Дело №

39RS0007-01-2023-001421-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2024 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретаре Осининой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Калининградец», администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на долю, измененного в ходе реконструкции, объекта недвижимости,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Калининградец», администрации МО «Багратионовский муниципальный округ», уточнив который, просила о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, признании за ней права собственности на долю дома №2 по ул. 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что проживает по указанному выше адресу с 1997 года со своей семьей в жилом доме, ранее принадлежавшем АОЗТ «Калининградец», реорганизованному в ЗАО «Калининградец», а в последствии в ООО «Калининградец». ДД.ММ.ГГГГ собранием акционеров ЗАО «Калининградец» было принято решение о продаже ей вышеназванной доли спорного жилого дома 2, что фактически является квартирой 1, в счет имущественного пая, и в эту же дату заключен соответствующий договор купли-продажи, однако в связи с тем, что право собственности ответчика на спорное жилое помещение не оформлено в установленном законом порядке, зарегистрировать право собственности ФИО1 не имеет возможности. Кроме того, истица, с целью улучшения жилищных условий, без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления, своими силами и за свой счёт провела работы по реконструкции, перепланировке и переустройству данного объекта недвижимости. Произведенные работы по реконструкции, перепланировки и переустройству спорного жилого помещения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью, что свидетельствует о возможности сохранения дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебном заседании истица ФИО1 заявленные требования с учетом их уточнений поддержала, пояснив, что в ДД.ММ.ГГГГ году была принята в члены колхоза «Калининградец», который ей предоставил для проживания квартиру №1 в спорном доме. В жилое помещение семья вселилась ориентировочно в ДД.ММ.ГГГГ г.г., члены семьи были зарегистрированы в доме по месту своего жительства. Истица около 10 лет отработала в детском саду АОЗТ «Калининградец». В ДД.ММ.ГГГГ г. к дому возвели пристройку, соответствующее разрешение на строительство не получали. По фактически сложившемуся порядку пользования истица занимает обособленную часть жилого дома, фактически представляющую квартиру №1, а сособственник ФИО2 квартиру №2.

Представитель ответчика ООО «Калининградец» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражений на иск не представил.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве соответчика администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» в судебное заседание также не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, возражений по существу заявленных требований не представил.

Третьи лица ФИО3 и ФИО4, зарегистрированные в спорном жилом помещении, в судебное заседание не явились, извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, указав на отсутствие возражений относительно заявленных требований, просив об удовлетворении иска.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО2 (сособственник 43/100 доли), которая в судебном заседании выразила согласие с заявленными ФИО1 требованиями, указав на отсутствие возражений относительно произведенных работ по реконструкции дома, а также перераспределении долей в праве собственности на дом.

Заслушав истицу, третье лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 4 п.1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Основания приобретения права собственности определены в ст. 218 ГК РФ. 

Согласно пункту 3 указанной статьи, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно требованию ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу положения ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Судом установлено и следует из представленной поквартирной карточки, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ в данном жилом помещении зарегистрирован сын истицы - ФИО4, с ДД.ММ.ГГГГ сын истицы - ФИО3

Из пояснений ФИО1 в судебном заседании следовало, что в спорной доле дома, фактически являющейся квартирой №1 она проживает с ДД.ММ.ГГГГ г.г., с ДД.ММ.ГГГГ года имеет регистрацию по месту жительства, что подтверждается отметкой в паспорте гражданина РФ, представленными суду копиями похозяйственных книг за период с 1997 г. по 2023 г., где истица ФИО1 указана главой хозяйства. Спорное жилое помещение предоставлено истице как работнику колхоза «Калининградец».

Кроме того, из копии трудовой книжки, выданной на имя ФИО1 (Шпитальной), усматривается, что последняя вступила в члены колхоза «Калининградец» в ДД.ММ.ГГГГ году. Была трудоустроена в детском саду колхоза «Калининградец», правопреемником которого в настоящее время является ООО «Калининградец», до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, колхоз «Калининградец» был реорганизован в АОЗТ «Калининградец» решением общего собрания колхозников № от ДД.ММ.ГГГГ. АОЗТ «Калининградец» реорганизовано в ЗАО «Калининградец» решением общего собрания акционеров № от ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Калининградец» является правопреемником ЗАО «Калининградец».

Материалами дела подтверждается, собранием акционеров ЗАО «Калининградец» ДД.ММ.ГГГГ было принято решение, продать ФИО1 по договору купли-продажи в счет имущественного пая 57/100 доли жилого дома (квартира №1) дома №2 по ул. 

<

адрес>, в котором она проживает с семьей по настоящее время (л.д. 

<

данные изъяты>).

Во исполнение указанного выше решения собрания акционеров, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Калининградец» по договору купли-продажи произвело отчуждение ФИО1 указанной доли жилого дома №2 по ул. 

<

адрес> в счет имущественного пая, который составлял 10 000 рублей (лд. 

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора был подписан акт приема-передачи указанного выше жилого помещения (л.д. 

<

данные изъяты>).

По сведениям Роскадастра по Калининградской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорный дом, а также на спорную долю дома (л.д. 

<

данные изъяты>). 

Не имеется сведений о регистрации прав на спорный объект недвижимости Калининградском центре технической инвентаризации и кадастровых работ. 

Согласно справе администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» 57/100 доли жилого дома по указанному адресу в реестре муниципальной собственности не значится (л.д. 

<

данные изъяты>).

Согласно справке ЗАО «Калининградец» указанное жилое помещение числилось на балансе ЗАО «Калининградец» до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до отчуждения его в собственность ФИО1

Согласно выписке ЕГРН право собственности на 43/100 доли дома №2 по ул. 

<

адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 

Отсутствие зарегистрированного права собственности на спорный дом за продавцом, как следует из искового заявления, явилось препятствием для государственной регистрации за истцом права собственности на приобретенное ею недвижимое имущество. 

Сделка ЗАО «Калининградец по отчуждению спорной доли жилого дома закону не противоречит.

При изложенных выше обстоятельствах единственным основанием для государственной регистрации за истицей права собственности на спорное недвижимое имущество может являться только решение суда о признании за ней права собственности на данное имущество (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Таким образом, при отсутствии спора о праве на жилое помещение, в настоящее время ФИО1 по независящим от неё причинам не может реализовать свое право на регистрацию права собственности на принадлежащие по договору купли-продажи 57/100 доли жилого дома в связи с чем, суд находит ее исковые требования в указанной части подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требование истицы ФИО1 о сохранении жилого дома в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, суд приходит к следующему.

Как указала истица, с целью улучшения жилищно-бытовых условий в процессе эксплуатации дома, без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления, ею произведены работы по реконструкции, перепланировке и переустройству указанного жилого дома.

Как следует из материалов дела, ранее общая площадь жилого дома составляла 73,0 кв.м., из которых 62,3 кв.м. жилая площадь, площадь всех частей дома 101,2 кв.м. (л.д. 

<

данные изъяты>).

Из представленного суду технического паспорта, изготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь дома изменилась и стала 92,1 кв.м., жилая площадь 61,1 кв.м., площадь всех частей здания 108,4 кв.м. (л.д. 

<

данные изъяты>). 

Как следует из технического отчета №№, составленного ДД.ММ.ГГГГ ППК «Роскадастр» Калининградский центр технической инвентаризации и кадастровых работ, в ходе проведенного обследования установлено, что обследуемое здание расположено по адресу: 

<

адрес> представляет собой одноэтажное строение до 1945 года постройки. Здание эксплуатируется, как жилой дом. Планировка квартиры №1 включает коридор площадью 5,4 кв.м., две жилые комнаты площадями 11,8 и 18,5 кв.м., кухня 10,6 кв.м., санузел 4,5 кв.м., коридор 5,2 кв.м. Квартира №2 - две неотапливаемые пристройки площадями 11,2 кв.м. и 5,1 кв.м., коридор площадью 5,3 кв.м., две жилые комнаты площадями 12,4 кв.м. и 18,4 кв.м., за период эксплуатации в жилом доме №2 выполнены работы по реконструкции, перепланировка и переоборудование внутренних помещений жилого дома.

Так, в ходе реконструкции квартиры №1 выполнен демонтаж площадки входа со ступенями, выполнен демонтаж перегородки разделяющей помещения площадью 4,2 кв.м. и 7,7 кв.м., образовано новое помещение 4. Выполнена обшивка стены помещения 4. Устройством новых наружных стен с оконными и дверными проемами образованы новые помещения 5, 6. Выполнено устройство площадки входа примыкающей к помещению 6. В помещении 6 выполнено устройство ступеней. В помещении 5 выполнено устройство ступени. Доступ в квартиру 2 не предоставлен – данные ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе перепланировки квартиры №1 выполнена обшивка перегородки (листовыми материалами) в помещении 3 ж, выполнено устройство дверного проема в стене разделяющей новые помещения 4-5. Доступ в квартиру 2 не предоставлен – данные ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе переустройства квартиры №1 в бывшем помещении площадью 7,7 кв.м. выполнен демонтаж кухонной плиты. В новом помещении 4 выполнен монтаж раковины. В новом помещении 5 выполнен монтаж раковины, унитаза и душевой кабины. Доступ в квартиру 2 не предоставлен – данные ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (в частности площади, объема), в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что выполненный демонтаж площадки входа со ступенями, демонтаж перегородки разделяющей помещения площадью 4,2 кв.м. и 7,7 кв.м., в результате чего образовано новое помещение 4. Устройство новых наружных стен с оконными и дверными проемами, в результате чего образованы новые помещения 5, 6 и устройство площадки входа примыкающей к помещению 6 с устройством в помещении 6 ступеней, а в помещении 5 ступени представляет собой реконструкцию данного объекта недвижимости. 

В силу требований частей 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дававшим право застройщику осуществлять реконструкцию, являлось разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Судом установлено, что указанная реконструкция выполнена истцом без получения разрешения на ее производство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, произведенная реконструкция является самовольной.

То обстоятельство, что реконструкция спорного жилого дома была произведена при отсутствии разрешения на строительство, является препятствием для получения ею документа, удостоверяющего выполнение реконструкции объекта капитального строительства, и соответственно для легализации самовольно реконструированного жилого дома.

Вопросы легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции жилого помещения (создания новых площадей или объектов с иным назначением), нормами ни гражданского, ни жилищного законодательства не урегулированы.

В этой связи суд приходит к выводу о необходимости применения к правоотношениям, связанным с самовольной реконструкцией, правовой нормы о самовольных постройках (статья 222 ГК РФ) по аналогии закона на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, в действующей в настоящее время редакции, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано выше, в спорном жилом доме собственниками были произведены указанные выше работы по переустройству и перепланировке дома. 

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Согласно частям 5 и 6 статьи 26 ЖК РФ, документ, подтверждающий принятие такого решения, выдается заявителю и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 

Судом установлено, что перепланировка и переустройство спорного дома были произведены при отсутствии соответствующего согласования с органом местного самоуправления. 

В силу требований части 1 статьи 29 ЖК РФ перепланировка (переустройство) жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки (переустройства), или с нарушением ее проекта, является самовольной.

В соответствии с частью 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Оценивая возможность сохранения спорного жилого дома в реконструированном и переустроенном, перепланированном состоянии, суд принимает во внимание, что согласно выводам указанного выше технического отчета указанные реконструкция, перепланировка, переустройство жилого дома выполнены технически грамотно, с соблюдением требований действующего законодательства, не нарушили конструктивной жесткости здания и не нанесли ущерба основным несущим конструкциям здания, не ухудшили условий эксплуатации и внешнего вида здания, не создают угрозу здоровью и жизни граждан. Жилой дом является пригодным для постоянного проживания.

Таким образом, оценивая изложенное, поскольку самовольная постройка расположена на земельном участке, в предоставлении которого истице не может быть отказано, в случае признания за ней права собственности на спорный дом, возведенная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, сохранение постройки не нарушает права и законные интересы окружающих, не создает угрозу их жизни и здоровью, требование истицы о сохранении дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, подлежит удовлетворению.

Кроме того, поскольку после реконструкции, проведенной истицей, изменились площади дома, изменились и доли сособственников в праве общей долевой собственности на дом, являющийся в настоящее время новым объектом собственности. 

При определении долей в праве собственности на жилой дом, суд учитывает положения ч. 5 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЖК РФ, согласно которым общая площадь жилого дома определяется как сумма площадей всех частей такого жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Учитывая изложенное, доли сособственников в праве собственности на жилой дом с учетом данных технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время составляют: доля ФИО2 39/100 (36,1 кв.м. : 92,1 кв.м.), доля ФИО5 61/100 доли (56 кв.м. : 92,1 кв.м).

В настоящее время установление права общей долевой собственности на дом, с учетом имеющейся реконструкции объекта недвижимого имущества, необходимо истице для осуществления прав собственника, а именно владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, кроме того, в силу положений ст. 12 ГК РФ признание права собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества является для истицы единственным способом защиты ее прав.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить жилой 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, считать жилой дом общей площадью 92,1 кв.м.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>1, паспорт серии №, право собственности на 61/100 долю в праве общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции, переустройства и перепланировке объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определить долю ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в праве общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции, переустройства и перепланировки объект - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в размере 39/100 доли.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 февраля 2024 года. 

Судья: подпись 

КОПИЯ ВЕРНА: 

Судья А.Э. Жесткова 

Секретарь: К.Е. Осинина