3, экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на момент совершения спорных сделок, не производилась, ущерб определен на основании балансовой стоимости спорных объектов. 

Заключение эксперта ИП Ш.А.С. от 26.10.2017 года в судебном заседании никем не оспорено, у суда не имеется оснований не доверять выводам, изложенным в заключении эксперта. В связи с этим, судом установлено, что ООО «Агат» получило в полном объеме рыночную стоимость за отчужденные объекты недвижимого имущества, что позволяет признать поведение ФИО1 как покупателя указанных объектов недвижимого имущества, добросовестным. 

Также судом установлено, что ФИО3 предупреждался специалистом, принимавшим соответствующие заявления в адрес Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации данных сделок о всей полноте ответственности, которую несет директор юридического лица - продавца, о достоверности представляемых для такой регистрации документов. Каких-либо ограничений или обременений на момент совершения указанных сделок зарегистрировано не было.

Соответственно, поведение ФИО1, с учетом изложенного, также позволяет сделать вывод о его добросовестности. 

К моменту заключения договора купли-продажи №б/н от 11.04.2017 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель), при участии ФИО6 (поручитель продавца), равно как и к моменту заключения дополнительного соглашения к нему от 12.06.2017 г. каких-либо ограничений или обременений также зарегистрировано не было, что в свою очередь позволяет признать ФИО5 добросовестным приобретателем указанных объектов недвижимости.

Поскольку, права собственности на спорные объекты недвижимости за ФИО1 были зарегистрированы в установленном законом порядке, а в сведениях ЕГРН отсутствовала отметка об имеющихся правопритязаниях ФИО7, в момент отчуждения указанных объектов недвижимости в пользу ФИО5, тот не знал и не мог знать о существовании какого-либо спора между ФИО7 и ФИО3, что исключает в действиях ФИО5 наличие признаков злоупотребления правом. Тогда как ФИО7 не проявила должной осмотрительности и добросовестности при защите своих прав, не воспользовалась правом внести в ЕГРН сведения о своих правопритязаниях на спорные объекты недвижимости и несет при этом риск всех соответствующих негативных правовых последствий самостоятельно. 

Таким образом, суд считает поведение ФИО5 при заключении договора купли-продажи №б/н от 11.04.2017 г. с ФИО1 (продавец), при участии ФИО6 (поручитель продавца), а также при заключении дополнительного соглашения к нему от 12.06.2017 г. добросовестным, осмотрительным, направленным на фактическое исполнение условий заключаемой сделки, что в свою очередь позволяет признать ФИО5 добросовестным приобретателем указанных объектов недвижимости. 

С учетом того, что договор купли-продажи от 11.04.2017 года, заключенный между ФИО5, ФИО1, при участии ФИО6 содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, на основании ч.2 ст. 218 ГК РФ, исковые требования ФИО5 о признании права собственности на объекты недвижимости подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Удовлетворяя исковые требования ФИО5, суд разрешил спор о правах на объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: (...), а именно: нежилое помещение № 2 (комнаты № 9,10,14,15,17,18,19,21), общей площадью 119,1 кв.м, кадастровый номер (...), торговый павильон общей площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер (...), здание уборной, общей площадью 17,8 кв.м, кадастровый номер (...), поэтому, встречные исковые требования ФИО6 о признании за ФИО5 права собственности на указанные объекты недвижимости, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать за ФИО5, (...) года рождения, уроженцем (...) право собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: (...) (...):

- Нежилое помещение № 2 (комнаты №№ 9, 10, 14, 15, 17, 18, 19, 21), общей площадью - 119,1 кв.м., кадастровый номер: (...)

-Торговый павильон, кадастровый номер (...) назначение: нежилое, общей площадью - 102,7 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0;

- Здание уборной, кадастровый номер (...) назначение: нежилое, общей площадью - 17,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0.

Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: (...):

- Нежилое помещение № 2 (комнаты №№ 9, 10, 14, 15, 17, 18, 19, 21), общей площадью - 119,1 кв.м., кадастровый номер(...)

-Торговый павильон, кадастровый номер (...), назначение: нежилое, общей площадью - 102,7 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0;

- Здание уборной, кадастровый номер (...), назначение: нежилое, общей площадью - 17,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО6, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято 4 декабря 2017 года.

Копия верна:

Согласовано:

Судья Ковальчук Н.В.