Дело № 2–513/17 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 26 апреля 2017 года

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В.,

при секретаре Ефимовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании права собственности, -

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – ООО «Альфа»), в котором просила признать за ней право собственности на доли автостоянки, расположенной в подвале здания по адресу: 

<

адрес>, соответствующие парковочным местам № и №. 

В обоснование своих требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ года заключила с ООО «Альфа» Предварительные договоры № и № купли-продажи долей автостоянки, исполнила обязательства по оплате приобретенного объекта, внеся в кассу ООО «Альфа» денежные средства и приступила к их использованию. Ответчик, зарегистрировав право собственности на спорный объект недвижимости, основной договор купли – продажи с истцом не заключил, передав помещение в залог Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк). Истцом исходя из содержания предварительных договоров, последовавших за их заключением передачей вещи в пользование приобретателя и внесение денежных средств в счет оплаты договоры квалифицированы как договоры купли — продажи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований к участию в деле привлечены Общество с ограниченной ответственность «Стройкорпорация «Элис» (далее – ООО «Стройкорпорация «Элис»), Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее — ПАО «Сбербанк») и Общество с ограниченной ответственностью «Аптекарский» (далее – ООО «Аптекарский») в соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истица в судебное заседание не явилась, ее представитель адвокат Конин Н.Н. заявил о поддержании заявленных требований.

Представитель ПАО Сбербанк полагала иск не обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Ответчик ООО «Альфа», третьи лица ООО «Стройкорпорация Элис», ООО «Аптекарский», и Управление Росреестра по Санкт - Петербургу о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, ходатайств и заявлений об отложении судебного заседания от указанных ответчиков и третьего лица в суд не поступало. В связи с этим, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт — Петербурга ООО «Стройкорпорация «Элис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилых корпусов №, подземной автостоянки на отметке -3,150, расположенных по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А (л.д. 62-63 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ООО «Альфа» заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым в собственность последнего перешло нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № (л.д. 34-36 том 1). Государственная регистрация права собственности ООО «Альфа» на вышеуказанное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-68 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Альфа» в лице ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли – продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

адрес> с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв.м. с правом пользования местом № (л.д. 10-14 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Альфа» в лице ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли – продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: 

<

адрес> с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв.м. с правом пользования местом № (л.д. 15-19 том 1).

Истцом в соответствии с п. 2 Предварительных договоров внесены обеспечительные платежи по 1 000 000 рублей в кассу ООО «Стройкорпорация «Элис», а не в кассу Продавца (ООО «Альфа») - л.д. 20,21 том 1. 

Из кадастрового паспорта нежилого помещения следует, что кадастровый учет помещений, образовавшихся в результате раздела помещения с кадастровым номером № на двенадцать помещений произведен ДД.ММ.ГГГГ, в результате раздела площадь вновь образованного помещения № составила 3058,3 кв.м. (л.д. 97 том 2).

Основной договор купли – продажи в отношении спорных долей автостоянки заключен не был.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

В силу ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Поскольку в заключенных сторонами предварительных договорах срок заключения основного договора не установлен, то он определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год, этот срок истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что в указанный выше срок основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные Предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит. 

Положения п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости нежилого назначения, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

Ссылки истицы о том, что спорное имущество было передано ей во владение с момента заключения Предварительных договоров до передачи этого имущества в залог ПАО Сбербанк не могут повлечь удовлетворение заявленных требований в связи со следующим. В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Между тем, как установлено судом, ООО «Альфа» передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО Сбербанк до заключения с ФИО1 основных договоров купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки произведена в пользу ПАО Сбербанк, а основной договор между сторонами не заключен. При этом, предварительный договор купли-продажи, по своей правовой природе, определенной частью 1 статьи 429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. В связи с этим, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи, не может быть расценена, как передача имущества в смысле статьи 398 ГК РФ.

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за № зарегистрировано право собственности ООО «Альфа» на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта объекта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95 том 1).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передал в залог Залогодержателю ряд объектов недвижимости, в обеспечение исполнения ООО «Альфа», возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, в предмет залога включено нежилое помещение 34Н общей площадью 3058,3 кв.м., расположенное в подвале здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки) – 125-131 том 2.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передал залогодержателю ряд объектов недвижимости в обеспечение исполнения ООО «Стройкорпорация «Элис» его обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом Дополнительного соглашения № к этому Договору. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № к этому Договору ипотеки в предмет залога включено нежилое помещение по спорному адресу.

Государственная регистрация этого Дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор ипотеки (том 2 л.д. 98-122), по условиям которого Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю, в том числе, объект недвижимости – нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств 

<

данные изъяты>, возникших на основании Договора открытия невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно, как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения по спорному адресу на основании вышеперечисленных договоров ипотеки и последующей ипотеки, и дополнительных соглашений к ним зарегистрировано обременение права на это нежилое помещение в виде ипотеки на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г.

Решением Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области от 14 июля 2016 года ООО «Альфа» признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства сроком на 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав требований №, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Аптекарский» право требования, принадлежащее цеденту, в том числе и к ООО «Альфа», вытекающее из вышеуказанных договоров ипотеки перешло к цессионарию (ООО «Аптекарский») – л.д. 126-138 том 1.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.

Таким образом, истец вправе обратиться в Арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, получив равное с другими кредиторами право на удовлетворение денежных требований.

Иной подход приводил бы к внеочередному удовлетворению реестровых требований иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании права собственности на доли нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: