Дело № 2-196/2020

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации 

г.Неман 29 сентября 2020 года 

Неманский городской суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Марочкович Л.А. 

при секретаре Новиковой М.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о разделе жилого дома и земельного участка в натуре, прекращении долевой собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о разделе жилого дома и земельного участка в натуре, прекращении прва долевой собственности, уточненным в ходе судебного заседания в порядке ст.39 ГПК РФ, указывая, что он на основании решения Неманского городского суда от 19 июня 2007 года является собственником 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный в г.

<

адрес> общей площадью с подвалом 

<

данные изъяты> кв.м.

Кроме него, собственниками также являются ФИО2- 

<

данные изъяты> доли и ФИО3 - 

<

данные изъяты> доли.

Согласно договора купли-продажи земельного участка от 21 ноября 2014 года ими у администрации Неманского муниципального района был приобретен в общую долевую собственность за плату земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Между ним и ответчиками сложился определенный порядок пользования жилым домом. В его пользовании находится 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., что соответствует его доли в праве собственности на жилой дом, а в пользовании ответчиков находится 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., что соответствует их долям в праве собственности на жилой дом.

Земельный участок, на котором находится жилой дом, имеет общую площадь 

<

данные изъяты> кв.м. В соответствии с долями в праве собственности на земельный участок на его долю должно приходиться 

<

данные изъяты> кв.м., а на долю ответчиков 

<

данные изъяты> кв.м.

Однако, согласно соглашению о порядке пользования земельный участком от 18 декабря 2014 года в пользовании ответчиков находится земельный участок большей площади 

<

данные изъяты> кв.м., а в его пользовании 

<

данные изъяты> кв.м.

В силу ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст.11.5 п.1 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или доле из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В соответствие с п.2 ст.11.5 названного кодекса при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 

Жилой дом общих коммуникаций не имеет, в каждом помещении обособленное отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, крыши жилого дома также у всех обособлены, у каждого отдельные входы, к каждому жилому блоку прилегает земельный участок, вход на каждый земельный участок отдельный. 

Он обратился к кадастровому инженеру по вопросу определения границ земельного участка при его разделе, который предложил следующий вариант раздела земельного участка: ФИО1, исходя из принадлежащей ему 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально его доли определить границы земельного участка по следующим точкам: 

<

данные изъяты>; ФИО4 и ФИО3 исходя из принадлежащих им 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально их долям определить границы земельного участка по следующим точкам: 

<

данные изъяты>

Просит признать жилой дом, расположенный в 

<

адрес>, блокированным жилым домом; 

- признать доли жилого дома автономными жилыми блоками блокированного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- прекратить право долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>; 

- разделить в натуре жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный в 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО2 и ФИО3, выделив в собственность ФИО1 отдельный жилой блок, состоящий из помещений: коридора площадью 

<

данные изъяты> кв.м, туалета площадью 

<

данные изъяты> кв.м, коридора - 

<

данные изъяты> кв.м, ванной - 

<

данные изъяты> кв.м, комнаты -

<

данные изъяты> кв.м, комнаты 

<

данные изъяты> кв.м, коридора 

<

данные изъяты> кв.м, кухни - 

<

данные изъяты> кв.м, столовой 

<

данные изъяты> кв.м, комнаты 

<

данные изъяты> кв.м, комнаты 

<

данные изъяты> кв,м, подвала - 

<

данные изъяты>.м; выделив в долевую собственность ФИО4 и ФИО3 отдельный жилой блок, состоящий из помещений: комнаты площадью 

<

данные изъяты> кв.м, комнаты - 

<

данные изъяты> кв.м, совмещенного санузла - 

<

данные изъяты> кв.м, коридора — 

<

данные изъяты> кв.м, кухни - 

<

данные изъяты> кв.м, коридора 

<

данные изъяты> кв.м, комнаты 

<

данные изъяты> кв.м, подвала - 

<

данные изъяты> кв.м.;

- разделить в натуре земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> по следующему варианту раздела земельного участка по которому за ФИО1 признать право собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, что соответствует 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, обозначенный на плане земельного участка в границах точек 

<

данные изъяты> признать право общей долевой собственности за ФИО4 и ФИО3 на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, что соответствует 

<

данные изъяты> доли в праве долевой собственности на земельный участок, обозначенный на плане в границах точек 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

- прекратить порядок пользования земельным участком, определенный соглашением от 18 декабря 2014 года.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО5 исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в уточненном иске. Пояснив суду, что ФИО1 является собственником 

<

данные изъяты> доли жилого дома, расположенного в 

<

адрес>. Данный дом фактически представляет собой отдельную квартиру с отдельным входом и в соседней части дома проживают соседи – ответчики, которые являются дольщиками данного жилого дома. Спорный жилой дом расположен на земельном участке, который принадлежит сторонам на праве собственности. В свое время они приобрели этот земельный участок у администрации городского округа, и между сторонами было заключено соглашение о прядке пользования земельным участком 18 декабря 2014 года. Общая площадь дома 

<

данные изъяты> кв.м., в пользовании ФИО1 находится 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., ответчиков 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Когда заключалось соглашение о порядке пользования земельным участком стороны исходили из того, что между ними сложились определенные границы пользования земельным участком. Соглашение было заключено между сторонами, но они отступили от того принципа, что согласно законодательству сторонам принадлежит право собственности на земельный участок соответственно доли занимаемой в праве собственности на жилое помещение. В настоящий момент решили изменить соглашение о порядке пользования земельным участком, чтобы земля, которая должна принадлежать по закону ФИО1, соответствовала бы занимаемой им доли в праве собственности на жилой дом. Обратились в досудебном порядке к соседям Измайлович, но договориться не смогли. Данный вопрос обговаривался с кадастровым инженером, который пояснил, что должна быть определенная последовательность. Если данное домовладение будет признано блокированной застройкой и эти отдельные помещения будут признаны блок-секциями уже тогда после судебного решения будет изготовлен технический план на каждое помещение. На сегодняшний момент возможно признать за каждым из них право собственности на земельный участок определённой площадью, а после того, когда будет судебное решение то можно определить земельные участки. Сам по себе дом, расположенный в 

<

адрес> может быть отнесен к дому блокированной застройки и по своим характеристикам он соответствует дому блокированной застройки. Что касается земельного участка – для обслуживания дома блокированной застройки необходимо обеспечить минимальный земельный участок, все остальное будет находиться за пределами границы земельного участка для обслуживания и должно будет решаться между сторонами, как будет определен порядок пользования. Но в то же время данное требование и данные нормы, которые регламентируют порядок предоставления земельного участка для блокированной застройки появились недавно и поскольку у ФИО1 в собственности имеется определенный земельный участок соответствующей площадью, то полагает, что возможно отступить от минимальных требований, которые определены Градостроительным кодексом. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

Ответчик ФИО2 и представитель ФИО6 исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска ФИО1 отказать. Указывая, что основное требование направлено на разделение земельного участка. Изначально это требование было в другом судебном заседании и есть решение Неманского городского суда и суда апелляционной инстанции, в котором ФИО1 отказали в расторжении соглашения. Поэтому считает, что те требования, которые заявлены сейчас, с одной стороны повторяются, с другой стороны они нецелесообразны в том виде, в котором они есть. Можно говорить о блок-секциях, но должна быть техническая документация на блок-секции, техническое заключение, которое говорит о том, что в данном жилом доме возможно проведение такой реконструкции и признание блок-секцией. По земле также не представлено никакой документации, подтверждающей, как будет делиться земельный участок. Если появляются две блок-секции самостоятельные, то помимо технического заключения должен быть технический план на каждую блок-секцию с прописанными характеристиками, а не со ссылками на ту документацию, которая была раньше. Описывая в уточненном иске площади каждой блок-секции, на сегодняшний день мы не знаем, что у каждого изменилось. Может быть, в каждом помещении есть какие-то изменения. Под каждой блок-секцией должен формироваться земельный участок с кадастровым номером и характеристикой. 

На основании технического заключения сделанного истцом, не понятно какие коммуникации есть в этом доме, то есть типология классификации здания говорит о том, что его можно предполагать как дом блокированной застройки, но при этом согласно Градостроительного кодекса, блокированная застройка предполагает инженерные сети, в том числе отдельные. В этом доме подвод электричества общий. Истцом не представлено доказательств, что в доме у каждого есть свои коммуникации.

Правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком самостоятельного земельного участка с разрешенным использованием блокированной жилой застройки. Согласно Правил землепользования и застройки, принятых на территории муниципального образования «Неманский городской округ» площадь под каждым блоком должна соответствовать не более 400 кв.м. Тот порядок, который представлен истцом совершенно не понятен, потому что доказательств, как минимум каких-то схем с печатями и штампами кадастрового инженера, уполномоченного совершать данные действия суду не представлены 

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО7, архитектор Неманского городского округа суду пояснила, что для признания жилого дома блокированной застройкой, необходимо техническое заключение. В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка 

<

адрес> для индивидуального личного строительства. Статья 37 Градостроительного кодекса гласит, что собственники самостоятельно без дополнительных разрешений принимают решение об изменении вида разрешенного использования как объекта капитального строительства, так и земельного участка, на котором расположен этот объект. Соглашение от 18 декабря 2014 года прекращает действовать с прекращением вида разрешенного использования земельного участка под индивидуальный жилой дом, в случае регистрации жилого дома блокированной застройки и сформированного под него земельного участка.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2 И ФИО3 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации индивидуального жилого дома» и расположенного на нем жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом распределены следующим образом: у ФИО1 – 

<

данные изъяты> доли в праве, у ФИО3 – 

<

данные изъяты>, у ФИО2 – 

<

данные изъяты>, что подтверждается, в том числе договором купли-продажи земельного участка от 21.11.2014 года, заключенным между администрацией Неманского муниципального района (продавцом) и ФИО1, ФИО2, ФИО3 (покупателями), вступившим в законную силу решением Неманского городского суда от 19 июня 2007 года, которым за ФИО2, ФИО3 и ФИО1 признано право собственности на указанные доли в праве собственности на данный жилой дом. 

Сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 25 марта 2014 года с установленными границами. 

Согласно пункту 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Согласно абзацу 2 подпункта «а» пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату ими права на эту долю в общем имуществе.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Принимая во внимание приведенные нормативные положения и разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации по их применению, раздел жилого дома и хозяйственных построек, находящихся в общей долевой собственности, либо выдел доли из него влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и возникновение вместо одного объекта недвижимости нескольких самостоятельных объектов, каждый из которых должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право на него - пройти государственную регистрацию как на самостоятельный объект недвижимости.

Кроме того, поскольку раздел жилого дома прекращает право общей долевой собственности на него и каждой стороне должны быть выделены отдельные помещения жилого и нежилого назначения обособленные друг от друга, в том числе и с технической точки зрения, то раздел жилого дома предполагает и раздел внутренних инженерных коммуникаций (отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.).

Согласно частям 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 5 и 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Под домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из технического паспорта и правоустанавливающих документов, имеющихся в материалах дела, спорный жилой дом 

<

адрес> является индивидуальным жилым домом, расположенном на едином земельном участке.

Из содержания приведенных норм статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» следует, что жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещения, находящееся в многоквартирном доме.

Между тем прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, которые ведут к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета, а именно - дома блокированной застройки, либо многоквартирного дома.

В данном случае, каждой из сторон в долевую собственность предлагается выделить отдельный жилой блок с указанием помещений.

Согласно представленного в материалы дела технического заключения по определению типологической классификации дома 

<

адрес>, следует что спорный дом является блокированным, состоящим из двух раздельных блоков.

Вместе с тем, доказательства наличия возможности раздела спорного дома в виде жилых блоков с соблюдением требований закона в деле отсутствуют. Как нет доказательств соответствия выделяемых сторонам по предложенному стороной истца варианту частей жилого дома долям собственников в виде жилых блоков. Без проведения экспертизы прийти к выводу о соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при предложенном варианте раздела дома, отвечают ли части дома требованиям, предъявляемым к жилым блокам, не представляется возможным. 

Согласно Письма ФНС России от 20.05.2020 года № БС-4-21/8266@ «Об исчислении налога на имущество физических лиц в отношении жилого блока в доме блокированной застройки/блокированном доме» (вместе с Письмом Минфина России от 19.05.2020 года № 03-05-04-01/40957, Письмом Росреестра от 27.04.2020 года № 14-05253/20) и пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 было заключено соглашение от 18.12.2014 года о порядке владения и пользования указанным земельным участком, по условиям которого стороны установили следующий порядок владения и пользования земельным участком: ответчики владеют и пользуются частью земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., а ФИО1 владеет и пользуется земельным участком площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в границах, определенных сторонами. 

Согласно п.2 Соглашения стороны несут расходы по содержанию и использованию общего земельного участка пропорционально площади фактически занимаемой части земельного участка. 

Решением Неманского городского суда от 08 октября 2019 года по гражданскому делу № 2-283/2019 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 января 2020 года о признании недействительным соглашения от 18 декабря 2014 года об определении порядка владения и пользования земельным участком, в удовлетворении иска, отказано. 

В силу п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Таким образом, права на земельный участок должны соответствовать правам на находящиеся на участке строения, сооружения. При этом права на участок являются вторичными по отношению к правам на объект недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что без изменения статуса спорного жилого дома, исходя из его предполагаемого нового функционального назначения, и соответственно изменения вида разрешенного использования земельного участка под домом его раздел в судебном порядке не допустим.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2020 года. 

Судья Л.А. Марочкович