ДЕЛО №2-1703/2024

УИД 03RS0011-01-2024-002703-93 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2024 года г. Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н., 

с участием третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды и обязании расторгнуть договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, ответчик), просил признать незаконным отказ Министерства в расторжении договора аренды от 08.12.2021 № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> оформленный ответом от 16.05.2024; обязать Министерство расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка №, заключенный 08.12.2021 между ФИО2 и Министерством в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №

В обоснование иска указано, что 08.12.2021 между истцом (арендатором) и указанным отделом Министерства (арендодателем) был заключен договор аренды № земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, для индивидуального жилищного строительства. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 17.12.2021. Далее, на указанном земельном участке истец возвел объект незавершенного строительства с кадастровым номером: №, который впоследствии продал другому лицу на основании договора купли-продажи от 19.10.2022. Истец фактически не является правообладателем указанного земельного участка и, следовательно, не может выполнить обязательства, предусмотренные вышеназванным Договором аренды земельного участка, в силу его ничтожности. 07.05.2024 истец обратился в отдел по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства с заявлением о расторжении указанного договора. Ответом от 16.05.2024 указанный отдел отказал ему в расторжении названного договора аренды. Однако истец считает, что указанный отказ в расторжении договора аренды является не обоснованным, незаконным в силу требований пунктов 1 и 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с чем обратился в суд.

Истец ФИО2 (представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил иск удовлетворить), представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, отказать в удовлетворении исковых требований) представители третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представили суду доказательства уважительности причин, не просили отложить судебное заседание.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Ишимбайского городского суда РБ в сети Интернет, является общедоступной и открытой информацией. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании согласилась с иском, просила удовлетворить исковые требования, т.к. она намерена взять в аренду указанный земельный участок, истец отказался от него. Она купила у истца объект незавершенного строительства, 20 % готовности, в октябре 2022 года, на свое имя зарегистрировала, пока стоит. Они хотели заключить договор аренды, им также министерством было отказано. 

Выслушав третье лицо, исследовав материалы дела, материалы дела правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО2 и Министерством земельных и имущественных отношений РБ в лице управления отдела по Ишимбайскому району г.Ишимбай 08.12.2021 года заключен договор аренды № № земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в, с кадастровым номером: №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, сроком до 08.12.2041 года. 

В соответствии с п. 4.4.2 раздела 4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, способами, не причиняющими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

На данном земельном участке согласно выписке из ЕГРН от 13.09.2024 в соответствии с видом разрешенного использования ФИО2 возвел объект незавершенного строительства - жилой дом, 20 % готовности, площадью застройки 45. 6 кв.м., зарегистрировал на свое имя. То есть, земельный участок был использован в соответствии с целевым назначением земельного участка. 

ФИО2 и ФИО1 19.10.2022 года заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном спорном земельном участке; право собственности на объект недвижимости на основании передаточного акта от 19.10.2022 перешел ФИО1 и согласно выписке из ЕГРН зарегистрирован за ней. 

ФИО1 после покупки объекта недвижимости обратилась в министерство за заключением договора аренды земельного участка без торгов. Согласно ответу от 15.03.2023 ей отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов со ссылкой на наличие заключенного с ФИО2 договора аренды, на наличие в ЕГРН сведений об ограничениях прав и обременениях объекта - аренды с датой регистрации - 17.12.2021. 

07.05.2024 истец ФИО2 обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды № от 08.12.2021. 

Рассмотрев заявление ФИО2, ответчик письмом от 16.05.2024 года №№ сообщил, что согласно Выписке из ЕГРН в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершённого строительства, степень готовности 20% с кадастровым номером №, принадлежащие ФИО1 на праве

собственности, о чем сделана запись № от 26.10.2022. Ранее объект незавершённого строительства принадлежал истцу на праве собственности. В связи с тем, что вид разрешённого использования «для строительства индивидуального жилого дома» подразумевает размещение жилого дома, считают, что обязательства, предусмотренные Договором, выполнены ФИО2 не в полном объеме. На основании вышеизложенного ответчик со ссылкой на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о невозможности расторжения договора аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка от 08.12.2021 №1012.

В письме -ответе ФИО2 от 11.07.2024 заместитель министра сообщил об отсутствии нарушений в действиях отдела по Ишимбайскому району и г. Ишимбай, т.к. вышеуказанный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Для строительства индивидуального жилого дома; арендатор в соответствии с договором аренды обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а на земельном участке имеется только объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 20 %, считает, что обязательства по договору аренды выполнены не в полном объеме; при это со ссылкой на положения п. 1 ст. 46 ЗК РФ указал на возможность разрешения разногласий в судебном порядке при невозможности сторонами достичь взаимного соглашения. 

Данный вывод и отказ Министерства суд считает незаконным и необоснованным по следующим основаниям. 

В соответствии с ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Согласно части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;

4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом установлено: в п. 4.3 договора аренды земельного участка от 08.12.2021 предусмотрено право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. 

В п. 5.4 стороны предусмотрели: договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной,.., в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

При таких обстоятельствах и вышеизложенных нормах права ФИО2 имел право на досрочное расторжение договора аренды, т.к. это предусмотрено условиями договора аренды земельного участка и действующим законодательством. Доводы министерства о нецелевом использовании земельного участка, о неисполнении условий договора аренды, о невозможности расторжения договора аренды земельного участка являются надуманными, бездоказательными, т.к. истец не нарушал вид разрешенного использования, не допускал нецелевого использования земельного участка, построенный объект недвижимости имеет назначение - жилой дом, который продан другому лицу, тем самым в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости ФИО1 перешло право аренды земельного участка, необходимого для пользования и обслуживания объекта незавершенного строительства. Сам отказ министерства нарушает права истца, т.к влечет необходимость уплаты арендных платежей, а также третьего лица на заключение договора аренды и дальнейшие платежи арендной платы. В связи с изложенным исковые требования истца ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

По мнению суда, ссылка ответчика на п.1 ст.35 ЗК РФ в обоснование своего отказа не является основанием для отказа ФИО2 в расторжении договора аренды №1012 от 08.12.2021 земельного участка.

Суд приходит к выводу о том, что обжалуемый отказ, оформленный письмом 16.05.2024 года №№, вынесен незаконно и необоснованно, в отсутствии предусмотренных законом оснований, нарушает как права ФИО2, так и права третьего лица ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка.

Поскольку отказ ответчика судом признано незаконным, суд считает необходимым для восстановления нарушенного права ФИО2 возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка №№ заключенный 08,12.2021 года между ФИО2 и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, оценивая установленные в судебном заседании обстоятельства и исследованные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в расторжении договора аренды от 08.12.2021 года №№ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, оформленный ответом от 16.05.2024 года,

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка №, заключенный 08.12.2021 года между ФИО2 и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан со дня составления мотивированного решения суда - 31.10.2024.

Судья Х.Н. Шагизиганова