Дело № 3а-207/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

12 апреля 2017 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием:

представителя административного истца Рудаманова Н.Н. Михайлова В.К.,

эксперта ***, 

рассмотрев в открытом заседании административное дело по административному исковому заявлению Рудаманова Н.Н. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Рудаманов Н.Н. обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1 680 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административного здания с магазином, автомойкой и кафе (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания), расположенного по адресу: ***.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость находящегося у истца в аренде земельного участка установлена на 01 января 2015 года в размере 5109014, 40 рублей.

Не согласившись с результатами оценки земельного участка Рудаманов Н.Н. обратился к оценщику ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» для определения рыночной стоимости земельного участка. По результатам независимой оценки, представленной в отчете об оценке № 01/03/2016-к от 18 апреля 2016 года, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 1477426 рублей.

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческого партнерства «Международная Палата Оценщиков» № 893 от 25 апреля 2016 года.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как арендатора участка, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенной оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы», 1477426 рублей. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3034/8-4 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 4032000 рублей.

Административный истец Рудаманов Н.Н., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Рудаманова Н.Н. Михайлов В.К. поддержал заявленные требования, не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизой, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы».

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Рудаманова Н.Н. Михайлова, объяснения эксперта ***, суд приходит к выводу об удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Рудаманов Н.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1680 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административного здания с магазином, автомойкой и кафе (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания), расположенного по адресу: ***, что подтверждается договором аренды от 29 сентября 2016 года, заключенным с администрацией Минераловодского городского округа. Срок действия договора с 11 августа 2016 года по 10 августа 2019года.

Арендная плата за пользование земельным участком определена в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка (приложение к договору аренды). Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 29 марта 2016 года № 112-П «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов. Аналогичный порядок определения арендной платы за пользование земельным участком действовал и ранее, в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 года №64-п, утратившим силу в связи с принятием вышеназванного постановления. 

Таким образом, Рудаманов Н.Н., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно представленной кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю от 25 июня 2016 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 5109014,40 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, Рудаманов Н.Н в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» Крючковой С.В. отчет об оценке № 01/03/2016-к от 18 апреля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила 1477426 рублей.

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческого партнерства «Международная Палата Оценщиков» № 893 от 25 апреля 2016 года.

В силу части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Бремя доказывания достоверности величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных норм процессуального права, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3034/8-4 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 4032000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж), обосновав отказ от применения иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка к которому принадлежат оцениваемый участок, подобрано 6 объектов-аналогов, расположенных в г.Минеральные Воды, сходных по характеристикам с объектом-оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, виду разрешенного использования, передаваемым правам, дате сделки, условиям продажи, типу сделки, площади, наличию инженерных коммуникаций.

Экспертом дано обоснование и приведен расчет примененных им корректировок на выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки со ссылкой на источники.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (с июня по сентябрь 2014 года), и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скрин-шоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов.

Судом исследованы доводы представителя административного истца о неверном определении местоположения оцениваемого земельного участка и некорректном подборе объектов-аналогов. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ***, составившая экспертное заключение, подтвердила выводы экспертного заключения, и пояснила, что все объекты-аналоги расположены в одном сегменте рынка в городе Минеральные Воды, но в разных районах города, поэтому ею применена корректировка на местоположение по справочнику Лейфера Л.А. для объектов сравнения №№2, 3,5,6.

Уточнила, что местоположение (локальное) оцениваемого земельного участка определялась по материалам дела, публичной кадастровой карте Росреестра. 

Она обосновала необходимость всех примененных ею корректировок: на передаваемые права, на торг, коммуникации, площадь, их расчеты, а также отсутствие необходимости по иным ценообразующим факторам. Так, корректировка на расположение относительно красной линии ею не применялась ввиду идентичного расположения объектов-аналогов и оцениваемого объекта, относительно этого фактора.

Основания сомневаться в правильности выводов и суждений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, неясностей. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости и не вызывает сомнений в достоверности. Оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу дополнительной экспертизы суд не установил.

Исходя из установленных судом обстоятельств, административный иск Рудаманова Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату его кадастровой оценки подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы. Оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной в соответствии с отчетом об оценке № 01/03/2016-к от 18 апреля 2016 года составленный оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» Крючковой С.В., суд не усмотрел.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец Рудаманов Н.Н. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 27 октября 2016 года.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона оценочной деятельности в Российской Федерации актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска Рудаманова Н.Н. в части требований об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости, поскольку оснований для этого не имеется, со стороны данных органов каких либо нарушений прав истца не допущено, основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является настоящее решение суда.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленным заявлением Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30 800 рублей. 

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1 680 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административного здания с магазином, автомойкой и кафе (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания), расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 4032000 (четыре миллиона тридцать две тысячи) рублей.

Административное исковое заявление поступило в суд 27 октября 2016 года.

В удовлетворении требований ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1 680 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административного здания с магазином, автомойкой и кафе (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания), расположенного по адресу: ***, равной рыночной стоимости, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 30 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова