Дело № 2-390/2023

УИД: 36RS0026-01-2023-000494-40

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Острогожск 13 сентября 2023 года

Острогожский районный суд Воронежской области в составе председательствующего Горохова С.Ю.,

при секретаре Белименко Ю.Г., 

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – адвоката Ермаковой Ирины Александровны,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности, ФИО3,

третьего лица ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, понуждении освободить занимаемое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Острогожский районный суд Воронежской области с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнений, о взыскании задолженности по договору аренды, понуждении освободить занимаемое помещение. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 04.05.2017 между ним и ФИО2 заключен договор аренды части используемого истцом нежилого помещения (склада), площадью 435 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого истец передал ответчику в пользование за арендную плату в размере 10000 рублей в месяц указанную часть нежилого помещения начиная с 15.05.2017 года по 31.12.2017 г. Пролонгация договора сторонами не предусматривалась. ФИО4 – сособственник нежилого помещения стороной договора аренды не выступал, однако, как участник общей долевой собственности, не возражал относительно сделки в отношении части здания, при этом доходов по договору аренды ФИО4 не получал, однако по устной договорённости предоставил в возмездное пользование ФИО2 часть используемого им нежилого помещения, что свидетельствует о наличии между ними самостоятельных договорных отношений, дохода от реализации которых истец не имел. Помещение было фактически передано в пользование ответчику, что сторонами не оспаривается. Несмотря на то, что срок договора аренды истек 31.12.2017 года, ФИО2 продолжил пользоваться нежилым помещением, претензий по данному факту со стороны истца не мелось, поскольку до определенного момента арендная плата ответчиком вносилась, по договору аренды оплата ответчиком произведена частично в размере 105 000 рублей. Указанную сумму истец зачислил в счет арендной платы за период времени с 15.05.2017 г. по 31.03.2018 г. За период времени с 01.04.2018 года по настоящее время арендная плата ответчиком не вносится, в связи с чем истец направил ответчику уведомление с требованием освободить помещение, на что ФИО2 обязался освободить помещение в срок до 27.08.2022 года, однако до настоящего времени имущество ответчика находится в здании, и помещение не особождено. С учетом трехгодичного срока исковой давности истец просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по арендной плате за период времени с 27.03.2020 г. по 28.06.2023 года в размере 390000 рублей, упущенную выгоду за период времени с 29.08.2022 г. по 28.06.2023 года в размере 335000 рублей, а всего 725000 рублей и обязать ФИО2 освободить занимаемое им нежилое помещение в срок 7 дней после вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Ермакова И.А. исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания. в судебное заседание не явился. Предоставив заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие при участии его представителя по доверенности ФИО3

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, считая их необоснованными, просил в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО4 в судебном заседании полагал, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Частью 1 статьи 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. В силу ч. 2 ст. 651ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно положениям ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Частью 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из приведенных правовых норм следует, что Законом прямо предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по договору аренды лишь по соглашению сторон.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

То обстоятельство, что 04.05.2017 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды части нежилого помещения (склада), площадью 435 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого истец передал ответчику в пользование за арендную плату в размере 10000 рублей в месяц указанную часть нежилого помещения начиная с 15.05.2017 года по 31.12.2017 г. не оспаривалось сторонами, подтверждается копией договора аренды от 04.05.2017 года (л.д. 12-13), в связи с чем суд посчитал указанное обстоятельство установленным. 

Кроме того, из содержания указанного договора следует, что одной из сторон по настоящему договору выступает третье лицо ФИО4, однако, как следует из договора и утверждалось в судебном заседании истцом ФИО1 и третьим лицом ФИО4, данный договор ФИО4 как стороной, подписан не был; кроме того, в судебном заседании ФИО1 и ФИО4 утверждали, что между ФИО4 и ФИО2 существовали самостоятельные договорные отношения по использованию принадлежащей ФИО4 части склада, за использование которой ФИО4 получал денежные средства от ФИО2

Судом установлено, что в производстве Острогожского районного суда Воронежской области находилось гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 и ФИО1 о взыскании убытков, причиненных в результате порчи и гибели товара, хранившегося на арендованном ФИО2 у ФИО4 и ФИО1 складе, в результате протечки кровли склада.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела суд установил, что ФИО4 и ФИО1 являются собственниками нежилого здания (материальный техсклад № 2) площадью 1042 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>И в ? доле каждый, право собственности зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке.

Судом так же установлено, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, при этом, представленный ФИО1 экземпляр договора содержит дату заключения – 04.05.2017, подписи ФИО2 и ФИО1, указание на срок договора – с 15.05.2017 года по 31.12.2017 года, в то время как представленный ФИО2 экземпляр договора не содержал даты заключения, указания о сроке договора, а также подписей ФИО2 и ФИО4

Вместе с тем представитель ФИО2 ФИО3 и ФИО1 в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО4 и ФИО1 о взыскании убытков подтвердили факт заключения договора между ФИО1 и ФИО2 и дату его заключения - 04.05.2017 года, равно как не оспаривалось данное обстоятельство и при рассмотрении настоящего гражданского дела.

В части условия о сроке суд приходит к выводу о том, что договор аренды между ФИО1 и ФИО2 фактически заключен на неопределённый срок, поскольку после истечения указанного в нем периода ни одна из сторон не заявляла о его расторжении. К такому же выводу пришел суд при рассмотрении гражданского дела по иску по иску ФИО2 к ФИО4 и ФИО1 о взыскании убытков.

При этом, принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года, форма договора между ФИО1 и ФИО2 соблюдена, следовательно, договор аренды следует признать заключенным. 

Придя к выводу о наличии между сторонами договорных отношений, а также установив факт причинения ФИО2 ущерба в связи с виновным бездействием ФИО1 и ФИО4 по починке кровли склада, Острогожский районный суд Воронежской области решением от 13.01.2023 года постановил взыскать солидарно с ФИО4, ФИО1 в пользу ФИО2 убытки в размере 1 007 374 рубля 00 копеек, а также судебные расходы в размере 45 000 рублей.

Между тем, в обоснование заявленных исковых требований о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по арендной плате за период времени с 27.03.2020 г. по 28.06.2023 года в размере 390000 рублей, упущенной выгоды за период времени с 29.08.2022 г. по 28.06.2023 года в размере 335000 рублей, а всего 725000 рублей и возложении на ФИО2 обязанности освободить занимаемое им нежилое помещение в срок 7 дней после вступления в законную силу решения суда истец ФИО1 ссылается на факт неуплаты ФИО2 арендной платы по договору, а также наличие в арендованном нежилом помещении имущества ФИО2, что создает препятствия в пользовании ФИО1 нежилым помещением.

При этом истец ссылается на то обстоятельство, что им в адрес ФИО2 было направлено уведомление об освобождении нежилого помещения в связи с ненадлежащим исполнением условий договора по внесению арендной платы, направленного в адрес ФИО2 заказным письмом с уведомлением (л.д. 16); кроме того, истец указывает, что данное уведомление вручалось ФИО2, от подписи которого о вручении ФИО2 отказался в присутствии третьих лиц.

Поскольку при заключении договора аренды стороны пришли к соглашению, помимо прочих условий, и о размере арендной платы (Пункт 3.1 Договора) и об ответственности за несвоевременную уплату арендной платы (Пункт 4.3), то, соответственно, данные условия, включенные в договор, является его существенными условиями.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание тот факт, что ответчиком не представлено достаточных доказательств в опровержение доводов истца о невнесении арендной платы арендатором нежилого помещения, суд считает доказанным факт ненадлежащего выполнения ответчиком ФИО2 обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, принадлежащим истцу ФИО1

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что в опровержение доводов истца ФИО1 представитель ответчика ФИО2 сообщал суду, что фактически договор аренды был заключен ФИО2 и с ФИО1 и с ФИО4, при этом денежные средства перечислялись ежемесячно на банковский счет ФИО4, что подтверждается выпиской по банковскому счету, однако, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) согласно которым право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть, Законом не ограничивается, а также принимая во внимание размер сумм, перечисляемых ФИО4 ФИО2 (15000 рублей ежемесячно), отличных от суммы арендной платы в размере 10000 рублей, определенной договором аренды нежилого помещения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 04.05.2017 года, с учетом пояснений ФИО4, данных им в судебном заседании о том, что нежилые помещения, находящиеся в пользовании у него и у ФИО1 фактически изолированы друг от друга, и только после заключения между ФИО2 и ФИО1, договора аренды, а также достижения устной договоренности между ним (ФИО4) и ФИО2 о предоставлении в пользование ФИО2 за плату нежилого помещения, находящегося у него, ФИО4, в собственности между помещениями ФИО1 и ФИО4 в целях рационального и удобного использования этих помещений ФИО2 в стене был оборудован дверной проем, суд приходит к выводу о том, что фактически имеет место наличие самостоятельных договорных отношений между ФИО1 и ФИО2 относительно пользования нежилым помещением, фактически находящимся в собственности ФИО1, и самостоятельных договорных отношений между ФИО4 и ФИО2 относительно пользования нежилым помещением, фактически находившимся в собственности ФИО4

При этом доказательств внесения ФИО2 арендных платежей за истребуемый истцом ФИО1 период времени (с 27.03.2020 г. по 28.06.2023 года) ответчиком суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, а также упущенной выгоды. Однако, по мнению суда, исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Проанализировав доводы сторон в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд приходит к выводу, что, исходя из пояснений сторон, свидетеля ФИО5, а также исходя из представленных фото и видеоматериалов, исследованных в судебном заседании, доступ в помещение склада для посторонних лиц, в том числе для ФИО2, с 18.04.2023 года стал невозможен, так как собственниками нежилых помещений входная дверь в помещение склада, закрытая на запорное устройство (замок), опечатана с подписями ФИО1 ФИО4 и ФИО6, по настоящее время склад остается опечатанным, печать не нарушена.

Из пояснений допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО5 следует, что после развития конфликтных отношений между ФИО2, ФИО1 и ФИО4 по поводу использования склада и порчи товара, он (ФИО5) по поручению и с согласия ФИО2 организовал выгрузку товара со склада, принадлежащего ФИО4 и ФИО7 и перемещение его на другой склад, передал собственникам ключи от склада, при этом какого-либо имущества, принадлежащего ФИО2, кроме осветительного оборудования, в помещении склада не осталось, по поводу данного осветительного оборудования у ФИО2 претензий не имеется, оно оставлено в складском помещении ФИО1 и ФИО4 им добровольно.

К доводам истца ФИО1, его представителя, а также к доводам третьего лица ФИО4 о том, что в помещении склада имеется имущество ФИО2, а также, что ФИО2 препятствует им в доступе в помещение склада, поскольку не передает им ключи от склада, тем самым продолжает безосновательно им пользоваться и хранит в нем свое имущество, в связи с чем в целях сохранности принадлежащего ФИО2 имущества ими было принято решение опечатать склад, суд относится критически, поскольку, по мнению суда, необходимость в опечатывании склада ФИО1 и ФИО4 обусловлена их намерением воспрепятствовать доступу ФИО2 в помещение склада; при этом суд принимает во внимание, что ФИО2 каких-либо требований о возврате принадлежащего ему имущества, которое могло остаться на складе, не заявлялось, соответственно, каких-либо иных материальных требований у ФИО2, кроме возмещения ущерба, причиненного порчей товара, не имеется; более того, исходя из характера спорных правоотношений, принимая во внимание наличие у ФИО2 к ФИО1 и ФИО4 претензий по поводу ненадлежащего состояния кровли склада, не позволяющего хранить товарно-материальные ценности без угрозы их затопления дождевыми и талыми водами, следует вывод о том, что ФИО2 непосредственно и лично заинтересован в освобождении помещения склада, принадлежащего ФИО1 и ФИО4, поскольку дальнейшее хранение товаров на указанном складе может повлечь причинение ему еще больших убытков.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о возложении на ФИО2 обязанности по освобождению нежилого помещения.

При этом, принимая во внимание то обстоятельство, что вход в помещение склада был опечатан собственниками ФИО1 и ФИО4 с 18.04.2023 года, соответственно, с указанной даты у ФИО2 объективно отсутствовала возможность пользоваться данным нежилым помещением, то при таких обстоятельствах заявленные истцом исковые требования о взыскании арендной платы и упущенной выгоды подлежат удовлетворению частично и подлежат перерасчету с учетом указанной выше даты – 18.04.2023 года.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию арендная плата по договору аренды части нежилого помещения площадью 435 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за период времени с 28.03.2020 года по 18.04.2023 года (37 месяцев) в размере 370 000 рублей (10000*37=370000) и упущенную выгоду за период с 28.08.2022 года по 18.04.2023 года исходя из разницы среднерыночной стоимости 1 кв.м. площади, аналогичной переданной по договору аренды недвижимости (100 рублей за 1 кв.м.) и договорной арендной платы за вышеуказанный период (8 месяцев) в размере 268 000 рублей ((435*100*7)-(10000*8)=268000).

В остальной части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, понуждении освободить занимаемое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 арендную плату по договору аренды части нежилого помещения площадью 435 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> за период времени с 28.03.2020 года по 18.04.2023 года в размере 370 000 рублей и упущенную выгоду за период с 28.08.2022 года по 18.04.2023 года в размере 268 000 рублей; всего взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 638 000 (шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд Воронежской области.

Председательствующий С.Ю. Горохов

Мотивированное решение суда изготовлено 19.09.2023 года.