Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 апреля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-834/2018 по административному исковому заявлению ООО БО «Купринка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ООО БО «Купринка» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 201 159,11 рублей по состоянию на 24.07.2013 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 3 640 098,31 рублей по состоянию на 24.07.2013 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 2 943 748,10 рублей по состоянию на 24.07.2013 г. 

В обоснование заявленных требований ООО БО «Купринка» указало, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства установлена и составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 г. – 890 052,30 рубля;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 г. – 6 193 371,28 рубль;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. – 5 370 780,16 рублей.

Согласно отчету об оценке от 16.12.2017 года № №, выполненному ООО «Глобал Апрайс» рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 201 159,11 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 3 640 098,31 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 г. составляет 2 943 748,10 рублей.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых зданий равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке от 16.12.2017 г. №№.

Представитель административного истца по доверенности от 07.02.2018 года ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования на основании доводов, указанных в административном исковом заявлении. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации м.р.Ставропольский Самарской области, администрации с.п.Васильевка м.р.Ставропольский Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

И.о. Главы администрации с.п.Васильевка м.р.Ставропольский Самарской области просил рассмотреть административное дело без участия представителя администрации, вопрос об удовлетворении заявленных требований решить на усмотрение суда. 

Представитель администрации м.р.Ставропольский Самарской области представил письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просит рассмотреть административное исковое заявление ООО БО «Купринка» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством без участия представителей заинтересованного лица, указывая, что требования не затрагивают права и интересы Администрации. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО БО «Купринка» на основании договора купли-продажи №№ от 27.04.2005 года принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества:

– административный дом, назначение: нежилое здание, общей площадью 40,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2005 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 29.11.2017 года; 

- столовая, назначение: нежилое здание, общей площадью 284,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2005 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 29.11.2017 года

- баня-сауна, назначение: нежилое здание, общей площадью 246,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2005 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 29.11.2017 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 24.07.2013 года и составляет: 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № – 890 052,30 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.02.2018 г.;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № – 6 193 371,28 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.02.2018 г.;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № – 5 370 780,16 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.02.2018 г.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного здания и 22.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 года № № заявление административных истцов о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости было отклонено и указано, что в соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Оценщик отказался по причине уникальности объекта оценки и отсутствию сведений заказчика о его функционировании, от расчета стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходом. Однако, судя по фотографиям, объекты оценки представляют собой основные строения действующей базы отдыха, информация об операционной действительности которой могла быть запрошена у заказчика. Указанная информация могла послужить основой для расчета стоимости объектов оценки доходным подходом. Таким образом, отказ оценщика от расчета стоимости не обоснован – нарушен п.5 ФСО №3. Объекты оценки представляют собой вполне типичные административно-офисное здание и здание столовой, которые могли быть отнесены к соответствующему сегменту рынка (торгово-офисные здания) с соответствующими корректировками. Таким образом, отказ от сравнительного подхода также не обоснован – нарушен п.5 ФСО №3. 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО БО «Купринка» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 16.12.2017 года № №, подготовленные ООО «Глобал Апрайс». 

Из отчета № № усматривается, что объектами оценки являлись объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, итоговая величина рыночной стоимости которых составила: 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года - 201 159,11 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года - 3 640 098,31 рублей;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 г. - 2 943 748,10 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ФИО1 следует, что на стр.43 Отчета об оценке обоснован отказ от применения доходного подхода. Оценщик сделал вывод, что его применение нецелесообразно. Оцениваемые здания не приносят основного дохода от эксплуатации базы отдыха, так как основными источниками дохода баз отдыха являются дома, сдаваемые в аренду отдыхающим, а административные здания несут вспомогательный характер. На стр.42 Отчета об оценке приведено обоснование отказа от применения сравнительного дохода. Оцениваемые здания не представляют собой «вполне типичные административно-офисные здания и здание столовой». Типичными административно-офисными зданиями могут считаться объекты, доступ к которым не ограничен закрытой территорией, возможность продажи в рыночных условиях которых возможна без ограничений, в то время как оцениваемые здания не могут быть реализованы по отдельности вне всей остальной базы отдыха, так как ни один рациональный покупатель не захочет приобретать административное здание на закрытой территории базы отдыха. Оценщик считает, что Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12.01.2018 года № № является надуманным, вводящим в заблуждение, и не содержит каких-либо выводов, опровергающих рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную в соответствии с отчетом ООО «Глобал Апрайс» от 16.12.2017 г. №№, п.5 ФСО №3 не нарушен. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых зданий, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Глобал Апрайс», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, № равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО БО «Купринка» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - административный дом, назначение: нежилое здание, общей площадью 40,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 201 159,11 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - столовая, назначение: нежилое здание, общей площадью 284,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 3 640 098,31 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания баня-сауна, назначение: нежилое здание, общей площадью 246,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, равной рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 943 748,10 рублей.

Датой обращения ООО БО «Купринка» в суд считать 08.02.2018 г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.12.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 апреля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова